【陷阱提示】

開發(fā)商利用“先簽后換”的方式提前回籠資金，導(dǎo)致《購房合同》無效，購房者難以購買到滿意的房子。

【風(fēng)險描述】

2004年3月25日，在明知開發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下，孟女士購買了某花園的一套商品房，并與開發(fā)商簽訂了一份“臨時買賣合同”。雙方在合同中約定，自簽訂商品房“臨時買賣合同”之日起120天內(nèi)，開發(fā)商須取得商品房預(yù)售許可證，之后再將“臨時買賣合同”換簽成正式商品房買賣合同。如開發(fā)商無法實現(xiàn)上述承諾，買方要求退房的，開發(fā)商應(yīng)退還買方已交納的所有房款。簽訂合同后3天，孟女土向房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了100萬元首付款。

由于開發(fā)商未能在約定的時間內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證，要求開發(fā)商退還收付款未果的孟女士向市二中院提起訴訟，要求解除雙方的商品房臨時買賣合同，開發(fā)商返還100萬元房款并支付利息。對此，開發(fā)商表示其從沒隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證的事實，對合同無效的后果雙方均有責(zé)任，可以返還孟女士已付購房款，但不同意支付利息。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商在明知相關(guān)法律規(guī)定的情況下，仍采取先簽后換的方式，意圖規(guī)避法律出售房屋，應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，因此除返還孟女士100萬元房款外，還應(yīng)賠償占用孟女士已付房款期間的銀行存款利息損失。

【防范對策】

不少開發(fā)商為了快速回籠資金，往往會采用這種“先簽后換”的銷售方式，雖然這種形式購房會在價格上有所優(yōu)惠，但同時也加大了購房者的購房風(fēng)險。

第一種風(fēng)險：開發(fā)商最終未能取得《商品房預(yù)售許可證》

這種情況下，“臨時買賣合同”將會被認(rèn)定為無效合同，雖然根據(jù)合同法的規(guī)定，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方睜此所受到的損失，但是購房者最終不能買到自己滿意的房子，還可能因此而喪失更好的購房機(jī)會。

此外，這種情況很容易引起糾紛，一旦訴上公堂，購房人需要為此研耗費(fèi)巨大的人力、物力和時間。

第二種風(fēng)險：開發(fā)商“換”一份對購房者不利的《購房合同》

即使開發(fā)商最終取得《商品房預(yù)售許可證》，也很有可能在“換合同”的時候要求購房者接受一份對自己十分不利的《購房合同》，而在這種情勢下，購房者往往沒有談終余地，只能全盤接受，利益受到損害。

以此，為了減少日后麻煩，購房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待這種“先簽后換”的方式。

【法律依據(jù)】

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房罰預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《中華人民共和國合同法》第52條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》第58條

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。