【陷阱提示】
開發(fā)商利用“先簽后換”的方式提前回籠資金,導(dǎo)致《購房合同》無效,購房者難以購買到滿意的房子。
【風(fēng)險描述】
2004年3月25日,在明知開發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下,孟女士購買了某花園的一套商品房,并與開發(fā)商簽訂了一份“臨時買賣合同”。雙方在合同中約定,自簽訂商品房“臨時買賣合同”之日起120天內(nèi),開發(fā)商須取得商品房預(yù)售許可證,之后再將“臨時買賣合同”換簽成正式商品房買賣合同。如開發(fā)商無法實現(xiàn)上述承諾,買方要求退房的,開發(fā)商應(yīng)退還買方已交納的所有房款。簽訂合同后3天,孟女土向房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了100萬元首付款。
由于開發(fā)商未能在約定的時間內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證,要求開發(fā)商退還收付款未果的孟女士向市二中院提起訴訟,要求解除雙方的商品房臨時買賣合同,開發(fā)商返還100萬元房款并支付利息。對此,開發(fā)商表示其從沒隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證的事實,對合同無效的后果雙方均有責(zé)任,可以返還孟女士已付購房款,但不同意支付利息。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,開發(fā)商在明知相關(guān)法律規(guī)定的情況下,仍采取先簽后換的方式,意圖規(guī)避法律出售房屋,應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,因此除返還孟女士100萬元房款外,還應(yīng)賠償占用孟女士已付房款期間的銀行存款利息損失。
【防范對策】
不少開發(fā)商為了快速回籠資金,往往會采用這種“先簽后換”的銷售方式,雖然這種形式購房會在價格上有所優(yōu)惠,但同時也加大了購房者的購房風(fēng)險。
第一種風(fēng)險:開發(fā)商最終未能取得《商品房預(yù)售許可證》
這種情況下,“臨時買賣合同”將會被認(rèn)定為無效合同,雖然根據(jù)合同法的規(guī)定,因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方睜此所受到的損失,但是購房者最終不能買到自己滿意的房子,還可能因此而喪失更好的購房機(jī)會。
此外,這種情況很容易引起糾紛,一旦訴上公堂,購房人需要為此研耗費(fèi)巨大的人力、物力和時間。
第二種風(fēng)險:開發(fā)商“換”一份對購房者不利的《購房合同》
即使開發(fā)商最終取得《商品房預(yù)售許可證》,也很有可能在“換合同”的時候要求購房者接受一份對自己十分不利的《購房合同》,而在這種情勢下,購房者往往沒有談終余地,只能全盤接受,利益受到損害。
以此,為了減少日后麻煩,購房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待這種“先簽后換”的方式。
【法律依據(jù)】
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房罰預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
《中華人民共和國合同法》第52條
有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益:
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第58條
合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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