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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 如何處理商品房質(zhì)量糾紛 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/4/19 15:08:00 |
（一）在簽訂合同時要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定
房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3**律問題。
1.住宅質(zhì)量保修期限
審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
裝修工程為2年。
2.其他保修范圍項目
對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。
3.非房屋主體質(zhì)量約定
建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
（二）充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對商品房質(zhì)量糾紛的處理。
1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠實信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。”這一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運(yùn)用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責(zé)任原則”和“誠實信用原則”寫入法條作為創(chuàng)
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