(一)房屋

　　也就是經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中所講的“標(biāo)的”,即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。所售房屋必須是屬于賣方所有,倘若是與他人共有房產(chǎn),必須征得他人的同意才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、出售房屋。在售房條款里應(yīng)包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量。在數(shù)量上應(yīng)明確計(jì)量單位,在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房,以及房屋座落的地點(diǎn)、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外,對(duì)于房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)治理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式:“乙方購(gòu)買甲方座落于___市___街___巷號(hào)的房屋___棟___間,建筑面積為_(kāi)__平方米。”

　　(二)價(jià)款

　　價(jià)款是一方當(dāng)事人以貨幣形式支付對(duì)方房屋的代價(jià),是買受人最主要的義務(wù)。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一,也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)。在合同中應(yīng)明確支付貨幣名稱、單價(jià)、總價(jià)以及付款方式。例如預(yù)購(gòu)房屋按暫定價(jià)先付房款40%,其中10%為定金;待房屋建成一半時(shí)再付30%;房屋竣工交付使用后按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。如是現(xiàn)房交易,可直接采用“乙方所購(gòu)房產(chǎn)的交易價(jià)格為_(kāi)__元”的合同式即可。對(duì)于

　　廣告售房也要進(jìn)行逐一核算,切不可輕信廣告價(jià)格。

　　(三)履行合同的期限和方式

　　主要是指房屋支付的日期和交付手續(xù),房屋價(jià)款的支付日期和支付辦法等等。例如,房?jī)r(jià)是現(xiàn)鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應(yīng)規(guī)定清楚明白,切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是:“乙方應(yīng)于_年_月_日前向甲方付清房產(chǎn)款項(xiàng)(如是匯款,其交款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn))。乙方面交給甲方現(xiàn)金__元,其余

　　__元均由乙方按甲方提供的匯款地點(diǎn)、收款人匯給甲方�！�

　　(四)產(chǎn)權(quán)登記

　　這是買賣雙方在售房過(guò)程中的過(guò)渡橋梁,也是購(gòu)房最重要、必不可少的一環(huán)。假如不辦理產(chǎn)權(quán)登記,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒(méi)有效力,日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,將對(duì)買受人產(chǎn)生不利,帶來(lái)一系列不必要的麻煩。因此,在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)費(fèi)用等。此條款在購(gòu)房合同中的格式參見(jiàn)本書(shū)附錄之《商品房購(gòu)銷合同》標(biāo)準(zhǔn)本文第19條。

　　(五)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,確定應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用,由買方承擔(dān)。采取的格式為:“甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收甲方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收乙方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)。”

　　(六)房屋基地使用權(quán)

　　我國(guó)的《憲法》和《土地治理法》對(duì)此作了明確規(guī)定:房屋基地所有權(quán)屬于國(guó)家或者集體,當(dāng)事人無(wú)權(quán)通過(guò)房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權(quán),房屋所有人對(duì)其基地只有使用權(quán)。同時(shí),房屋所有人還必須服從城市建設(shè)規(guī)劃的要求,按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。此條款可在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行附加說(shuō)明即可。

　　(七)違約責(zé)任

　　即違反合同的責(zé)任,是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照訂的條款履行自己的義務(wù),但是由于主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒(méi)有履行自己應(yīng)盡的義務(wù),叫做違約或違反合同。在購(gòu)房合同中,賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題;賣方出賣的房產(chǎn),在產(chǎn)權(quán)上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有:不按期支付價(jià)款;無(wú)正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔(dān)的民事責(zé)任有:強(qiáng)制履行合同,支付違約金,賠償損失等。此條款采取的形式為:“乙方必須按期向甲方付款,每逾期一天,應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金。甲方必須按期將房產(chǎn)交付給甲方使用,否則,每逾期一天,應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金�！�

　　(八)其他款項(xiàng)

　　主要還應(yīng)包括合同主體,公證以及一些附加說(shuō)明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立,享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。購(gòu)房合同中應(yīng)對(duì)合同主體加以說(shuō)明,其格式為:“甲方是__、__、__共__人,委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位),代表人是___。”對(duì)于經(jīng)過(guò)公證的合同在合同中以“本合同經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)___公證處公證”的形式加以說(shuō)明。最后合同中還應(yīng)說(shuō)明:“本合同一式__份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份,____房產(chǎn)治理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話

　　___”以及年月日等。

　

　　手續(xù)欺騙的主要花樣體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.甲地手續(xù)用于乙地房屋的銷售。有的開(kāi)發(fā)商一次性取得較大規(guī)模土地,分期開(kāi)發(fā),一期在甲地上辦理了立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)工,以及商品房預(yù)售等手續(xù);二期在乙地開(kāi)發(fā),有關(guān)手續(xù)尚未辦理,為籌措資金,開(kāi)發(fā)商利用甲地的手續(xù)預(yù)售乙地的房屋。

　　2.用李四的手續(xù)賣張三的房。張三與李四合作建房,以張三自用、李四進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的名義立項(xiàng)。建設(shè)過(guò)程中或建成后,張三改變了自用目的,也想對(duì)外銷售自己分得的房屋,但手續(xù)不完備,于是借用李四的手續(xù)出售自己的房子。

　　3.避重就輕。逃避購(gòu)房者對(duì)要害手續(xù)的審查,拿不出銷售許可證等要害手續(xù),再將其他對(duì)銷售不利的文件隱藏起來(lái),僅出示那些與是否答應(yīng)銷售房屋無(wú)關(guān)的手續(xù)。如不出示立項(xiàng)批準(zhǔn)文件,僅出示建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證;不出示有關(guān)文件的全部,只出示有關(guān)文件的一部分;不出示出讓后頒發(fā)的國(guó)有土地使用證(沒(méi)有),僅出示劃撥的土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,以此達(dá)到在購(gòu)房者面前蒙混過(guò)關(guān)的目的。

　　4.利用復(fù)印手段篡改有關(guān)文件要害內(nèi)容。在復(fù)印過(guò)程中,把建設(shè)單位、建設(shè)位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模、用途等隨意改動(dòng),以此蒙騙購(gòu)房者。

　　5.偽造有關(guān)文件。徹頭徹尾的騙子或個(gè)別違法用地、違法建設(shè)者,為達(dá)到騙取錢財(cái)?shù)哪康?偽造部分或全部用地、建設(shè)批準(zhǔn)文件。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,手續(xù)欺騙的花樣也會(huì)不斷翻新,但不管花樣如何巧妙,細(xì)心的購(gòu)房者總會(huì)在審查文件中發(fā)現(xiàn)破綻。

　　為防止手續(xù)欺騙,購(gòu)房者應(yīng)注重以下幾點(diǎn):

　　1.要求售房者提供所有可以提供的批準(zhǔn)文件,每份文件要從頭到尾,完完整整,包括文字、表格、圖紙。各個(gè)文件相互對(duì)照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說(shuō)清。

2.盡可找機(jī)會(huì)到能開(kāi)發(fā)商辦公地點(diǎn)查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)文件等重要手續(xù)的原件。

　　3.假如立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、開(kāi)工等文件中,建設(shè)單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符,應(yīng)要求售房單位明確出示有關(guān)部門涉及此方面內(nèi)容的文件或有關(guān)協(xié)議。

　　4.了解有關(guān)行政治理部門的權(quán)限、主管內(nèi)容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語(yǔ)氣,以查驗(yàn)售房單位提交的手續(xù)是否真實(shí)。

　　5.必要時(shí)到有關(guān)部門咨詢?cè)擁?xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理情況及審批的具體內(nèi)容,以求得到最準(zhǔn)確的驗(yàn)證。