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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房房產(chǎn)證的特征及區(qū)別 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/9/21 13:55:00 |
不同性質(zhì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證有何不同？能否把經(jīng)濟(jì)適用房或房改房的房產(chǎn)證變更成商品房的？
目前我國(guó)居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書(shū)在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書(shū)面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受?chē)?guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
一、商品房
完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益全部歸個(gè)人所有，購(gòu)買(mǎi)人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。
二、經(jīng)濟(jì)適用房
國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金，沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后，購(gòu)買(mǎi)人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，再次交易的時(shí)候，就無(wú)需交納土地出讓金了。
三、房改房
房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證（下簡(jiǎn)稱成本價(jià)）和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證（下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）。
成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：1.直接上市進(jìn)行交易，由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話，房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80％歸個(gè)人所有，20％歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個(gè)人，50％歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰�，具體操作是由評(píng)估部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，然后按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3％到房管部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門(mén)辦理變更手續(xù)。這樣，成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門(mén)致函敦促后超過(guò)10天時(shí)限的，視為單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，職工可直接上市交易。對(duì)于能否將經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)證變更為商品房的以及如何變更這一問(wèn)題，市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確答復(fù)，目前還沒(méi)有出臺(tái)有關(guān)的規(guī)定。作者:鄭國(guó)柱
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