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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 律師在房地產(chǎn)交易中的業(yè)務(wù)范圍和方向 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/7/29 11:22:00 |
購房服務(wù)是律師代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種常見法律服務(wù)，從形式上可分為兩大類，即代理訴訟和辦理非訴訟業(yè)務(wù)。非訴訟業(yè)務(wù)具體包括律師口頭法律咨詢，出具法律意見書，參與談判，草擬和審查、修改、補充合同，律師見證，發(fā)表聲明和啟事等等。而訴訟業(yè)務(wù)是指代理仲裁和訴訟。以下根據(jù)購房的一般步驟談?wù)劼蓭熢谫彿繕I(yè)務(wù)中的界入。
首先，我們須了解以下購房的一般程序： 《買房需要經(jīng)過哪些程序》由于商品房交易具有標(biāo)的額高、交易手續(xù)繁雜、耗時長等特點，因此，購買商品房必須要按照嚴(yán)格的程序辦理，才能使交易行為順暢、嚴(yán)謹、安全。
從有購房意向開始，一般情況下，購房人可按以下程序辦理。
調(diào)查市場，尋找房源。這期間，購房人可以借助報刊雜志上的廣告宣傳、中介機構(gòu)幫助，但重要的是調(diào)查分析，多方比較，以免偏聽偏信。
與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》，并交付定金。認購書的有效期限一般為10～14天。簽訂認購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，購房人應(yīng)在簽約前仔細閱讀并理解其全部條款的內(nèi)容。
到售樓處簽訂《商品房預(yù)售契約》并按契約的規(guī)定交付全部或部分購房款。契約是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)， 因此，購房人應(yīng)逐條審查、詢問，并應(yīng)根據(jù)具體要求增訂補充協(xié)議。
購買預(yù)售商品房應(yīng)辦理預(yù)售登記。簽訂預(yù)售契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同委托律師到房屋土地管理局市場處辦理房屋預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。
這時，雙方的買賣協(xié)議方可生效。
驗收房屋，辦理入住。購房人可從購房面積、主體結(jié)構(gòu)、外墻、房屋頂面、地面、裝修以及電氣、水、消防等配套設(shè)施進行檢查和驗收。開發(fā)商在統(tǒng)一審核購房人的付款情況后，向購房人發(fā)放入住單。入住前，購房人應(yīng)與管理公司簽署物業(yè)管理公約并交納維修基金及各項管理費用。
委托開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，并交付綜合稅費。
為保證購房行為的合理性與合法性，購房人可在整個購房過程中委托律師按照一定的法律程序逐項辦理，以達到省時、省心、省力的目的。
一、為購房者提供法律及相關(guān)咨詢 .
律師代理的第一步是當(dāng)事人的聘請，這一般是通過當(dāng)事人對律師口頭咨詢完成的。解答房地產(chǎn)法律咨詢需要律師對具體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有廣泛深刻的了解，這不僅僅是對相關(guān)法律規(guī)定的了解，還應(yīng)包括對非法律業(yè)務(wù)特別是純房地產(chǎn)專業(yè)的認識。具體咨詢可包括：
1.對當(dāng)事人所咨詢的關(guān)于購房的法律規(guī)定作出解答；
2.對當(dāng)事人所咨詢的關(guān)于購房的非法律純專業(yè)咨詢進行解答；
3.解釋律師所能提供的購房服務(wù)范圍和簡單過程，為接受代理作出準(zhǔn)備。
由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在我國的發(fā)展時間較短，涉及到的法律，法規(guī)眾多，律師在解答法律咨詢時，難免會有不甚了解或難以確定的問題。對此，律師應(yīng)本著實事求是，對當(dāng)事人負責(zé)的原則，詳查有關(guān)規(guī)定，向房地產(chǎn)從業(yè)人員咨詢，給當(dāng)事人準(zhǔn)確、詳盡的回復(fù)。
二、陪同看房、審閱售樓資料 .
從當(dāng)事人選房開始，律師即可界入：選擇開發(fā)商，看房，談判。商品房是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(四)已通過竣工驗收；
(五)拆遷安置已經(jīng)落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，承得《商品房預(yù)售許可證》。
這一階段的具體工作如下：
1. 代為設(shè)定買房條件：通盤考慮影響買房的各項因素，設(shè)定所購房子的大致條件。
⑴.選擇開發(fā)商.(2) .選擇社區(qū).
2. 查詢信息：充分利用各種渠道，買房者可以收齊所有新發(fā)售樓盤的資料。
3. 實地看房：利用已掌握的樓房信息，定下看房清單、時間、路線，展開實地看房行程。
(1).審查房地產(chǎn)企業(yè)的合法性：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)審核證明；
(2).審查商品房的合法性（看開發(fā)商證件是否齊全）：“五證”：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房銷（預(yù)）售許可證》，如果是外銷房還要看《商品房外銷許可證》。“二書”：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
⑶.查看房子質(zhì)量：一看開發(fā)商選用設(shè)計、施工單位的資質(zhì)等級；二是倒點水看地面是否平整； 三是隔墻聽聲，聲音越小越好； 四是按說明書逐一測試管道設(shè)備的功能。
對預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商一般都采用“樣板房”的形式進行預(yù)售展示。作為律師可以陪同當(dāng)事人查看“樣板房”，并提出意見。同時，對開發(fā)商提供的相關(guān)資質(zhì)及售樓資料進行審查。
三. 草擬、審查、修改、補充購房認購書 .
《簽訂認購書細節(jié)》
(一).為什么要簽認購書 .
為了避免開發(fā)商將我們選定的房屋再賣給其他購房者，所以要事先交一部分定金，并與開發(fā)商簽訂認購書。這同時又是開發(fā)商對購房者的一種約束方式。
認購書包括:
1.認購物業(yè)；
2.房價:包括戶型、面積、單位價格（幣種）總價等；
3.付款方式。包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.認購條件。包括認購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
(二).定金多少？
定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視具體情況由雙方協(xié)商而定。
(三).要注意的問題 .
交付定金后，我們還會面臨很多的問題：售價會變高，房屋會不合意�？傊窍胪说舴孔幽没赜喗�。但由于有認購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。
(四).關(guān)于《簽約須知》.
簽定完認購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》。其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。我們一定要認真閱讀《須知》，明白需要做的事情。
(五).最重要的一點 .
嚴(yán)格來說，定購書是與正式合同聯(lián)系緊密、但又各自獨立的兩個合同。如果正式合同順利簽訂，則預(yù)購訂金自動轉(zhuǎn)為定金或首批付款；如果正式合同未能簽成，預(yù)購訂金又該如何處置呢？這要視具體情況而定：
①.全部退還＋額外賠償
根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷，且售方單方負有過錯的，售方不但要全部退還預(yù)購訂金，而且要賠償買方的損失。這些損失一般包括利息、交通費、誤工費等。如果賣方出現(xiàn)了在約定期限內(nèi)將預(yù)訂房屋售給他人等違約情況，則買方可提前要求其返還全部訂金，并支付一定數(shù)額的違約金。
②.全部退還預(yù)購訂金
根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，當(dāng)事人因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責(zé)任。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，在合同無效或被撤銷情形中，若雙方過錯相當(dāng)，責(zé)任相抵，訂金應(yīng)該全部退還。因此，一般情況下，購房人由于不可抗力，例如突遇洪水、交通中斷、突發(fā)急病等，不能如期前往。購房人應(yīng)及時通知對方。同時，訂金應(yīng)全部退還給購房方。
③.部分退還預(yù)購訂金
千萬不可以有違約和欺騙行為 （１）若買方?jīng)]有在預(yù)購協(xié)議約定的時間去"談簽"合同，又無不可抗力的影響，則構(gòu)成違約，要支付對方一定數(shù)額的違約金。（２）如果購房人在訂立合同過程中有違背誠實信用原則的行為，比如惡意磋商；隱瞞重要事實或提供虛假情況，并給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。此時訂金只能部分退還。損失大于訂金時，還要向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的賠償金。
④.不退還預(yù)購訂金
《合同法》第59條規(guī)定，"當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。" 此種情況下，購房人主觀上有重大過失，客觀上損害了其他方面的合法利益，訂金不可能退還。
四、購房合同的律師代理 .
正式簽訂合同是整個房產(chǎn)交易的關(guān)鍵。這一過程也最能體現(xiàn)律師的水平。具體的律師代理業(yè)務(wù)包括： 1.審查、修改、補充購房合同；2.代理購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同; 3.為購房合同提供律師見證服務(wù); 4.代辦購房合同公證、登記備案手續(xù)。
簽訂購房合同應(yīng)注意：
1.簽合同之前一定別忘了查證。
房地產(chǎn)企業(yè)的合法性：營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)審核證明。
商品房的合法性：五證；二書。
2.購買現(xiàn)房和期房時合同的差異 。
現(xiàn)房： 商品房買賣契約，即商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。 （商品房出售合同文本）
期房： 商品房預(yù)售契約，即預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，交房時不再簽出售合同。購房人付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。（商品房預(yù)售合同文本）
3.購房合同應(yīng)該注意的事項：
1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細。
2、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突。
3、文字表述要清晰、準(zhǔn)確。
4、簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。
5、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。
6、標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。
7、房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率。
8、在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應(yīng)注明。
9、發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。
10、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
11、應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)規(guī)定一定的期限，開發(fā)商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
12、合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)。
13、對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
14、應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因煤氣公司規(guī)定規(guī)定達到一定入住率時才通氣源。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如應(yīng)入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。
15、發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差若干差異過大在哪能些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。
五、代辦個人住房、商業(yè)用房貸款手續(xù) .
支付房款：
付款方式：自籌資金 （一次性付款；分期付款）和貸 款 。
一次性付款 ：即在與開發(fā)商簽訂購房合同后一定期限內(nèi)（通常一個月），一次付清總房款的90%左右，余下的約10%尾款在入住時付清。 由于大筆購房款能一次性劃入開發(fā)商的帳戶，對資金的盡快回收有很大的意義，因此開發(fā)商非常歡迎這種方式，往往會給予購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，有的開發(fā)商甚至?xí)o更低的折扣，如八八折。這樣一幢總價40萬的房子，折扣可高達幾萬元。但是對于購房者而言，一次性投入大量資金可能有困難，機會成本也大。
分期付款 ：一般是在付清20%-30%的首期款后，再跟隨項目的建設(shè)工程進度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般較少，多在入住時即交清全款。與一次性付款相比，按建設(shè)期分期付款的資金壓力較小，但開發(fā)商不會提供房價上的折扣。
銀行按揭貸款 ：一般是開發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購房者在付清房款的10%-30%后，由銀行先付余下的房款給開發(fā)商，購房者再每月向銀行還款。 按揭購房的折扣非常小甚至沒有，但資金壓力比起前兩種付款方式則更加小一些。
六、代辦房屋驗收交接手續(xù) .
房屋交接是房屋買賣中的重要環(huán)節(jié)之一，包括驗房入住－產(chǎn)權(quán)辦理－簽訂物業(yè)合同。
（一）、驗房入�。�
買房者在接到開發(fā)商的入住通知單后，應(yīng)向開發(fā)商查驗該樓盤的《竣工驗收合格書》。若為預(yù)售商品房的，買房者應(yīng)要求開發(fā)商提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明住宅商品房的質(zhì)量等級，承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用時應(yīng)當(dāng)注意的事項。
1、驗房應(yīng)注意的問題： 仔細檢查門窗、地板、天棚、墻體、廚廁等。
驗房后如果發(fā)現(xiàn)問題，要盡可能地將所有問題一一列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。
驗房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，就可以立即辦理入住手續(xù)了。
2、購房者辦理入住應(yīng)準(zhǔn)備材料： 戶主及家人一寸相片各一張；
如非戶主本人，則須持個人身份證復(fù)印件及戶主委托書、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。
3、驗房入住所涉及的相關(guān)材料： 需填寫入住通知書、收樓通知、入住手續(xù)流程單、購房者驗樓情況一覽表、樓宇交接書。
（二）、產(chǎn)權(quán)辦理：
1.雙方當(dāng)事人在簽訂合同之后30日內(nèi)持房屋權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、房屋買賣合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；
2. 地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在15日內(nèi)作出是否受理申請的局面答復(fù)；
3. 房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查看和評估；
4. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費；
5. 由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。雙方當(dāng)事人憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
（三）、簽訂物業(yè)管理合同。
七、代理訴訟業(yè)務(wù)：代理各類購房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟
代理購房后各類裝潢、物業(yè)管理及租賃糾紛調(diào)解、仲裁訴訟 .
協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟是糾紛解決的不同方式，調(diào)解需要當(dāng)事人雙方自愿；仲裁是指當(dāng)事人由他人以第三者的身份進行公正裁決，是一種比較溫和的方式；而訴訟則是通過國家強制力而為之。代理訴訟是律師的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，因購房而引起的各種糾紛，都可以通過訴訟的方式解決。無論仲裁或是訴訟，關(guān)鍵的一點是要有發(fā)生糾紛案件的事實根據(jù)和證據(jù)。房地產(chǎn)糾紛常見證據(jù)包括：房產(chǎn)所有證、土地使用證、租賃契約、換房協(xié)議及有關(guān)證件。購買房地產(chǎn)的合同書、公證書。建設(shè)中的聯(lián)建合同，合作、合資合作及立項文件、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)工程許可證、開工證及繳納稅費憑證。土地劃撥、征地、租賃文件，出讓、轉(zhuǎn)讓合同，附圖或有關(guān)補充協(xié)議等。
與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)范圍
I、企業(yè)方面
一、設(shè)立房地產(chǎn)公司階段
1、協(xié)助取得房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)，參與起草項目建議書、可行性研究報告等立項文件；
2、 擬定合作計劃、策劃合作方式、建立工作模式和公司架構(gòu)等；
3、 參與合作伙伴的談判，草擬公司創(chuàng)設(shè)文件；參與制定公司股權(quán)結(jié)構(gòu)方案,起草、修改合資(合作)合同、章程等各種公司設(shè)立文件，辦理工商登記手續(xù)；
4、協(xié)助申請取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)；
5、協(xié)助公司進行項目招商、融資、項目公司股權(quán)收購（轉(zhuǎn)讓）：參與制定項目上述方案并對不同方案的法律風(fēng)險進行比較和提示，起草、修改項目上述合同，代表公司參加合同談判，參與對合同履行情況的監(jiān)督；
6、以合法性和低風(fēng)險為原則，通過匯集自有資金、抵押融資、發(fā)行公司債券或股票、吸收其他信托基金、借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)等籌集開發(fā)資金。
二、取得土地使用權(quán)階段
1、通過起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)、拍賣取得土地使用權(quán)；
2. 征用土地的，協(xié)助辦理征地手續(xù)，起草并審查有關(guān)法律文件，包括征地補償安置方面的協(xié)議；
3. 國有土地出讓的，協(xié)助辦理土地評估、確定地價、簽署出讓合同、辦理出讓手續(xù)；
4. 國有土地轉(zhuǎn)讓的，起草并審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)助辦理土地評估、確定地價和稅費負擔(dān)；
5. 協(xié)助公司申請取得國有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書等項目規(guī)劃批準(zhǔn)文件；
三、拆遷階段
1. 協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審查委托拆遷協(xié)議等法律文件；
2. 協(xié)助制定拆遷方案，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告、拆遷安置協(xié)議等；協(xié)助和被拆遷人及有關(guān)部門進行溝通并向拆遷部門報送文件檔案；
四、工程建設(shè)階段
1、為建筑工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備選購等的招投標(biāo)提供法律意見；參加投標(biāo)會、開標(biāo)會、評標(biāo)會，保證程序的合法性；審查投標(biāo)方的資質(zhì)以及相關(guān)資料的有效性、合法性并出具法律意見書，協(xié)調(diào)處理在招投標(biāo)過程中出現(xiàn)的糾紛；
2、起草并審查工程承包、分包、采購、供電等公共配套設(shè)施合同等一系列相關(guān)合同并監(jiān)督合同的履行，及時協(xié)調(diào)處理合同履行中出現(xiàn)的糾紛；
3、工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程，保存好簽證單、會議記錄等原始材料檔案；
4、項目竣工驗收時協(xié)調(diào)與有關(guān)部門的關(guān)系，并協(xié)助取得有關(guān)文件。
5、 因項目緩建、停建，逾期交工，設(shè)計變更、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程索賠等發(fā)生糾紛的協(xié)調(diào)處理。
五、房地產(chǎn)經(jīng)營階段
（一）房地產(chǎn)銷售法律服務(wù)
1、協(xié)助設(shè)計預(yù)售（銷售）實施方案，協(xié)助完善商品房預(yù)售（銷售）條件；
2、草擬和審查《商品房認購書》》、《商品房預(yù)售合同》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，并就相關(guān)合同文本獲取國土資源和房屋管理部門的核準(zhǔn)備案及代為辦理預(yù)售（銷售）登記，協(xié)助開發(fā)商辦理預(yù)售(銷售)許可證；
3、協(xié)助與銷售代理商、廣告商簽定代理銷售協(xié)議、代理發(fā)布廣告等協(xié)議；
4、協(xié)助公司與國外律師簽署委托代理合同，為國外律師出具向境外售房的法律意見書；
5、安排辦理簽約及履行過程中的法律手續(xù)；
6、為簽約提供律師見證，代辦登記、產(chǎn)權(quán)和合同公證手續(xù)，協(xié)助助物業(yè)交接和確定稅費負擔(dān)等；
7、催促對方履行上述合同文件；
（二）房地產(chǎn)出租服務(wù)
1、提供相關(guān)法律咨詢；
2、起草和審查《房屋租賃合同》及相關(guān)文件；
3、為簽定租賃合同及相關(guān)文件提供律師見證；
4、代辦租賃登記手續(xù)；
（三）房地產(chǎn)抵押融資服務(wù)
1、提供融資咨詢，設(shè)計融資方案；
2、出具法律意見書說明土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實物抵押融資情況；
3、協(xié)助辦理信用貸款、住房抵押貸款、在建工程抵押貸款和按揭貸款業(yè)務(wù)，起草相關(guān)文件，辦理相關(guān)手續(xù)；負責(zé)聯(lián)系和協(xié)調(diào)與貸款銀行和其他融資對象的關(guān)系；
4、在按揭貸款業(yè)務(wù)中，負責(zé)審查業(yè)主資信情況；在工程竣工交付后，代辦抵押登記手續(xù)、抵押權(quán)解除手續(xù)以及抵押權(quán)實現(xiàn)時的抵押物處置手續(xù)。
六、 物業(yè)管理階段
1、為確定物業(yè)管理方案提供法律意見，協(xié)助論證物業(yè)管理方案的可行性；
2、協(xié)助組建物業(yè)管理公司或選定物業(yè)管理公司或選聘物業(yè)管理顧問公司，草擬、審查有關(guān)物業(yè)管理公司組建創(chuàng)設(shè)合同、章程、協(xié)議書、物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度、委托管理合同等法律文件；為物業(yè)管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立進行策劃；
3、協(xié)助物業(yè)管理公司與業(yè)主簽署委托管理合同；起草、審查《使用公約》、《業(yè)主守則》等文件
4、協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會，建立業(yè)主管理機構(gòu)、建立物業(yè)管理公司與全體產(chǎn)權(quán)人及其代理人的法律關(guān)系；
5、 協(xié)助物業(yè)管理公司與各市政工程公司以及各專業(yè)公司確定物業(yè)管理中的協(xié)作、管理、維護、保養(yǎng)等專項服務(wù)合同關(guān)系。
II、個人方面
辦理房地產(chǎn)買賣糾紛、租賃糾紛、贈與糾紛、物業(yè)糾紛、相鄰權(quán)糾紛、宅基地糾紛、繼承糾紛、分割糾紛、離婚糾紛等訴訟、仲裁案件。
III、律師見證
辦理房地產(chǎn)買賣、贈與、互換、析產(chǎn)、遺囑、繼承等律師見證。
IV、收費標(biāo)準(zhǔn)
一、法律顧問費每年二萬至十萬元，具體數(shù)額根據(jù)工作量由雙方協(xié)商確定。工作量大、難度高的，可高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
二、訴訟、仲裁代理費
根據(jù)《河北省律師服務(wù)收費臨時標(biāo)準(zhǔn)》按下列比例分段計算收取律師服務(wù)費；最低代理費不少于2000元。
爭議標(biāo)的 收費比例
10001至100000元 5%——4%
100001至500000元 4%——3%
500001至1000000元 3%——2%
1000001至10000000元 2%——1%
10000001元以上 1%——0.5%
案情復(fù)雜或影響重大的案件，收費可高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
三、律師見證費
以房屋建筑面積為計費依據(jù)，每平方米6元；最低不少于500元。
四、咨詢費
所內(nèi)咨詢每小時50至100元，外出咨詢每小時200至500元（交通費另付）
五、代寫法律文書
代寫各類訴訟、仲裁文書每件200元。
六、代寫合同
普通合同每份500元。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、合作、建筑施工、監(jiān)理、勘察設(shè)計、測繪等，每份不少于1000元（包含參與談判），具體數(shù)額協(xié)商確定。
房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引
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