“小產(chǎn)權(quán)房肯定是違法的,但一些銷售出去的房子里已經(jīng)住進(jìn)人了,這時(shí)采取措施,要涉及成百上千群眾的利益;但如果不采取措施,它又是違法的,而且有的小產(chǎn)權(quán)房占用的是耕地,那違法就更嚴(yán)重了�！币晃粰�(quán)威人士的說(shuō)法,充分體現(xiàn)了處置小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的兩難心態(tài)。

國(guó)土資源部高層最新表態(tài)稱,對(duì)于復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,中央或國(guó)土部不可能簡(jiǎn)單地制定統(tǒng)一的處理政策。地方政府應(yīng)該深入調(diào)研,在摸清情況。查清原因的基礎(chǔ)上,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房分門別類,一項(xiàng)一項(xiàng)地予以解決。

　　國(guó)土部調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房

　　自2007年原建設(shè)部發(fā)布預(yù)警,提示城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋后,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題開始為社會(huì)所關(guān)注。但在此之前,小產(chǎn)權(quán)房因相比商品房?jī)r(jià)格更低廉,其建設(shè)和銷售已經(jīng)在地方潛行數(shù)年。

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房,與房、地相關(guān)的兩部委——原建設(shè)部和國(guó)土資源部早已分別表態(tài)“不合法”。建設(shè)部門稱將不給辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,國(guó)土部門則認(rèn)為其違反土地用途管制。

　　昨日在國(guó)土部開通“國(guó)土資源違法舉報(bào)電話“12336”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng),國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇接受記者采訪時(shí)表示,村級(jí)干部、鄉(xiāng)級(jí)干部沒(méi)有權(quán)力做主出租、出讓農(nóng)村的集體土地去蓋商品房。如果蓋商品房占農(nóng)用地,必須在依法辦理轉(zhuǎn)讓征收手續(xù)以后,按照城市規(guī)劃來(lái)建商品房,其他行為都是違法違規(guī)的。

　　“中央已經(jīng)多年多次發(fā)文強(qiáng)調(diào),各級(jí)政府和國(guó)土資源部門,首先要把在建的、沒(méi)有銷售的小產(chǎn)權(quán)房管住,不要再建再賣了�！壁O小蘇說(shuō)。

　　不準(zhǔn)再建的態(tài)度,看似極為鮮明,但截至今日,對(duì)于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房,仍無(wú)統(tǒng)一的意見出臺(tái)。或許也正是這種明晰政策的缺位,使得小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更加膨脹。

　　贠小蘇也坦承,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是無(wú)產(chǎn)權(quán)的違法建筑,應(yīng)該被拆除,特別是建在基本農(nóng)田上的小產(chǎn)權(quán)房更應(yīng)如此。但怎么拆也是一個(gè)問(wèn)題。各地情況比較復(fù)雜,國(guó)土部也正在調(diào)查研究。

　　近期,國(guó)土部和北京市政府調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京部分區(qū)縣出現(xiàn)以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名,用建設(shè)大棚作掩護(hù)非法占地建設(shè),是土地違法出現(xiàn)的一種新形式,實(shí)質(zhì)是變相開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。目前,在上述調(diào)查中已發(fā)現(xiàn)的34個(gè)違法項(xiàng)目中,已經(jīng)完全拆除8個(gè),正在拆除5個(gè)。

　　但拆了之后的問(wèn)題仍未解決。近日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,即有媒體提出“大棚房”被強(qiáng)行拆除,買房人的利益如何保護(hù)的問(wèn)題。

　　對(duì)于這一敏感的問(wèn)題,國(guó)家土地副總督察甘藏春表示,這些“小產(chǎn)權(quán)房”違反土地管理的法律法規(guī),不具有任何合法性,必須采取堅(jiān)決有力的措施進(jìn)行整治。依法處置小產(chǎn)權(quán)房是行政法律關(guān)系,至于購(gòu)房者和賣房者之間則是民事法律關(guān)系,建議按照現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行處理。

　　依法合情合理處理

　　既然拆除并非最佳解決方案,那么已建成的小產(chǎn)權(quán)房還能如何處置？

　　贠小蘇昨日對(duì)媒體表示,各地的情況不一樣,每一宗土地的性質(zhì)不大一樣,開發(fā)投入的情況不一樣,買房人的情況也是各不相同,對(duì)這種復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,只用一個(gè)文件的三五條辦法就統(tǒng)一解決,不太容易。

　　在接受CBN采訪時(shí),中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為,解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題目前存在一定的難度,但如果現(xiàn)在不解決,可能就會(huì)積重難返,以后處理的難度更大。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)CBN表示,作為對(duì)抗高房?jī)r(jià)的一種衍生品,小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)大量存在,就應(yīng)該正視這一事實(shí),完全否定的態(tài)度已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為,可以通過(guò)繳納一定的稅費(fèi)、補(bǔ)繳土地出讓金來(lái)讓一部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。不過(guò),因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身也多種多樣,具體操作起來(lái)可能會(huì)有不小的難度。

　　對(duì)于利用補(bǔ)繳土地出讓金讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的觀點(diǎn),李文杰認(rèn)為在實(shí)際操作中效果可能會(huì)大打折扣。他提出,真正解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題,可能要依靠集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐,而這在地方上已經(jīng)有較為成功的案例。

　　但目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚停留在地方實(shí)踐階段,中央層面的管理辦法尚未出臺(tái),會(huì)否涉及到小產(chǎn)權(quán)房的“善后問(wèn)題”也無(wú)定論,此時(shí)地方官員是否敢于在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上有所突破,實(shí)在是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

　　不過(guò),贠小蘇表示,一方面對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑的態(tài)度要明確,另一方面也要依法妥善處理,更要“積極主動(dòng)地處理”。他建議地方,對(duì)于已經(jīng)賣出去的小產(chǎn)權(quán)房,要認(rèn)真調(diào)查研究,弄清每一個(gè)樓盤的具體情況,依法合情合理地處理。

【作者：劉展超 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)】