與其他合同一樣，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)采取要約、承諾方式。但為了幫助購(gòu)房者更好地理解相關(guān)知識(shí)，筆者將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，分為三個(gè)階段。購(gòu)房者應(yīng)在這三個(gè)階段里，始終謹(jǐn)慎，做好應(yīng)做的事，就能合法地維護(hù)自己的權(quán)益。

　�。ㄒ唬┥唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)訂立前期

　　這個(gè)階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)也是非常必要的。購(gòu)房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如下：

　　1．購(gòu)房者必須考慮成熟，決定購(gòu)買將要預(yù)訂的商品房。

　　購(gòu)房者買房不能像買菜一樣，應(yīng)慎重行事。在決定購(gòu)買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作，調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力，其他條件類似樓盤(pán)與你看中的樓盤(pán)的價(jià)格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。關(guān)于開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和實(shí)力情況，以及該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況，購(gòu)房者可以從以下三個(gè)途徑去了解：（1）可以去有關(guān)行政主管部門咨詢，該項(xiàng)目是否以在建工程或土地使用權(quán)或房屋抵押向銀行貸款；該項(xiàng)目是否有法律缺陷，該項(xiàng)目是否已具備相關(guān)的手續(xù)；開(kāi)發(fā)商的以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)?nèi)绾蔚惹闆r；（2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)與實(shí)力；（3）可以從開(kāi)發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤(pán)比較的情況，只能由購(gòu)房者辛苦地多跑幾家開(kāi)發(fā)商咨詢了，有客戶上門買房開(kāi)發(fā)商都是非常熱情接待的。通過(guò)這樣的一些調(diào)查，購(gòu)房者可以排除一些基本的法律風(fēng)險(xiǎn)，明確該商品房是否確實(shí)實(shí)惠值得購(gòu)買。

　　例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在開(kāi)發(fā)的江躍小區(qū)內(nèi)的一套商品房，價(jià)格、區(qū)位、戶型袁先生都比較滿意。此時(shí)開(kāi)發(fā)商荊州市新江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產(chǎn)公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū)相鄰的另一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商荊州市長(zhǎng)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)河小區(qū)的售房部。袁先生對(duì)長(zhǎng)河小區(qū)的售房部小姐說(shuō)，其已看了江躍小區(qū)的房子，已準(zhǔn)備簽合同了，現(xiàn)在是順道過(guò)來(lái)看看長(zhǎng)河小區(qū)的房子。售房小姐一聽(tīng)，當(dāng)即就急了，忙說(shuō)您千萬(wàn)別買江躍小區(qū)的房子，江躍小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押，新江公司的實(shí)力不雄厚。聽(tīng)到這個(gè)消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計(jì)劃，避免了經(jīng)濟(jì)損失。由這個(gè)例子可以看出因?yàn)橥�行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，且售房業(yè)績(jī)與售房工作人員的收人緊密聯(lián)系，所以其他的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)泄漏“天機(jī)”。當(dāng)然，購(gòu)房戶對(duì)這些消息，要進(jìn)行核實(shí)，也不能偏聽(tīng)偏信。這一招在買房過(guò)程中往往屢屢奏效。

　　2．購(gòu)房者應(yīng)積極爭(zhēng)取不與開(kāi)發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。

　　通過(guò)前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，購(gòu)房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購(gòu)買性，不少購(gòu)房者就開(kāi)始急著與開(kāi)發(fā)商簽訂合同了。其實(shí)，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購(gòu)房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠(yuǎn)不要表現(xiàn)太急，而要爭(zhēng)取讓開(kāi)發(fā)商比我們急。因?yàn)椤凹薄辈粌H僅是不利于爭(zhēng)取合同簽訂過(guò)程中的有利地位，還往往會(huì)粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風(fēng)險(xiǎn)，從而為自己的損失種下了禍根。實(shí)話說(shuō)，訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)購(gòu)房者確實(shí)沒(méi)什么益處，而且還會(huì)為購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這樣一個(gè)無(wú)益的合同，購(gòu)房者還是能不簽就不簽為好。

　�。�1）購(gòu)房者不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商并不一定就不賣房子給購(gòu)房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將該房子預(yù)訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會(huì)把房子賣給你的。也許在談判過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)堅(jiān)持他的要求，甚至態(tài)度強(qiáng)硬，但購(gòu)房者應(yīng)明白這不過(guò)是在談判，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然要維護(hù)自己的利益。畢竟簽訂這個(gè)合同對(duì)他有利。

　�。�2）并不一定就有其他人向開(kāi)發(fā)商預(yù)訂該商品房，盡管開(kāi)發(fā)商會(huì)將他的銷售情況形容得很好，并告誡購(gòu)房者如不預(yù)訂，就會(huì)買不到想要的房，但開(kāi)發(fā)商的實(shí)際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會(huì)那么好心，不停地勸購(gòu)房者預(yù)訂該房。

　�。�3）即使購(gòu)房者因拒絕訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，而喪失了購(gòu)買該房的機(jī)會(huì)，也沒(méi)什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當(dāng)然，如果在努力和爭(zhēng)取無(wú)效的情況下，購(gòu)房者仍對(duì)該房情有獨(dú)鐘，決定購(gòu)買，那么就只有做好后面階段的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

　　3．購(gòu)房者應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)應(yīng)對(duì)買房。

　　普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對(duì)這樣一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)行為，理應(yīng)慎重謹(jǐn)慎，深思熟慮而后行。法律保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，但法律同樣是公平、公正和嚴(yán)肅的。如果因購(gòu)房者的魯莽而訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，訂立后卻反悔，在法律上是沒(méi)有依據(jù)的，必須承擔(dān)不利后果。所以，購(gòu)房者就應(yīng)在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購(gòu)房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識(shí)。其實(shí)，對(duì)買房這樣一件重大的經(jīng)濟(jì)行為，從某種意義上說(shuō)，沒(méi)有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風(fēng)險(xiǎn)而抽出一點(diǎn)時(shí)間去了解一下相關(guān)知識(shí)，并不浪費(fèi)，而是另外一種意義上有價(jià)值的勞動(dòng)。

　　做好了以上三項(xiàng)準(zhǔn)備工作，基本上就可以進(jìn)人訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的最重要的階段，即商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立。

　�。ǘ�）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立時(shí)

　　這個(gè)階段，是三個(gè)階段里相對(duì)重要的一個(gè)階段，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)具有極重要的意義。由于這個(gè)階段時(shí)間較短，所以購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時(shí)進(jìn)行。購(gòu)房者應(yīng)做好以下幾項(xiàng)防范風(fēng)險(xiǎn)的工作：

　　1.找出風(fēng)險(xiǎn)之處。

　　在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立過(guò)程中，其實(shí)購(gòu)房者最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于開(kāi)發(fā)商。通過(guò)調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就在那么幾處。要找出合同中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就首先要了解對(duì)手——開(kāi)發(fā)商慣用什么手段。開(kāi)發(fā)商的手法有的會(huì)在它提供的合同書(shū)中表現(xiàn)出來(lái)，請(qǐng)先看一份由開(kāi)發(fā)商提供的典型的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)：

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

　　甲方：廣元市鵬程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　法定代表人：李惠俠

　　乙方：羅堂清

　　身份證號(hào)：

　　甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢(mèng)煙樓小區(qū)第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬(wàn)元。

　　二、乙方應(yīng)于本合同簽定之日起一個(gè)月內(nèi)與甲方簽訂商品房預(yù)售合同，否則定金不予退回，甲方并有權(quán)處置該房。

　　三、乙方不得違約，否則定金不予退回。

　　四、發(fā)生糾紛，友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，提交人民法院訴訟。

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　2002年8月15日2002年8月15日

　　從這份合同中，可以看出這份合同對(duì)購(gòu)房者羅先生是極為不利的，最后羅先生確實(shí)也因此蒙受損失。開(kāi)發(fā)商在訂約前的口頭承諾全部沒(méi)有落實(shí)，羅先生花了錢卻沒(méi)有買到合意的房子。開(kāi)發(fā)商在此份合同中，玩的手段主要是模糊房屋情況條款，利用定金條款限制購(gòu)房者等方法。這份合同雖不是足以反映全部問(wèn)題，卻也是“管中窺豹，可見(jiàn)一斑”。通常開(kāi)發(fā)商的方法主要有兩方面：

　　（1）以虛假宣傳方式以及承諾欺詐消費(fèi)者。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)后，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在取得預(yù)售許可證之前，就把售房部運(yùn)作起來(lái)。首先將售房部裝修得漂漂亮亮，讓購(gòu)房者下意識(shí)覺(jué)得他要買的房子也是如此，這套手法美其名曰“包裝商品房”；其次，將各種廣告鋪天蓋地的打出去，有印刷宣傳畫(huà)的，有在電視臺(tái)、電臺(tái)播放廣的，有在網(wǎng)站制作網(wǎng)頁(yè)的，各種方式應(yīng)有盡有，而這些宣傳畫(huà)，照片往往是經(jīng)美化加工的效果圖，當(dāng)然好看。這套手法美其名曰“宣傳商品房”；再次，做個(gè)視覺(jué)效果極佳的微縮模型，加上燈光裝飾效果，讓人覺(jué)得要買的就是這人間天堂，這套手法美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房人員對(duì)購(gòu)房者的不厭其煩式的介紹。甜言蜜語(yǔ)式的承諾，可真到交房那一天才發(fā)現(xiàn)全部是假的。例如，羅先生所買商品房樓前的綠地變成物業(yè)管理小樓，開(kāi)發(fā)商解釋：一是當(dāng)初的設(shè)計(jì)改變；二是這么大一個(gè)小區(qū)也需要物業(yè)管理。乍一聽(tīng)，羅先生覺(jué)得還挺有理，可一想自己就是沖著這塊綠地才買這套商品房，況且為什么物業(yè)管理用房就要占用綠地呢？羅先生又找到開(kāi)發(fā)商討個(gè)說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商答復(fù)，羅先生當(dāng)初看的模型是美化效果微縮模型，允許與事實(shí)有所出人，況且，開(kāi)發(fā)商有權(quán)改變?cè)O(shè)計(jì)。羅先生明知自己吃虧，卻又無(wú)可奈何，只好選擇忍耐。在中國(guó)，不知道有多少像羅先生這樣的吃虧受騙的購(gòu)房者，他們卻大都選擇了與羅先生一樣的方式——無(wú)奈地接受。

　　（2）以提供合同文本方式欺詐消費(fèi)者。為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)要求訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)？為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)提供合同文本？重要的原因就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽訂一個(gè)他提供文本的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)以達(dá)成他的一些目的。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般有標(biāo)的條款，雙方當(dāng)事人的姓名、名稱或住所條款，預(yù)訂房屋相關(guān)情況約定條款，合同履行期限條款，違約責(zé)任條款這5個(gè)主要條款，這5個(gè)條款中除雙方當(dāng)事人的姓名、名稱或住所條款外，都比較多的被開(kāi)發(fā)商利用，造成了購(gòu)房戶的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商的具體操作方法如下：

　　第一，改字法。這個(gè)方法主要是運(yùn)用改變條款中的重要文字以使條款意義大變的方法，此條款多運(yùn)用于標(biāo)的條款。公平約定應(yīng)是約束雙方的，在標(biāo)的條款中，應(yīng)約定合同任一方應(yīng)在本合同簽訂后幾日內(nèi)與合同相對(duì)方依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)有關(guān)預(yù)訂房屋情況的條款簽訂正式的商品房預(yù)售合同或商品房銷售合同，否則視為違約。合同的任一方的行為導(dǎo)致出現(xiàn)雙方依法不能簽訂正式的商品房買賣合同等事實(shí)上無(wú)法履行合同的情況，視為行為方違約。

　　因雙方在簽訂正式的商品房買賣合同過(guò)程中不能就除本合同已約定的預(yù)訂房屋相關(guān)的情況條款之外的房屋買賣條款達(dá)成一致，而放棄訂立商品房買賣合同的行為不視為違反本合同約定。然而，在有些開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)文本中，對(duì)標(biāo)的條款卻改為：購(gòu)房者應(yīng)在本合同簽訂后幾日內(nèi)與售房方簽訂正式的商品房預(yù)售合同（或商品房買賣合同），否則視為購(gòu)房戶違約。這樣一來(lái)，加重了購(gòu)房戶的責(zé)任，將雙方的義務(wù)強(qiáng)加到購(gòu)房者一方。且不論這樣的約定是否有效，但如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了這份合同，肯定會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不少的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)盡的煩惱。因?yàn)�，假若�?dāng)該條款有效時(shí)，則無(wú)論怎樣的條件，購(gòu)房者都要與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，而失去了協(xié)商訂立商品房買賣合同條款的權(quán)利，而且開(kāi)發(fā)商不與購(gòu)房者訂立商品房買賣合同的行為不構(gòu)成違約，可見(jiàn)該后果的嚴(yán)重性。當(dāng)然，筆者認(rèn)為這樣的合同約定應(yīng)是無(wú)效的。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無(wú)效。很顯然，開(kāi)發(fā)商提供的合同條款符合該規(guī)定。不過(guò)無(wú)論怎樣，購(gòu)房者都不能簽這樣的合同，更不能因該合同交納定金。因?yàn)�，即使�?gòu)房者贏得了糾紛的最后勝利，但最后的勝利往往需要耗費(fèi)購(gòu)房者太多的時(shí)間、金錢和精力，而開(kāi)發(fā)商并不會(huì)因此損失什么。何況，誰(shuí)又能保證購(gòu)房者能贏得最后的勝利？倒不如在訂合同時(shí)認(rèn)真些，計(jì)較些，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　第二，模糊法�！澳：�法”即開(kāi)發(fā)商模糊一些重要條款的表述，使之處于一種沒(méi)有約定或約定不明的狀況。這種方法多被運(yùn)用于有關(guān)預(yù)訂房屋基本情況的約定條款中，它是“改字法”的孿生兄弟，常常同時(shí)被開(kāi)發(fā)商使用。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有關(guān)預(yù)訂房屋基本情況的條款，正常作用與目的應(yīng)該是為減少或避免雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)分歧過(guò)多，而致最終無(wú)法訂立的風(fēng)險(xiǎn)，但部分開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)條款卻偏離了這個(gè)條款正常的目的與用途，而只是為達(dá)到開(kāi)發(fā)商加大權(quán)利，減少責(zé)任的目的。預(yù)訂房屋的基本情況條款可包括價(jià)格、面積、坐落位置、戶型四種，假若開(kāi)發(fā)商的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)僅僅是不對(duì)這些情況進(jìn)行約定，那也無(wú)可厚非，只是加多了雙方的風(fēng)險(xiǎn)而已，但開(kāi)發(fā)商是用模糊法定義這些條款，并與用改字法定義的標(biāo)的條款同時(shí)施用，以便在簽訂商品房買賣合同時(shí)，加大自由度，使提高價(jià)格、減少面積、改變位置、戶型等而不受限制；而購(gòu)房戶卻因?yàn)椴还�平的�?biāo)的條款，以及違約責(zé)任條款的限制要受制于開(kāi)發(fā)商提出的售房條件，很難真正實(shí)現(xiàn)合同雙方的平等法律地位，對(duì)商品房買賣合同條款進(jìn)行全部的協(xié)商訂立。在某種程度上，還會(huì)影響購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同后行使自己的合法權(quán)利。

　　第三，欺騙解釋法。欺騙解釋法是開(kāi)發(fā)商在訂立買賣合同過(guò)程中慣用的伎倆，它通過(guò)對(duì)合同中出現(xiàn)的文字、術(shù)語(yǔ)進(jìn)行虛假的解釋，以達(dá)到開(kāi)發(fā)商的欺騙目的，“欺騙解釋法”被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立乃至購(gòu)房者買房訂合同的全過(guò)程。因?yàn)橘?gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的工作人員，專業(yè)知識(shí)了解得較少，所以并不知道合同中出現(xiàn)的有關(guān)房地產(chǎn)、法律方面的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的含義，開(kāi)發(fā)商往往利用這一點(diǎn)去曲解專業(yè)術(shù)語(yǔ)。例如，違約責(zé)任條款中，有關(guān)“定金”的約定，普通購(gòu)房者往往并不知道“訂金”、“定金”、“押金”、“違約金”、“認(rèn)購(gòu)金”的定義及區(qū)別，只是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的解釋。開(kāi)發(fā)商就解釋說(shuō)，因?yàn)橘?gòu)房者有的認(rèn)購(gòu)了商品房，就交點(diǎn)錢意思意思，到時(shí)候可以退回。中國(guó)的漢語(yǔ)最是博大精深，什么是“意思意思”？到時(shí)可退還的到時(shí)是何時(shí)？不清楚�？梢坏┏霈F(xiàn)糾紛，購(gòu)房者別想從開(kāi)發(fā)商那里爽快地退回一分錢。筆者注意到，不少媒體大力提醒購(gòu)房者注意“訂金”、“定金”的區(qū)別。其實(shí)，它們的區(qū)別是理論與法律規(guī)定上的，無(wú)非是在購(gòu)房時(shí)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后如不簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房者有權(quán)要求退回約定的“訂金”卻無(wú)權(quán)要求退回約定的“定金”。但在現(xiàn)實(shí)中，它們沒(méi)有很實(shí)際的區(qū)別，無(wú)論是交付“定金”還是“訂金”都會(huì)為購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，一旦購(gòu)房者違約，“訂金”、“定金”一樣會(huì)被開(kāi)發(fā)商占有難以要回。即使訴訟，開(kāi)發(fā)商往往巧立名目算出各種損失與“訂金”、“定金”相抵。再例如，關(guān)于商品房的“起價(jià)”“均價(jià)”“暫定價(jià)”等術(shù)語(yǔ)，購(gòu)房者也分不清。在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商要求按“均價(jià)”交付商品房，并解釋“均價(jià)”是該商品房最優(yōu)惠的價(jià)格，其實(shí)根本不是。等到訂立商品房買賣合同時(shí)，就得由開(kāi)發(fā)商定這個(gè)“均價(jià)”了。

　　其實(shí)，無(wú)論是合同之內(nèi)還是合同之外，開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的欺騙手法并不高明，甚至是些簡(jiǎn)單的“文字游戲”，本書(shū)不可能列舉出開(kāi)發(fā)商的所有手法，但只要購(gòu)房者能慎重小心，不輕信開(kāi)發(fā)商，就能找出商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并著重進(jìn)行防范，逐一解決。

　　2．針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)備解決方案，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立合同。

　　開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)文本并不是不能修改的。在找出商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)文本的不妥之處后，購(gòu)房者可請(qǐng)教專業(yè)人士或書(shū)籍，逐一提出修改意見(jiàn)。合同的條款就是由合同當(dāng)事人協(xié)商訂立的，世上沒(méi)有不能協(xié)商的合同。開(kāi)發(fā)商提供了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的文本，文本的條款只是代表了開(kāi)發(fā)商單方面的意思表示，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商雙方簽約前并不能發(fā)生約束雙方的法律效力。購(gòu)房者對(duì)條款的不同意見(jiàn)可以向開(kāi)發(fā)商提出，并可表示如不修改，購(gòu)房者將不買該房。在協(xié)商后，也許開(kāi)發(fā)商會(huì)接受，那么雙方就可以對(duì)文本中的條款進(jìn)行修改后簽字訂立；也許開(kāi)發(fā)商不接受，甚至有可能聲稱該合同文本是不可修改的，那么，購(gòu)房者就要考慮是否能夠承擔(dān)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，接受開(kāi)發(fā)商提出的合同條款，如能接受，雙方當(dāng)然可以訂立合同，如不能接受，可以明確的告知開(kāi)發(fā)商不買該房。當(dāng)然，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)互相讓步的情況，而最終達(dá)成協(xié)議。合同的訂立大多就是協(xié)商、妥協(xié)、再協(xié)商、再妥協(xié)這樣不斷縮小雙方要求的差距的過(guò)程。

　　另外，購(gòu)房者也可提出自己的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)文本由雙方協(xié)商后訂立，而不使用開(kāi)發(fā)商提供的文本，這樣對(duì)購(gòu)房者更為有利。

　�。ㄈ�）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立后

　　并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定立后，購(gòu)房者就只能等著訂立簽定商品房買賣合同了，假如購(gòu)房者在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立后發(fā)現(xiàn)該合同顯失公平，在這段過(guò)程里，還是可以有所作為的，亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)不晚，而且這個(gè)階段仍會(huì)有新的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)防范。當(dāng)購(gòu)房者在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，方才發(fā)現(xiàn)該合同不妥或有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，可循以下方法解決。

　　1．分析當(dāng)前形勢(shì)，分析風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題所在。

　　購(gòu)房戶在合同訂立后，方才發(fā)現(xiàn)該合同不妥當(dāng)，首先不要慌，慌亂中往往會(huì)犯下新的錯(cuò)誤；其次要分析該合同是否在原則問(wèn)題上不妥，不公平。如果僅是因?yàn)橘?gòu)房者不想再買預(yù)訂的商品房，那是無(wú)法得到法律支持的，當(dāng)然，雙方當(dāng)事人同意解除合同的除外。如果是因?yàn)橘?gòu)房者沒(méi)經(jīng)驗(yàn)而簽訂了顯失公平的合同，還是有辦法解決的。如果情勢(shì)變更，發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者也要分析清楚風(fēng)險(xiǎn)是否確實(shí)到達(dá)及其嚴(yán)重的程度。

　　2.解決問(wèn)題。

　　對(duì)待顯失公平等因素的購(gòu)房者不滿意的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，可視具體情況采用適當(dāng)解決方法。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中訂立后發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)、新問(wèn)題也可根據(jù)不同情況采用相應(yīng)的對(duì)策。

　　對(duì)因顯失公平等原因而購(gòu)房者不滿意的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者可采用以下方法解決：

　�。�1）與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，訂立補(bǔ)充協(xié)議。筆者認(rèn)為當(dāng)事人協(xié)商解決是解決糾紛的最好方式，與訴訟相比，它沒(méi)有訴訟成本，速度快、效率高，對(duì)緩解矛盾以及預(yù)防訴訟風(fēng)險(xiǎn)等都有好處。但它由于沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制力為保證，也沒(méi)有第三人的裁決，往往因雙方無(wú)法達(dá)成一致而沒(méi)有效果。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議的過(guò)程中，要注意把握要求的分寸，不僅要合法還要合情合理，這樣有助于雙方縮小差距，提高訂立補(bǔ)充協(xié)議的可能。補(bǔ)充協(xié)議中可以對(duì)原合同中不妥的條款進(jìn)行修改，盡量實(shí)現(xiàn)公平。

　�。�2）向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。這種解決方式只適用于因重大誤解訂立的或訂立合同時(shí)顯失公平及以嚴(yán)重欺詐而訂立的合同，對(duì)其他僅因購(gòu)房者不滿意的合同不適用。而適用這種解決方式時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是情況嚴(yán)重到需要撤銷該協(xié)議，如果原合同中沒(méi)有約定較多的定金、訂金或者嚴(yán)厲的違約責(zé)任條款，筆者建議不采取這種方式解決；二是購(gòu)房者行使撤銷權(quán)的時(shí)間應(yīng)符合要求，既要在一年內(nèi)提出，又要在簽訂商品房買賣合同前提出。行使撤銷權(quán)的主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)合同法》第54條之規(guī)定。

　　如在雙方的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中有選擇仲裁的條款，且該條款有效，購(gòu)房者應(yīng)向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。在采取這種方式時(shí)，購(gòu)房者一定要注意采集證據(jù)，因?yàn)橘?gòu)房者必須以足夠的證據(jù)來(lái)證明自己主張的事實(shí)。

　　對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)、新問(wèn)題，同樣可采取協(xié)商方式解決，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的，諸如開(kāi)發(fā)商無(wú)實(shí)力履行合同等新情況，可采用書(shū)面通知解除合同的方式解決，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)重惡化，筆者建議應(yīng)盡快起訴至法院，并申請(qǐng)采取訴前保全措施，以減少損失。

　　防范風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)工作都是為了幫助購(gòu)房者有效的減少或避免損失。一般情況下，筆者不贊成購(gòu)房者的任意悔約，它同樣是違法行為。但如果購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后確有原因不能或不愿意購(gòu)買預(yù)訂的房屋，筆者建議購(gòu)房者采取如下方式解決：

　　盡快口頭通知開(kāi)發(fā)商，并與其協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如開(kāi)發(fā)商提出的條件過(guò)于苛刻，可以在訂立商品房買賣合同時(shí)，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中未約定的房屋買賣條款提出合理合法的但開(kāi)發(fā)商不能接受的要求，并以此為由不訂立商品房買賣合同，收回定金或訂金。

　　案例：

　　趙名聲先生系A(chǔ)市大學(xué)教授，趙先生于2001年7月15日與并州市下元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，合同約定：趙先生預(yù)訂并州市下元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，商品房面積120平方米，價(jià)款為24萬(wàn)元人民幣，并約定雙方于2001年8月1日簽訂商品房預(yù)售合同，趙先生隨后交納了定金2萬(wàn)元。但在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的第5天，趙先生接到上級(jí)調(diào)令，組織安排其到B市的另一大學(xué)任副校長(zhǎng)。趙先生找到下元房地產(chǎn)公司協(xié)商此事，但下元公司堅(jiān)持不退回趙先生的2萬(wàn)元定金。無(wú)奈之下，趙先生想出一計(jì)，稱其不解除合同了，并如約在8月1日前往下元公司。但在訂立商品房預(yù)售合同過(guò)程中，趙先生要求按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，而開(kāi)發(fā)商原定的是按建筑面積計(jì)價(jià)，結(jié)果雙方發(fā)生爭(zhēng)議，當(dāng)天未訂立商品房預(yù)售合同。一個(gè)月后，趙先生以雙方都未違約，只是計(jì)價(jià)方式條款無(wú)法達(dá)成一致而未簽訂商品房預(yù)售合同為由，訴至法院要求開(kāi)發(fā)商退回定金，并且商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)同時(shí)終止。結(jié)果，法院支持了趙先生的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)然，趙先生因特殊原因而采取這種特殊方式有效地避免了損失，如果無(wú)正當(dāng)原因悔約違約是不足取的。

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)諸多，筆者難以一一列舉，購(gòu)房者應(yīng)引起足夠重視，多請(qǐng)教于專業(yè)人士，防范風(fēng)險(xiǎn)，走好買房過(guò)程中的第一步，為以后的程序打下基礎(chǔ)，開(kāi)個(gè)好頭。