集體性房產(chǎn)糾紛如何解決

   “ 所有的宣傳都讓我們堅信我們的房子是高品質(zhì)的�？墒乾F(xiàn)在，各種銷售冊上的一切高品質(zhì)的宣傳，都成為了瞎話，當(dāng)初銷售和樓書上所說的人性化設(shè)計的高品質(zhì)電梯只有0.8米寬，如果一個人兩手提物得側(cè)身才能進(jìn)去。在銷售及力的推存下，我們掏了地暖的錢現(xiàn)在變成了普通的暖氣片，美麗的有大理石的大堂變成了瓷磚鋪設(shè)的拐彎的過道，最窄的只有0.96米寬，最寬的也不過1.2米，我們連家具都搬不進(jìn)去。外墻上所用的高檔涂料，已出現(xiàn)大面積脫落，————新窗上到處是劃痕，黃色的膠水永遠(yuǎn)擦不掉，房間內(nèi)的插座高低不平，各種管道“錯落有致”，樓道處處破爛不堪，樓道內(nèi)出現(xiàn)了不該出現(xiàn)的裸露的暖氣管道，高品質(zhì)的外墻十分的粗糙。沙盤上展示的夢幻般的園林成了大坑，小橋流水也沒有了蹤影…….開發(fā)商沒有按時完工就要強(qiáng)行交付使用。

————我們不能收房，堅決退房！所以我們要求大家齊心協(xié)力簽上你們的名字，維護(hù)我們權(quán)利，一致退房！必要時通過法律的途徑”。

這是呈現(xiàn)在我們眼前的又一起集體性退房糾紛，憤怒的業(yè)主要求退房。發(fā)生糾紛，總結(jié)一下：主要有以下情況，

1、宣傳與實際不符。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（《中華人民共和國合同法》）第七章　違約責(zé)任

　　第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第一百零九條　當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。

　　第一百一十條　當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　�。ㄒ唬┓�律上或者事實上不能履行；

　�。ǘ�）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；

　�。ㄈ�）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

　　第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　第一百一十四條　當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　第一百一十六條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。(不適用并罰)

　　第一百一十七條　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　第一百一十八條　當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

　　第一百一十九條　當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

　　當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費用，由違約方承擔(dān)。

　　第一百二十條　當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第一百二十一條　當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

　　第一百二十二條　因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

這里需要說明的一點是，對于出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未定入合同，不應(yīng)視為合同的內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此造成買受人損失的，買受人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣人承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任。

2、改變了結(jié)構(gòu)、設(shè)計。

　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、拖延辦理房產(chǎn)證。

由于出賣人的原因，商品房買賣合同約定或者相關(guān)法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年。

第十九條　商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、要求補(bǔ)交不該交的費用。

這種情況下，開發(fā)商一般利用他們的強(qiáng)勢地位，要求業(yè)主繳納本不該業(yè)主繳納的費用，這種情況下，要根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議來主張權(quán)利，如果沒有在協(xié)議中約定有業(yè)主繳納而開發(fā)商要求業(yè)主繳納，那么開發(fā)商可以要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

5、一房兩賣。

以下五種情形導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。：

1．　出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

2．　出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

3．　出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實；

4．　商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

5．　商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。（商品房買賣合同司法解釋第8、9條）

   6、房子存在質(zhì)量問題。

   第十二條　因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　第十三條　因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

7、面積誤差比超過3%而又沒有做約定的。這種情況下，可以要求退房。

8、遲延交房或者遲延交付房款。

　第十五條　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。