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房地產開發(fā) |
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| 石家莊房地產律師:商品房預售條件及步驟 |
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出處：法律顧問網·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/4/28 15:06:00 |
房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下全書簡稱《城市房地產管理法》)專門對房屋預售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預售應當符合下列條件：
第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。
第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設也不例外。房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。
第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。
第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
房屋預售一般應經過以下步驟
第一，預售人領取土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證；
第二，預售人辦理預售登記，領取預售許可證；
第三，預售人同預購人簽訂商品房預售合同；
第四，預售合同登記備案；
第五，房屋交付后，辦理產權登記。
商品房預售的條件和程序
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售，指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為，又稱“賣樓花”。
商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
�。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
�。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
�。ㄋ模┤〉蒙唐贩款A售許可證。
依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。房地產開發(fā)企業(yè)在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管理部門申請《商品房預售許可證》，取得《商品房預售許可證》。未取得者，不得進行商品房預售活動。
商品房預售一般按下列程序進行：
�。�1） 訂立預售合同。
開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房的預售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。
�。�2） 登記備案。
預售合同簽訂后，合同預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
�。�3） 收取預付款。
開發(fā)商根據(jù)房屋建設的工程施工進度，分期收取商品房預售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預付款，應當專項用于房屋開發(fā)建設，不得挪作他用。
（4） 辦理商品房的權屬登記手續(xù)。
預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。
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