二手房購買應(yīng)注意的問題

     購買二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的買賣行為來說，涉及法律關(guān)系復(fù)雜。尤其一些二手房的“社會(huì)屬性”隱蔽性強(qiáng)，加之買賣雙方由于信息不對稱，就會(huì)存在一些交易風(fēng)險(xiǎn)。為此，對于存在的風(fēng)險(xiǎn)做以分析，以引起大家的重視：

一．應(yīng)注意的問題

陷阱一：產(chǎn)權(quán)狀況

　　根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)天津市房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購房者所忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來，可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此可能給買方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，購房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

陷阱二：房屋類型

　　現(xiàn)在二手房市場上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照，否則，若購買住宅房，購房人將無法從事預(yù)期的用途。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，并確定其房屋所屬類型。

陷阱三：合同簽訂人

　　眾所周知，房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購房人。發(fā)生這種情形，對購房人非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的公證過的委托書。

陷阱四：模糊付款方式

　　很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在其后履行過程中，常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)對付款流程和時(shí)間作出明確、具體的約定。

陷阱五：交房模糊約定

　　有時(shí)，買賣雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間，交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費(fèi)用無人結(jié)算的尷尬情況。

規(guī)避方法：在買賣合同中明確約定交房日期，及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

陷阱六：非居住用房稅費(fèi)

　　購買、出售非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。在實(shí)踐中，若由于對購買、出售非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購房人原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人預(yù)期收益的情形。

規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，或請教專業(yè)人士確定非居住用房買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。

二．實(shí)際操作程序：

自2007年3月7日起，凡在天津市買賣二手房，應(yīng)進(jìn)入二手房交易資金代收代付交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，交易雙方不得將房款和定金等資金交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，而是以銀行結(jié)算方式代收代）付。這種方式實(shí)現(xiàn)了對房屋交易價(jià)款、土地出讓金、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等資金流從進(jìn)件之初到交易手續(xù)結(jié)束的全程動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)管，保證了交易資金一次進(jìn)賬、全市聯(lián)網(wǎng)、分類監(jiān)管、安全支付，制止了中介吃“差價(jià)”和占?jí)悍靠畹冗`規(guī)行為，從而保障了房屋交易安全，維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益。

　　如果您想選擇代收代付的方式進(jìn)行二手房的交易，那么按照如下五步程序去做就可以了。

　　第一步：買賣雙方持本人身份證、房屋所有權(quán)證和存折到交易房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議及資金監(jiān)管協(xié)議；

　　注意：賣方應(yīng)先開設(shè)一個(gè)賬戶用于收取房款，賬戶密碼一定要自己掌握；

　　第二步：買方持協(xié)議到銀行交納首付款和交易稅費(fèi)；

　　第三步：買方持相關(guān)材料到貸款銀行遞交貸款資料，簽訂借款協(xié)議（貸款手續(xù)可委托房屋所在區(qū)縣房管局代辦）；

　　第四步：買賣雙方到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（注意：房管部門在7個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，應(yīng)領(lǐng)取后送至貸款銀行以發(fā)放貸款）；

　　第五步：按照約定，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方領(lǐng)取房款。

　　此外，您在進(jìn)行二手房交易的過程中還需注意：

　�。�1）賣方本人到銀行開收款存折，密碼要記住并且保密；

　�。�2）買賣雙方要提供真實(shí)、有效、便于聯(lián)系的電話號(hào)碼；

　�。�3）買賣雙方詳細(xì)閱讀協(xié)議內(nèi)容，注意保存；

（4）買方需要貸款的，自登記進(jìn)件之日起，7個(gè)工作日后領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)證》，及時(shí)送到銀行。

三．應(yīng)交納的稅費(fèi)：

過戶費(fèi)用：
普通住宅
* 契稅：評(píng)估價(jià) × 1.5%；
* 土地出讓金：評(píng)估價(jià) × 1%（需辦理土地證的交納）；
* 圖紙資料費(fèi)：20.00元（需辦理土地證的交納）；
* 印花稅：評(píng)估價(jià) × 0.1%；
* 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：建筑面積 × 6.00元；
* 登記費(fèi)：80.00元（需貸款的再交80.00元）；
非普通住宅 (單價(jià)河?xùn)|在6200以上含6200,河北6100元，河西7100元，和平8700元等,144平米以上含144平米,小區(qū)容積率在1.0以下,滿足任何一個(gè)條件就是非普通住宅)
* 契稅：評(píng)估價(jià) × 3%；
* 土地出讓金：評(píng)估價(jià) × 1%（需辦理土地證的交納）；
* 圖紙資料費(fèi)：20.00元（需辦理土地證的交納）；
* 印花稅：評(píng)估價(jià) × 0.1%；
* 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：建筑面積 × 6.00元；
* 登記費(fèi)：80.00元（需貸款的再交80.00元）

5年以里的房子要交營業(yè)費(fèi)5.55%
過戶費(fèi)有契稅1.5%-3%,您買的房子超過指導(dǎo)價(jià)格,交3%(同時(shí)有差額營業(yè)稅)
土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1%
交易登記費(fèi)80
交易手續(xù)費(fèi)6元/平米
印花稅0.1%
個(gè)人所得稅1%,根據(jù)賣方情況決定
辦貸款的手續(xù)費(fèi)一般公司收費(fèi)600
還有一個(gè)評(píng)估公司收評(píng)估費(fèi)用0.5%
如果是公積金貸款還有擔(dān)保費(fèi)約2%

附：二手房屋買賣合同(簡版)

賣方： ________（以下簡稱甲方）　　　身份證號(hào)：______
買方： ________（以下簡稱乙方）　　　身份證號(hào)：______

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)"，房屋土地使用權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)"；
2、甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路（街）______ 號(hào)，為______ 結(jié)構(gòu)；
3、甲方所售房屋建筑面積______ 平方米；
4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為______ 。

第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整（含附屬設(shè)施
費(fèi)用）；
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費(fèi)由方負(fù)擔(dān)。

第三條付款方式：
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________

第四條房屋交付：
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費(fèi)）后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任：
乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向甲方支付購房款10%違約金。

第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任：
甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付使用，每逾期一日，按照購房總價(jià)的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向乙方支付房價(jià)10%的違約金。

第七條甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第九條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門存檔。

甲方（簽章）：________________ _           乙方（簽章）：_____________________