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最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據(jù)這位負責人介紹，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統(tǒng)一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展息息相關。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發(fā)展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調(diào)查研究，強化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。
明確租賃合同無效的范圍
問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現(xiàn)促進房屋租賃市場發(fā)展和維護穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發(fā)展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大�！督忉尅吩跍蚀_判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍�！督忉尅穬H將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認定合同有效�！督忉尅吩谧裱梢�(guī)定精神的基礎上，采用寬嚴適當?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。
問：《解釋》規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標準確定占有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞�，即支付房屋使用費予以返還。
對于房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持�！睂⑹欠裰С值牟昧繖嘟挥扇嗣穹ㄔ�，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。
適用不同民法理論處理裝飾裝修問題
問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規(guī)定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當?shù)美让穹ɡ碚�，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注�！督忉尅吩谖崭骷壢嗣穹ㄔ汉蛯W術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當?shù)美麑Τ凶馊诉M行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大�！督忉尅犯鶕�(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準�，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習慣，規(guī)定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。
依法保護承租人的優(yōu)先購買權
問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優(yōu)先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，并未將優(yōu)先購買權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護是如何規(guī)定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買租賃房屋的權力，并以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現(xiàn)債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優(yōu)先購買權立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優(yōu)先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當采取同樣的規(guī)則保護承租人的優(yōu)先購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優(yōu)先購買權亦應當在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的�！督忉尅返�24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同�！督忉尅妨⒆銍椋瑢⒊鲎馊顺鲑u房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權，亦應為承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。
■背景■
司法解釋
適用范圍
《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？
最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋�！督忉尅窞楸硎龊喚�，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強制性規(guī)范的調(diào)整。
如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設規(guī)模小，達不到適用上述法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的標準，在房屋建設、使用條件上的強制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。
隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進程的快速推進，一部分經(jīng)濟比較發(fā)達的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設規(guī)模擴大、房屋使用性質多樣、租賃經(jīng)營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定�！�
承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。
