物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或者履行服務、管理職能不符合約定的，業(yè)主可以行使抗辯權。

如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權。但是物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外。

業(yè)主對物業(yè)服務不滿意的，應該向業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提出書面意見，提請物業(yè)管理企業(yè)糾正錯誤，改善服務。物業(yè)管理企業(yè)拒不改正的，業(yè)主可以依法行使抗辯權，少交或不交相應部分的服務費。情節(jié)嚴重的，經20%以上業(yè)主提議或者業(yè)主委員會提議，經業(yè)主大會表決解除物業(yè)管理服務合同，并追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。

違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。