二手房買賣之賣房流程與注意事項(xiàng)
 賣房流程：

    了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價(jià)→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費(fèi)→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。

    賣房應(yīng)如何了解行情

    一、關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動態(tài)。一.瀏覽：首都各經(jīng)濟(jì)類報(bào)刊，房地產(chǎn)網(wǎng)站等新聞快訊。

    二、未來城市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時(shí)的市場行情。

    三、多請教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介（又叫物業(yè)代理）等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友

    如何定價(jià)、報(bào)價(jià)

    1、實(shí)話，沒有任何一個(gè)專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀。

    2、報(bào)價(jià)過高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力，報(bào)價(jià)過低有損個(gè)人利益。

    3、建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人士或多渠道了解市場走勢，注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實(shí)際情況加減后給個(gè)合理報(bào)價(jià)。

    4、報(bào)價(jià)的目的主要是為了在談價(jià)的過程中給自己留有余地，另外報(bào)價(jià)是以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場的反映情況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。

    首先，地段當(dāng)然是決定房價(jià)的最基本因素。一般來說，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照最近的成交記錄進(jìn)行定價(jià)。

    但這并不是決定房價(jià)的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房價(jià)的高低。

    一、先看樓層，如是多層則3-4層單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之（一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價(jià)差價(jià)在200-400元之間）。當(dāng)然因個(gè)人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在50-150元左右（一般來說，頂層的價(jià)格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價(jià)格最高）。

    在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。
同一個(gè)小區(qū)的房子，不可避免的同時(shí)存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)最貴；朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。

    二、房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因?yàn)榭偡績r(jià)制約了消費(fèi)者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對低一些。但躍層式的房子因?yàn)楦窬謨?yōu)勢或贈送露臺，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。

    三、是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個(gè)好價(jià)錢；同時(shí)帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴。建議無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績r(jià)，以保證房屋的正常成交。

    四、裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個(gè)很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會影響最終的價(jià)格，最好在決定售房后對其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點(diǎn)售房價(jià)格可以同比例提高更大加快了售房速度。

    五、隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價(jià)的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價(jià)前如有物品隨房打包的要定好物品價(jià)格，售房帶物品的價(jià)格和不代物品的底價(jià)報(bào)價(jià)及成交價(jià)都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，房內(nèi)送一些過時(shí)物品在房內(nèi)不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。

    因?yàn)榉績r(jià)市場的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應(yīng)先了解市場走向,衡量后在做決定最簡單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因?yàn)橹薪樵谌�級市場的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。

    放盤及贖樓注意事項(xiàng)

    放盤:

    放盤的目的是在最短的時(shí)間最省事找到最多的合適客戶將房產(chǎn)賣個(gè)好價(jià)錢。

    售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式

    首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時(shí)間不便利會耽誤售房進(jìn)度錯(cuò)失很多成交機(jī)會。打報(bào)紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時(shí)代理。單一一家房產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨(dú)家代理對售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時(shí)代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時(shí)競爭激烈的情況下也可加速售房。

    1）走訪多家大物業(yè)公司放盤

    在此期間應(yīng)盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤

    （2）依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買家

    （3）上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息

    （4）通過報(bào)紙廣告媒體發(fā)布信息

    但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的

    二、放盤很重要

    建議多家放盤，選擇幾家有一定實(shí)力的大中介直接放盤，找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報(bào)紙廣告、房展會、中介公司的門店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：

    1、到該中介公司去看看它的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；

    2、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模；

    三、與中介公司打交道時(shí)還需要注意：

    1、核實(shí)該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；

    2、在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對相關(guān)的條款（如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任“差價(jià)”如何處理等）應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。

    無效房介條款你有權(quán)說“不”。在二手房交易中,絕大多數(shù)的委托人（包括買房者和賣房者,下同）都是通過房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對稱,中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位,并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后,許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字,便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題,至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知,并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的,法律賦予了委托人對無效條款說不的權(quán)利。

    無效條款一：“自己交易條款”
所謂“自己交易條款”,就是指中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交易底價(jià),并約定在中介公司向委托人支付了該底價(jià)后,中介公司即取得對房屋的處分權(quán)；在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí),則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下,中介公司利用自己特有的地位,人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時(shí),中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價(jià)；在交易行情低迷時(shí),中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來,中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人。
其實(shí),委托人完全可以運(yùn)用法律手段擺脫這種被動的局面。依據(jù)《合同法》的規(guī)定,居間人僅限于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),無權(quán)與委托人直接進(jìn)行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。因此,中介公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的規(guī)定,屬于無效條款。在房價(jià)大幅上漲時(shí),賣房者在不損害第三人利益的前提下,有權(quán)宣告中介公司的購房行為無效,并進(jìn)而收回房屋再次出售；在房價(jià)大幅下跌時(shí),買房者在不損害第三人利益的前提下,同樣可以宣布中介公司的售房行為無效,并進(jìn)而收回購房款以購買價(jià)格更為便宜的房屋。

    無效條款二：“無效果付酬條款”
所謂“無效果付酬條款”,就是指中介公司與委托人約定,即使未達(dá)成房產(chǎn)交易,委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中,中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金,并和委托人約定,即使交易不成功,這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下,非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金,反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。其實(shí),在交易失敗的情況下,委托人有權(quán)拿回交易保證金的全部或部分�！逗贤�法》規(guī)定,“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”；“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用”�！逗贤�法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報(bào)酬支付條件的權(quán)利。因此,中介公司與委托人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下,委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金,而中介公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費(fèi)用。至于該必要費(fèi)用的具體數(shù)額,則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過證據(jù)加以證明。

    四、贖樓

    房產(chǎn)應(yīng)在產(chǎn)權(quán)清晰無任何抵押貸款債務(wù)的情況下進(jìn)行交易，如房產(chǎn)已抵押應(yīng)先還清貸款贖出房產(chǎn)證方可交易，否則不能交易。如無法自還貸款，可通過中介借款付利息的方式或?qū)で笃渌麕椭�下進(jìn)行交易，或在找到合適買家的情況下進(jìn)行協(xié)商交易。

    贖樓還款的相關(guān)規(guī)定：

    還款方法

    貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累積還款等方法來歸還貸款本息。

    2、利率調(diào)整

    （1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行實(shí)行合同利率；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

    （2）借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款帳戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。

    3、分期還款計(jì)劃調(diào)整

    （1）貸款發(fā)放后，若貸款利率變化，在下年1月1日進(jìn)行利率調(diào)整，并按當(dāng)日未到貸款余額、調(diào)整后的貸款利率與剩余期限重新計(jì)算分期還款額；

    （2）提前還款后，提前還款額達(dá)到貸款行規(guī)定的額度后，可以選擇重新計(jì)算分期還款額或不改變分期還款額繼續(xù)還款。

    4、首期還款

    個(gè)人商業(yè)用房貸款采取分期還款方式時(shí)，一般采取按期計(jì)息方式。在放款當(dāng)期一般并不要求借款人歸還借款，而采取于下個(gè)結(jié)息期歸還應(yīng)還款項(xiàng)。一般將個(gè)人住房貸款放款日當(dāng)期實(shí)際天數(shù)加計(jì)下個(gè)結(jié)息期為貸款首期。

    5、提前償還貸款的原則
（1）提前還款是指借款人具有一定償還能力時(shí)，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款應(yīng)視同借款人違約（即未按合同規(guī)定辦理），需要時(shí)銀行可收取違約金。

    （2）提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已還清；若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應(yīng)先歸還拖欠及當(dāng)期利息。

    （3）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪�款方法。經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并根據(jù)原合同利率按實(shí)際使用期限結(jié)計(jì)利息，但不得提前部分還本。
（4）貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請后，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收覽信息。

    6、延長貸款期限的原則
（1）借款人因某種原因，需要延長貸款還款期限，必須提前20個(gè)工作日向貸款行提交《個(gè)人住房借款延長期限申請書》和相關(guān)證明；

    （2）條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金。

    （3）借款人申請延期只限一次；

    （4）原借款期限與延長期限之和最長不超過30年；

    7、貸款利率及還款額詳情請見還款方法
還款方法

    貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪�款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。以上資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)請咨詢購房樓盤貸款相關(guān)人員。

    客戶看房須注意幾點(diǎn)

    一、客戶看房很重要
1、要想將房子賣個(gè)好價(jià)客戶看房第一印象很重要

    建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個(gè)舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價(jià)格影響很大。

    二、客觀看待自己的房子

    1、找出自家房子的十個(gè)缺點(diǎn)，十個(gè)優(yōu)點(diǎn)。在賣房的過程中盡量揚(yáng)長補(bǔ)短。

    2、每看一個(gè)不同客戶都會有不同的態(tài)度，多了解客戶的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評價(jià)客觀看待問題。

    三、接下來就要有耐心
1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統(tǒng)一看房時(shí)間（制造一個(gè)客戶相互競爭的現(xiàn)象）

    2、對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病

    3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價(jià)，在這時(shí)候一定要保持冷靜
4、適當(dāng)?shù)呐e例（朋友賣的房子或自己知道的市場行情）夸大一點(diǎn)也可抬高自己的房價(jià)。

    四、最重要的：

    1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：
（1）報(bào)價(jià)價(jià)格低于市場價(jià)，中介有意收購賺取差價(jià)轉(zhuǎn)賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續(xù)而不是正式過戶，因?yàn)閲�家限制購房未滿五年的要收營業(yè)稅，這樣一來中介哪還有利潤空間，凡事小心。

    （2）為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業(yè)規(guī)則往往中介需要在售房前，先與售房業(yè)主簽定委托協(xié)議，可往往業(yè)主在放盤過程中是很多家中介公司同時(shí)代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業(yè)主往往希望當(dāng)遇見真正有購買客戶時(shí)在簽定代理協(xié)議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實(shí)力后，先簽定代理合同在進(jìn)行全面銷售。

    （3）業(yè)主一定要求中介有客再看房，其實(shí)中介也很為難沒看過房很難幫推銷的（應(yīng)該相互理解）。

    （4）業(yè)主房子報(bào)價(jià)太高一段時(shí)間沒人看只好帶假客戶去您家砍價(jià)。五．對待客戶的無理或給價(jià)太低不要激動保持冷靜爭取達(dá)到雙贏。

    售樓談價(jià)的注意事項(xiàng)

    價(jià)格一般是售房人最關(guān)心最敏感的話題。

    談價(jià)的注意事項(xiàng)：

    1、確定買房客戶可以做主的情況下再進(jìn)行深一步談價(jià)。

    往往很多購房客戶在看房過程中或見面過程中經(jīng)常會提及價(jià)格，在這種情況下輕易降價(jià)對業(yè)主而言并不能很快成交，往往這種人只是想先談好一個(gè)最低價(jià)回去后好和能做主的人商量，在最終確定購買意想后在從最低價(jià)上進(jìn)一步砍價(jià)。所以售房過程中業(yè)主請勿輕易叫價(jià),講價(jià),降價(jià)應(yīng)以被動變主動逼買房先出價(jià)或加價(jià)。

    2、中介在議價(jià)過程中往往做協(xié)調(diào)工作。但作為業(yè)主而言價(jià)格是最關(guān)心的方面，所以在與買方談價(jià)過程中最好先與中介簽好代理協(xié)議，在此基礎(chǔ)上與真正買方見面三方一起進(jìn)行磋商。

    3、（１）找出房子的十大優(yōu)點(diǎn)加以強(qiáng)化突出回避自己房子的不足之處
（２）不急不噪，心平氣和
（３）凡事考慮不要立刻答應(yīng)（如客戶出到自己理想價(jià)已無加價(jià)可能應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷）

    （４）表明態(tài)度有其他客人看也在考慮之中

    （５）誠心賣房但不是急心賣房

    確定成交價(jià)

    1、首先要確定成交價(jià)格是買房人確定的真實(shí)價(jià)格，如果是通過中介在反饋信息那么要確保價(jià)格的真實(shí)度，中介沒有賺取差價(jià)的成分在里面。

    2、在確定價(jià)格前應(yīng)先確定好,自己的稅費(fèi)金額和與買方的價(jià)格里是否包含其他條件

    3、確定買房人不是中介人員或炒樓客

    4、可以冷靜確定成交價(jià)是合理的價(jià)是自己接受的價(jià)格

    5、一切談妥便可立刻確定成交價(jià)格。

    簽合同：10個(gè)事項(xiàng)不可缺

    一、在雙房價(jià)格談定的基礎(chǔ)上盡量不要簽（凈收價(jià)）或（實(shí)收價(jià)）。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“實(shí)收價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬不要只簽一個(gè)“實(shí)收價(jià)”。

    二、（買賣雙方見面）就該物業(yè)具體事宜達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同。在此過程中介可能為了保護(hù)個(gè)人利益，有時(shí)安排見面的是假客戶這里就需要業(yè)主本人自己小心為妙，不是見面人簽字做主的盡量不要答應(yīng)或承諾簽署任何東西。

    三、為了保證交易的安全性，房款可進(jìn)行資金監(jiān)管銀行或律師所均可辦理。

    四、合同內(nèi)容必須有中介重要條款（保證不吃差價(jià)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)愿承擔(dān)一切法律責(zé)任并加倍賠償損失）

    專家提醒：見不到買客，最好不賣房；即使見到買客，也一定要看對方的身份證，以確定真實(shí)性非中介搞鬼或炒樓。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，以下１０個(gè)事項(xiàng)不可或缺：
（１）買賣雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財(cái)產(chǎn)。

    （２）房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況；產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。

    （３）房屋總價(jià)款、付款方式、付款條件等。

    （４）交房時(shí)間和條件；各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用的分?jǐn)偡绞健?/FONT>