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房地產開發(fā)  
商品房買賣中懲罰性賠償
出處:法律顧問網·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2009/4/19 15:06:00

首先,開發(fā)商故意處置購房者權利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經購房人許可抵押他人房屋產權,顯然構成欺詐,但“一房二賣”是否構成欺詐則應具體分析。開發(fā)商與購房者達成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋,一般不構成“一房二賣”;在未與購房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前,若開發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋,則構成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開發(fā)商將地下車位出售給購房者后,又將地下車位計入公攤面積向購房者分攤費用,開發(fā)商則在保留車位產權的同時,甚至會以車位產權向銀行申請抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構了購房者取得車位產權的假象,從購房者處騙取了兩筆款項,應認定構成欺詐。所以,“一房二賣”是否構成欺詐不應絕對化。

    其次,開發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質。我國現行法律對商品房開發(fā)銷售實施嚴格的審核制度,應推定開發(fā)商明知上述審核制度的嚴格規(guī)定。如果開發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的,即構成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開發(fā)商違反商銷性的三種情況,即故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

    第三,商品房面積過度縮水時亦可有限制適用懲罰性賠償。根據司法解釋,房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 


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