一、別被《商品房認(rèn)購書》套牢

　　無論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購房過程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對(duì)樓盤美好的未來進(jìn)行描述。

　　在這種“描述”之下，您可能會(huì)對(duì)房子產(chǎn)生無窮的“好感”，就當(dāng)您“依依不舍”的時(shí)候，銷售人員會(huì)告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個(gè)《商品房認(rèn)購書》，交點(diǎn)定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了�！�

　　于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當(dāng)然，為了“安慰”您一下，他們會(huì)向您承諾：這套房子，我們會(huì)為您保留一段時(shí)間。

　　直到您發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤實(shí)在不適合您、這個(gè)樓盤的價(jià)格超過了您的承受能力、房屋存在質(zhì)量問題或無法申請貸款等情況的時(shí)候，銷售人員會(huì)再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據(jù)《商品房認(rèn)購書》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還。

　　“定金”的數(shù)額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會(huì)簽合同，湊合著買了這套房。

　　到了這個(gè)時(shí)候，您就已經(jīng)被《商品房認(rèn)購書》給“套牢”了。

二、《商品房認(rèn)購書》下套利器之一：定金

　　這是您被《商品房認(rèn)購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會(huì)造成您的損失，才導(dǎo)致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。

　　導(dǎo)致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢不能還給您”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。

　　有一點(diǎn)需要明確的是，只要《商品房認(rèn)購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”之類的內(nèi)容。

　　因此，一旦您看到“定金”兩個(gè)字，請一定同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。

 

三、《商品房認(rèn)購書》下套利器之二：“沒收”條款

　　如果不約定“定金”，而是約定“預(yù)付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢？

　　并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但是這條規(guī)定沒有限制當(dāng)事人之間的另外約定。

　　因此，盡管在《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金（或者是其他的各種金）不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。

　　該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經(jīng)成為《商品房認(rèn)購書》套牢購房者的第二大利器。

 

四、防止被《商品房認(rèn)購書》套牢的9條軍規(guī)

　　1.謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳

　　為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。

　　2.交錢之前請三思

　　為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款。

　　3.簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序

　　雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

　　4．把“誘餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購書》

　　銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時(shí)最終難以兌現(xiàn)。購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。

　　5.約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款

　　由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。

　　具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。

　　6.盡量不交“定金”

　　尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。

　　7．避免“沒收”條款

　　盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。

　　8.抓住對(duì)方違約

　　一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

　　9.盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”

　　盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

 

五、直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》的《商品房認(rèn)購書》

　　《商品房認(rèn)購書》是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。

　　但是在特別情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)化需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

　　1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

　　2.出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

　　這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把“雙刃劍”，如果您已經(jīng)“堅(jiān)決”地決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。

　　但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在《預(yù)訂書》或是《商品房認(rèn)購書》中約定得過于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

 

六、“小定”與“大定”

　　部分樓盤開盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)“熱火朝天”的場面，開發(fā)商往往會(huì)要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發(fā)商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被賣出去。購房者需要在約定的時(shí)間內(nèi)向開發(fā)商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。

　　“小定”的數(shù)額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。

 

七、VIP卡與“認(rèn)籌，，

　　有些樓盤會(huì)在開盤之前發(fā)售VIP卡，并約定VIP卡的持有人可以按照卡號(hào)順序優(yōu)先選定房號(hào)戶型，樓盤銷售結(jié)束，選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款將抵作房款；沒有選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還，但不計(jì)利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，屆時(shí)可以獲得優(yōu)先選號(hào)的權(quán)利。此外，作為特惠活動(dòng)，開盤的時(shí)候舉行現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎(jiǎng)品。VIP卡的價(jià)格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權(quán)利也各不相同。

　　這種發(fā)售VIP卡的方式，在銷售上又稱為“認(rèn)籌”，已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業(yè)界的行話來說，這個(gè)叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。

　　利用小小的VIP卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。

 

八、內(nèi)部認(rèn)購的風(fēng)險(xiǎn)

　　按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。關(guān)于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個(gè)問題中加以介紹。

　　但是，還是有一些開發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時(shí)，進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購”。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購”的變種。

　　如果房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購房人通過內(nèi)部認(rèn)購有時(shí)確實(shí)能省些錢，但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人交付的定金有可能會(huì)有去無回�！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購房者，筆者注）知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人（指開發(fā)商，筆者注）沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果�！�

　　雖然最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效�！钡�是如果發(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。一旦遇到開發(fā)商無力償還或被宣告破產(chǎn)，還將面臨無法取回的后果。

　　在內(nèi)部認(rèn)購的情況下，購房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí)，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

 

九、簽訂《商品房認(rèn)購書》之前應(yīng)該審查的文件：

《土地使用權(quán)證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程開工許可證》
《商品房預(yù)售許可證》
《房屋所有權(quán)證》
《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》
《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

 

　　一定要審查原件

　　審查上述文件時(shí)一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第1-2頁，則無法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。

 

（一）《國有土地使用權(quán)證》

　　文件意義：
　　《國有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。

　　頒發(fā)部門：
　　1.人民政府（省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí)）
　　2.國土資源局或國土資源和房屋管理部門（省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí)）
　　部分地區(qū)，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會(huì)。

　　注意事項(xiàng)：
　　1.正式的《國有土地使用證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。
　　2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時(shí)土地使用證專用章》。對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”。
　　3．如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。
　　4．土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕。
　　5.土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。
　　6.注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄。土地使用證上有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會(huì)有注明。
　　7.要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。
　　8.一定要求看原件。

 

（二）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　文件意義：
　　《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。

　　主管部門：
　　1．直轄市、市（轄區(qū)）的規(guī)劃委員會(huì)
　　2．區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

 

（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　文件意義：
　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

　　主管部門：
　　1．直轄市、市（轄區(qū)）的規(guī)劃委員會(huì)
　　2.區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

　　注意事項(xiàng)：
　　1．如果賣房人沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；
　　2．注意查驗(yàn)開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。
　　3．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個(gè)小區(qū)平面圖比較復(fù)雜，很細(xì)致，包含很多細(xì)小的圖標(biāo)，建議購房者能夠請一位懂行的人士幫忙。

　　提示：
　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不能保證規(guī)劃不變更
　　開發(fā)商可以申請變更規(guī)劃，申請獲得批準(zhǔn)后，開發(fā)商就能夠獲得新的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，原來的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就失效了。
　　應(yīng)對(duì)規(guī)劃變更最好的辦法是明確約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更規(guī)劃申請獲批后10日內(nèi)書面通知買受人，并約定不通知時(shí)購房者有權(quán)退房和索賠，給自己保留退出的機(jī)會(huì)。

 

（四）《建設(shè)工程開工許可證》

　　文件意義：
　　《建設(shè)工程開工許可證》是標(biāo)志建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
　　當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府的建設(shè)行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。如北京市建委于19％年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。

　　主管部門：
　　1．建設(shè)部
　　2．建委（北京市、重慶市）
　　3．建設(shè)廳（省級(jí)）
　　4．建設(shè)局（市級(jí)）

　　注意事項(xiàng)：
　　1．注意期房工程開工手續(xù)是否齊全；
　　2．如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應(yīng)查看建委的《建設(shè)工程竣工備案表》，詳見本書第三篇。

 

（五）《商品房預(yù)售許可證》

　　文件意義：
　　《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。在北京市，其主管機(jī)關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。如果購買了不在《商品房預(yù)售許可證》允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權(quán)將得不到保障。

　　主管部門：
　　1．建設(shè)部
　　2．建委（北京市、重慶市）
　　3.建設(shè)廳（省級(jí)）
　　4．建設(shè)局（市級(jí)）
　　5.房屋土地資源管理局（上海）
　　6．土地資源與房屋管理局（深圳）提示各地主管部門不盡相同，可以通過本地房產(chǎn)證上所蓋印章來判斷。

　　注意事項(xiàng)：
　　1．注意查看該證是否在有效期內(nèi)。
　　2．注意查看自己所要購買的房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)。
　　3，銷售許可的證件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛。
　　4.如果是現(xiàn)房，開發(fā)商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理《房屋所有權(quán)證》（詳見本書第四篇中關(guān)于“大產(chǎn)權(quán)證”的介紹），一定要看清楚開發(fā)商的《房屋所有權(quán)證》是否包括想買的房子。購房者還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（詳見本書第三篇）。

 

（六）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

　　文件意義：
　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)具備企業(yè)法人資格，還必須取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。如果開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可能導(dǎo)致商品房買賣合同無效或無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
　　如果該項(xiàng)目為委托銷售的情形，即開發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行售房，則不但應(yīng)審查開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，還應(yīng)審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否為合法主體，即房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否取得工商營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。
　　同時(shí)還應(yīng)審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代售行為是否合法，即審查該機(jī)構(gòu)的代售行為是否能夠出具開發(fā)商作出的《授權(quán)委托書》以及打算購買的房屋是否在委托銷售范圍之內(nèi)。

　　主管部門：
　　1．《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》：工商行政管理局。
　　2.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》：建設(shè)部、建委（北京市、重慶市）、建設(shè)廳（省級(jí)）、建設(shè)局（市級(jí)）、房屋土地資源管理局（上海）、土地資源與房屋管理局（深圳）。
　　3．《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》：建設(shè)部、各地房地產(chǎn)行政管理部門（建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)局等，各地情況不一）。

　　注意事項(xiàng)：
　　1．注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章。我國有關(guān)法律規(guī)定，營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)每年年檢一次，否則無效。
　　2．注意營業(yè)執(zhí)照是臨時(shí)的，還是正式的。如果是臨時(shí)執(zhí)照，則說明該單位還未正式成立。
　　3．注意營業(yè)執(zhí)照上的營業(yè)范圍，如果賣房人的營業(yè)范圍中沒有商品房的開發(fā)或銷售，則其從事商品房開發(fā)或銷售的行為就是違法的。
　　4．注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢。
　　5.主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分了級(jí)別，并標(biāo)注在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上。通常一級(jí)企業(yè)的注冊資本比較雄厚，開發(fā)經(jīng)營時(shí)間較長，工程質(zhì)量合格率較高，技術(shù)人員要求較高。對(duì)二、三、四級(jí)企業(yè)的審查條件則逐漸降低。因此通過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別的記載，可以初步判斷開發(fā)商的實(shí)力。
　　6.如果為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，則應(yīng)注意考察證書的有效期，按照規(guī)定，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》的有效期為1年，到期之后可以延長有效期，延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效期不得延長。因此如為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮再作決定。
　　7．注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢。
　　8．部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)劃分級(jí)別，并在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》上標(biāo)明。通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資本比較雄厚，對(duì)從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》上記載的級(jí)別可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。查詢

 

十、《商品房認(rèn)購書》的主要條款

　　《商品房認(rèn)購書》是當(dāng)事人對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，因此其內(nèi)容較之《商品房買賣合同》更為簡略。《商品房認(rèn)購書》的內(nèi)容一般包括：

 

　　1．雙方當(dāng)事人的基本情況；

　　注意事項(xiàng)：
　　核對(duì)出賣人欄內(nèi)填寫的公司名稱、法定代表人等是否正確。如為代理人，應(yīng)察看授權(quán)委托書，并爭取將授權(quán)委托書的復(fù)印件作為《商品房認(rèn)購書》的附件。

　　2.房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；

　　注意事項(xiàng)：
　　為了防止正式簽約時(shí)出現(xiàn)紙漏，關(guān)于房屋基本情況的約定應(yīng)盡量具體準(zhǔn)確，盡量使用自然樓層號(hào)。

　　3.相關(guān)文件的種類、編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)；

　　注意事項(xiàng)：
　　盡量將簽訂《商品房認(rèn)購書》之前查驗(yàn)的各種文件的名稱和編號(hào)記錄在合同中。

　　4．價(jià)款計(jì)算與付款方式；

　　5.定金或預(yù)付款；

　　注意事項(xiàng)：
　　如果您主意未決，請盡量避免交納“定金”，而是約定交付“預(yù)付款”，并將交納“定金”或“預(yù)付款”的目的、銷售接待人員的口頭承諾也寫入合同，如不能寫入，則表明難以實(shí)現(xiàn)。

　　6.簽署《商品房買賣合同》的時(shí)限、條件、方法約定；

　　注意事項(xiàng)：
　　僅約定雙方應(yīng)該在何種期限內(nèi)進(jìn)行締約磋商，而并非全面接受開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》。還應(yīng)明確約定：如果在該期限內(nèi)雙方不能達(dá)成一致意見，則購房人有權(quán)解除《商品房認(rèn)購書》，出賣人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)全額退還已經(jīng)交納的定金或預(yù)付款。

　　7．處置方法。

　　注意事項(xiàng)：
　　約定雙方故意違約情況下的處理方法，例如開發(fā)商將約定的房屋出售等，一定要明確約定違約責(zé)任的數(shù)額，如是定金應(yīng)約定雙倍返還，如是預(yù)付款可以約定除全額返還以外還要支付一定比例的違約金。

　　提示：
　　1．《商品房認(rèn)購書》的名稱比較多樣，一般包括商品房認(rèn)購書、定購書、預(yù)訂書等形式，還包括買賣房屋的意向書、允諾書、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等。
　　2．如果您購買房屋的心意已決，不妨將商品房買賣合同應(yīng)具備的主要條款都寫入《商品房認(rèn)購書》，爭取讓《商品房認(rèn)購書》直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。
　　3．如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在《商品房認(rèn)購書》中約定過于詳細(xì)，防止《商品房認(rèn)購書》直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，令自己難以“退出”。