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房地產(chǎn)開發(fā)

警惕購買商品房九大陷阱

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com 時(shí)間：2009/4/1 17:06:00

1認(rèn)購定金難歸還。
　問題：天津市《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議書》中規(guī)定：“乙方(消費(fèi)者)清楚并認(rèn)可甲方提供的有關(guān)本認(rèn)購協(xié)議書所指商品房的各項(xiàng)事宜，包括小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、交屋時(shí)間、建筑面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。乙方自愿與甲方就如下內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議。”“本協(xié)議簽訂后，如乙方要求終止認(rèn)購，需向甲方提出書面申請(qǐng)并經(jīng)甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認(rèn)購協(xié)議書同時(shí)失效�！�
　　點(diǎn)評(píng)意見：(1)問題中需政府批準(zhǔn)的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式三項(xiàng)，其余均不需政府批準(zhǔn)。經(jīng)營者混淆政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目內(nèi)容，并稱“甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)�！蹦康臒o非是以政府作擋箭牌，逃避自己的締約責(zé)任。
　　(2)在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》前，由于經(jīng)營者未提供《商品房買賣(預(yù)售)合同》作參考，使消費(fèi)者不能全面了解自己交付定金的擔(dān)保內(nèi)容。正式簽約時(shí)，由于已交定金，迫于不退定金的壓力，消費(fèi)者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂“認(rèn)購協(xié)議”的做法對(duì)消費(fèi)者天然不利，加重了消費(fèi)者的弱勢地位，顯失公平。
　　法律鏈接：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條、第9條、第10條規(guī)定：消費(fèi)者享有知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。第19條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品和服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳�！�
　　《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》�！�
　　《合同法》第42條：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任(一)……(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況�！�
　　第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！�
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人�！�
2、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)。
　問題：廈門×房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中第14條規(guī)定：“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用、取得《綜合驗(yàn)收備案表》后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。(一)如因測繪單位成果滯后或因房地產(chǎn)主管部門對(duì)測繪成果審核滯后或政府有關(guān)部門(含壟斷性行業(yè))原因，造成出賣人提供備案資料延期，則出賣人按合同第10條提供備案的時(shí)間相應(yīng)順延，買受人對(duì)此不持異議。(二)如因出賣人原因逾期提供產(chǎn)權(quán)登記資料而造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的，買受人不退房，除雙方約定的順延履行條件及買受人自身原因造成的延誤以外，出賣人按逾期時(shí)間分別處理(不作累加)；逾期三個(gè)月以內(nèi)(含三個(gè)月)的，按已付房款的0.1‰向買受人支付違約金；逾期三個(gè)月以上的，按已付房價(jià)款的0.2‰向買受人支付違約金�！�
　　點(diǎn)評(píng)意見：開發(fā)商私自將國家明文規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由其提供資料的報(bào)送時(shí)間由60日延長至360日；同時(shí)，隨意擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方原因造成的逾期風(fēng)險(xiǎn)(測繪單位成果滯后、主管部門審核滯后)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；對(duì)因開發(fā)商原因造成的逾期辦理權(quán)屬登記的違約金規(guī)定極低，即按總額的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息則為按每日0.21‰的標(biāo)準(zhǔn)支付。條款還剝奪了消費(fèi)者的退房權(quán)利，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)。
　　法律鏈接：《商品房銷售管理辦法》第34條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門�！�
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條：“由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”第19條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限界滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！�
　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件�！�
3、購房簽約先交錢
問題：廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制訂的《××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定：“在乙方交清首期房款以及本條第5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》�！�
　　點(diǎn)評(píng)意見：在簽認(rèn)購書時(shí)，購房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序。此時(shí)，如果消費(fèi)者選擇不簽約，不但損失定金，而且還要為要回首期房款和相關(guān)費(fèi)用付出成本。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽署這樣的條款。
　　法律鏈接：《民法通則》第4條：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則�！�
　　《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各自的權(quán)利和義務(wù)……”
　　《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。”

轉(zhuǎn)自：《法制日?qǐng)?bào)》

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