商鋪門面轉(zhuǎn)讓費的法律探析

作者：韓正元  

商鋪門面轉(zhuǎn)讓費是一個普遍存在卻一直未被學界和實務界專門關(guān)注的問題。由于主要依靠慣例或約定俗成，沒有明確的法律規(guī)定，實踐中發(fā)生很多涉及商鋪門面轉(zhuǎn)讓費的糾紛，影響了經(jīng)濟活動的誠信和穩(wěn)定.

轉(zhuǎn)讓費性質(zhì)的厘定

商鋪門面轉(zhuǎn)讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，在租金之外收取一定數(shù)額的費用。一般認為，轉(zhuǎn)讓費是包含多種不同性質(zhì)費用的復雜集合，但每一組成部分均有其相關(guān)的法律依據(jù)或合理性。⑴從法律角度看，轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買。物以稀為貴，門面是有限的，當前店主的承租期限屆滿時，如果他有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，后來者支付給他一筆攤位轉(zhuǎn)讓費，將他的優(yōu)先續(xù)租權(quán)購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的攤位。因此，轉(zhuǎn)讓費其實就是購買租賃優(yōu)先權(quán)。⑵從經(jīng)濟學角度看，轉(zhuǎn)讓費是機遇加壟斷產(chǎn)生的利潤，即為機遇利潤和壟斷利潤。一個成熟的市場均會產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)讓費，在市場初期優(yōu)先擁有攤位的人，在以后的市場發(fā)展中，隨著市場的成熟，以前的攤位就有轉(zhuǎn)讓費。前承租者從中賺取的是機遇利潤和壟斷利潤，機遇為先，壟斷其次。有機遇擁有攤位，而攤位的不可再生性產(chǎn)生壟斷，使后來者不得不多掏幾倍的價格。⑶轉(zhuǎn)讓費實際也包含了一定的品牌價值在里面。前業(yè)主租賃某個門面后，在這個門面上進行長期經(jīng)營，他對該店面進行了裝修投入，經(jīng)營時又打下了良好的人脈基礎。隨著市場的成熟，該攤位產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價值，能給經(jīng)營者帶來可觀的利潤。另外，商鋪的承租人在轉(zhuǎn)讓的過程中，其實是充當了中介的角色，轉(zhuǎn)讓費就類似于中介費。

轉(zhuǎn)讓費存在的問題

一是轉(zhuǎn)讓費越抬越高，沒有規(guī)范。筆者在所居住的城市進行了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商鋪轉(zhuǎn)租時都要收取數(shù)額不等的轉(zhuǎn)讓費，收取的理由五花八門。如解放南路一家面積約20平方米的餐飲店，月租金3500元，店主要3萬元的轉(zhuǎn)讓費，理由是承租者要盤下店內(nèi)的餐飲器具；淮海路一家15平方米左右的服裝店，開出的轉(zhuǎn)讓費則為6萬元；在火車站附近，一家打出出租信息的空門面，招租者也要象征性地收5000元的轉(zhuǎn)讓費，理由是該門面地理位置好。一般情況下，房東出租門面后，只管與承租人簽租用合同，這為一些初期入駐的店家提供了商機，當承租者經(jīng)營出現(xiàn)問題后，或為了償還租金，或為撈上一把，就會在轉(zhuǎn)讓費上打主意，而門面多次轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓費往往像滾雪球般越滾越大。二是出現(xiàn)了專業(yè)轉(zhuǎn)讓族，投機味道濃厚，加大了投資風險。一些房產(chǎn)中介或者個人看到這個行業(yè)有利可圖，就專業(yè)干起了這個行當，自己租了門面不去經(jīng)營，而是再高價轉(zhuǎn)讓出去，以期賺取差價。更有一些人利用轉(zhuǎn)讓騙錢，明明房子快到租期或要拆遷，但不告訴被轉(zhuǎn)讓人，導致繼租者遭受損失。可見，高額的轉(zhuǎn)讓費阻擋了一部分創(chuàng)業(yè)初期資金并不寬裕人的創(chuàng)業(yè)計劃，同時也阻礙了商鋪門面的自由流通，不利于創(chuàng)造更高的價值。

轉(zhuǎn)讓費的法律規(guī)制

今年5月13日實施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱‘交易習慣’：（一）在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；（二）當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法�！睋�(jù)此，轉(zhuǎn)讓費可以看作是這一領域或行業(yè)的交易習慣，當事人應該予以遵守。但是必須警惕的是，在投資者逐利的過程中總免不了出現(xiàn)盲目追高的短視行為，適當?shù)囊龑Ш捅匾�的干預是不可或缺的。為此，筆者建議：一是在立法上對轉(zhuǎn)讓費虛高現(xiàn)象予以限制。承租人經(jīng)出租人同意或者承租者有優(yōu)先承租權(quán)的，將租賃物轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)讓）給第三人的，對承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費用，除設備現(xiàn)價值之外的其他費用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。二是在審判實踐中要認定轉(zhuǎn)租合同是否有效，應適用合同法中關(guān)于合同轉(zhuǎn)租的條款。如系雙方真實意思表示，一般應認定合同有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費的不予支持；如轉(zhuǎn)讓費超出了一年租金的一倍，可以認為顯失公平，予以減少。

（作者單位：江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院）