未辦理抵押登記開發(fā)商被判承擔(dān)連帶清償責(zé)任

  　　本報訊  （記者  劉曉燕  通訊員  范  靜）近日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)一起因房貸糾紛，購房人翟某被判歸還中國工商銀行股份有限公司北京西客站支行本金及利息近27.6萬元和相關(guān)罰息、復(fù)利，順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司對此承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

  　　法院審理查明，2001年11月23日，西客站支行與翟某簽訂《個人購房借款合同》，西客站支行向翟某發(fā)放個人住房貸款34萬元，翟某每月等額歸還本息額為2354.21元，貸款期限為20年。順天通公司自愿為翟某提供連帶責(zé)任保證，保證責(zé)任范圍為貸款本金、包括復(fù)利在內(nèi)的利息、罰息以及實現(xiàn)債權(quán)的費用，保證擔(dān)保期限為借款人不履行債務(wù)之日起兩年。

  　　翟某僅履行了部分還款義務(wù)，至2008年6月30日，其連續(xù)逾期4期，累計逾期42期。2008年3月14日，西客站支行于向翟某發(fā)出《提前還款函》，要求其在收到該函之日起3日內(nèi)付清全部借款本金289712.01元，利息（包括復(fù)利、罰息）28492.18元，但是翟某沒有全部履行該還款義務(wù)。

  　　西客站支行將翟某和順天通公司告上法庭。至起訴時，翟某尚欠銀行本金269877.56元，利息6057元。

  　　法院審理認(rèn)為，根據(jù)《個人購房借款合同》約定，借款人翟某連續(xù)三個付款期或在本合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息時，西客站支行有權(quán)宣布貸款合同提前到期，并向借款人和保證人發(fā)出《提前還款函》，要求翟某在《提前還款函》規(guī)定的期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息。因此，對于西客站支行要求翟某提前償還借款本金269877.56元、貸款利息6057元以及至實際還清全部貸款本息之日止的利息、罰息和復(fù)利的訴訟請求，法院予以支持。

  　　法院認(rèn)為，截至庭審結(jié)束時，翟某所購房屋的抵押登記手續(xù)尚未辦理，尚處于保證擔(dān)保期限內(nèi)，因此順天通公司應(yīng)當(dāng)對翟某償還貸款本金、利息、復(fù)利及罰息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。順天通公司在承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)向翟某追償。

當(dāng)事人說

銀行：僅履行部分還款義務(wù)

購房人：銀行不辦抵押登記

開發(fā)商：不該承擔(dān)連帶責(zé)任

本報記者 劉曉燕 本報通訊員 范 靜

  　　西客站支行訴稱，2001年11月23日，西客站支行與翟某簽訂《個人購房借款合同》約定，西客站支行向翟某發(fā)放個人住房貸款，金額為34萬元，貸款用于翟某購買坐落于北京市昌平區(qū)天通苑的住房，月利率為4.65‰，貸款期限為20年，自2001年11月23日起至2021年11月23日止。貸款采用等額本息還款方式，每月等額歸還本息額為2354.21元。如借款人翟某連續(xù)三個付款期或在該合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息時，西客站支行有權(quán)宣布借款合同提前到期。借款人翟某保證以其有權(quán)處分的該合同中所購房產(chǎn)和該合同所附《抵押物清單》列示財產(chǎn)的全部權(quán)益抵押給貸款人，作為償還借款的擔(dān)保，并保證承擔(dān)法律責(zé)任。順天通公司自愿為翟某提供連帶責(zé)任保證，保證擔(dān)保期限為借款人不履行債務(wù)之日起兩年。合同簽訂后，西客站支行依照合同約定向翟某發(fā)放了34萬元貸款，但翟某僅履行了部分還款義務(wù)。至2008年6月30日，其連續(xù)逾期4期，累計逾期42期。順天通公司亦未承擔(dān)相應(yīng)還款責(zé)任。

  　　西客站支行多次催收未果，故訴至法院，請求法院判令翟某提前償還借款本金269877.56元；判令翟某償還截至2008年6月30日所欠貸款利息6057元以及至實際還清全部貸款本息之日止的利息、罰息和復(fù)利；判令順天通公司對上述款項承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

  　　翟某承認(rèn)西客站支行在本案中所主張的事實，但辯稱6月份其房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理完畢，其曾經(jīng)催促過西客站支行辦理抵押登記，但是西客站支行一直沒有予以辦理。

  　　順天通公司亦承認(rèn)西客站支行在本案中所主張的事實，但辯稱合同約定辦理房屋抵押登記手續(xù)之日，其保證期限就結(jié)束�，F(xiàn)該房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理完畢，希望銀行盡快辦理房屋抵押登記，撤回對順天通公司的起訴。其不同意承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

新聞觀察

房貸糾紛驟增 個中原因有四

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  賈 琤  宋 碩

  　　受去年下半年金融危機對我國房地產(chǎn)市場的消極影響，借款人逾期拖欠銀行貸款現(xiàn)象增多，房貸糾紛案件增幅明顯。

  　　記者從北京市海淀區(qū)人民法院了解到，從去年9月至今年2月期間，海淀法院共受理房貸糾紛案件113件，在對這些案件進行調(diào)研的過程中，法官發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致此類案件糾紛主要有以下四種原因：

房貸審核欠嚴(yán)謹(jǐn)

人去樓空難覓尋

  　　2005年1月，小韓購買了位于海淀區(qū)普惠南里附近小區(qū)的一套二手房，向光大銀行某支行借款19萬元，期限為20年，分240期償還。同時，約定北京某投資擔(dān)保公司為小韓的借款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。然而從2008年8月起，受社會經(jīng)濟環(huán)境影響，小韓所投資項目虧損，開始遲延還款。在多次催討無效的情況下，銀行便要求擔(dān)保公司承擔(dān)清償責(zé)任，但此時才發(fā)現(xiàn)擔(dān)保公司由于經(jīng)營業(yè)績欠佳，早已人去樓空。

  　　據(jù)法官介紹，房貸活動中，銀行在辦妥房屋抵押登記前，通常要求房產(chǎn)公司或擔(dān)保公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。受金融危機對房產(chǎn)市場的影響，部分房產(chǎn)公司及擔(dān)保公司資金周轉(zhuǎn)日趨緊張，無法全額承擔(dān)保證責(zé)任，一些規(guī)模較小的房產(chǎn)公司及擔(dān)保公司索性在銷售完畢后便將公司注銷或不進行工商年檢，此時，銀行便很難要求保證人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此外，部分銀行業(yè)務(wù)員為單純追求考核指標(biāo)，對借款人的收入和償還能力不做嚴(yán)格調(diào)查，信貸審核流于形式，最終導(dǎo)致逾期還貸的風(fēng)險增加。

  　　對此，法官提示，銀行應(yīng)規(guī)范信用評估尺度，對評估等級較低的公司，要提高其保證金交納比例。同時，加強對借款人的收入證明審核，以期對借款人的履約能力作出客觀評價。

權(quán)證登記不規(guī)范

銀行討貸路艱難

  　　2002年9月，李女士購買了位于東城區(qū)新中街附近的一套面積為175平方米的商品房，向中國建設(shè)銀行某支行貸款100萬元。隨后，雙方簽訂了借款合同，約定了還款方式及還款期限，并規(guī)定在銀行取得該房屋產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

  　　2004年，開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)證交付給銀行。但銀行一直未辦理抵押登記，2006年10月，銀行進行房屋抵押登記時，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被外地法院查封。由于在借款合同履行期間，李女士經(jīng)濟狀況不佳，累計拖欠還款已超過合同約定的六期，故銀行于2008年10月起訴至法院，要求李女士償還貸款本息并支付罰息，開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。最終，法院判決李女士向銀行提前清償貸款本金45萬余元并支付相應(yīng)利息，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。

  　　據(jù)悉，判決生效后，銀行已向查封該房產(chǎn)的外地法院說明情況，希望參與房屋拍賣后的剩余價款分配，這種結(jié)果將可能導(dǎo)致銀行無法足額收回貸款本息。

  　　法官告訴記者，在實踐中他們發(fā)現(xiàn)，銀行在獲得房屋產(chǎn)權(quán)登記證后，出于抵押登記手續(xù)繁瑣及希望延長房產(chǎn)公司擔(dān)保期限的考慮，往往不愿及時對涉貸房產(chǎn)辦理抵押登記。始料不及的金融危機襲來，部分借款人自身陷入債務(wù)危機，無力償還時，所購房產(chǎn)往往被查封、拍賣，用以抵債，銀行便無法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，而只能作為普通債權(quán)人對拍賣清償債務(wù)后的剩余房款進行分配，通常此種情況貸款本金大多難以足額追討，增加了銀行經(jīng)營風(fēng)險。

房貸條款欠重視

麻痹大意被起訴

  　　2005年1月，王女士參加購房團，購買了位于北京市朝陽區(qū)朝陽公園附近的住宅一套用于投資。同年12月，王女士同華夏銀行某支行簽訂了購房合同，向銀行借款142萬元，分14年還款。在合同履行期間，因王女士有一期未按期還款導(dǎo)致銀行直接從開發(fā)商賬戶劃走當(dāng)期借款本息。2008年11月，開發(fā)商訴至法院，要求王女士償還代付本息及違約金。王女士則表示其每期都按規(guī)定還款，并已提前全部償還銀行貸款。

  　　法院審理發(fā)現(xiàn)，銀行與王女士約定每月27日前向銀行存入當(dāng)期足額本息款項。但王女士2006年6月工作繁忙，遲延幾日還款，導(dǎo)致銀行從開發(fā)商保證金賬戶中直接扣除該期本息。雖然后來王女士提前償還全部借款本息，但該期還款卻是開發(fā)商代付的。最終，王女士因為自己的麻痹大意多支付了近3000元的違約金。

  　　據(jù)了解，借款合同中，銀行對購房者的違約責(zé)任進行了明確規(guī)定，而借款人卻往往忽視該部分條款規(guī)定。最為常見的情形是晚于到期還款日歸還借款本息，此時，銀行通常將該筆款項直接從開發(fā)商保證金賬戶中劃走，或?qū)�借款人加收罰息，無形中增加了借款人還貸成本。此外，銀行普遍規(guī)定借款人連續(xù)或累計一定還款期未按時償還借款本息，銀行可解除合同，并要求借款人提前償還全部剩余本息。

  　　因此，法官提示，借款人應(yīng)仔細研讀合同條款，明確履約條件和期限，適當(dāng)時可將閑散資金提前存入還款賬戶，避免因粗心大意造成不必要的損失。

風(fēng)險意識待增強

沖動購房嘗苦果

  　　2000年10月，張女士向銀行貸款購買了位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路面積為150平方米的某高檔住宅，向銀行借款56萬元，期限為10年。但由于張女士是自由職業(yè)者，主要從事文化傳媒工作，經(jīng)濟來源并不穩(wěn)定。去年下半年經(jīng)濟蕭條，文化傳媒產(chǎn)業(yè)受沖擊較大，張女士徹底失去了還貸能力，經(jīng)常出現(xiàn)逾期或拖欠還款的情況。去年10月，銀行將張女士訴至法院，要求張女士還款，并請求法院拍賣房屋。

  　　法官接受記者采訪時說，張女士雖然選購了自己心儀的房產(chǎn)，但是貸款金額遠遠超過其承受能力，如果無法償還借款，房屋就將被法院拍賣。當(dāng)前，社會上許多年輕人或者單親家庭在購房時往往只重視戶型、地段，購房隨意性較大，缺乏長遠規(guī)劃和風(fēng)險意識，對自身還款能力沒有正確評估，一味追求高品質(zhì)房產(chǎn)，尋求一步到位，然而一旦遭遇經(jīng)濟寒流，企業(yè)裁員，其脆弱的履約能力極易喪失，無法承受巨額貸款，最終陷入房產(chǎn)被拍賣的尷尬境地。

新聞鏈接

信用審查流于形式 房貸斷供糾紛暴增

  　　房貸糾紛暴增560%，這個數(shù)據(jù)來自北京市石景山區(qū)人民法院近日出爐的一份房貸糾紛調(diào)研報告。石景山區(qū)法院法官在接受記者采訪時表示，房主斷供成為近期房貸糾紛中主要訴訟對象，去年類似案件同比增長了5倍多。

  　　法官表示，以前斷供多為房主和開發(fā)商有爭執(zhí)而惡意拒絕支付貸款，近期的糾紛則顯示房主確實無力償還貸款。一般情況下，貸款人連續(xù)3個月斷供或者累計6個月斷供，銀行會要求貸款人一次還清剩余貸款本息，或者要求和貸款人解除合同收回房屋。 

  　　法官說，房貸糾紛之所以出現(xiàn)井噴式增長，一方面源于購房人提供虛假信息，但銀行、中介和開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

  　　銀行審查流于形式。他們在審理案件中發(fā)現(xiàn)，銀行制定了一整套風(fēng)險防范機制，如對貸款人資信審查、借款情況監(jiān)管、借款及時清收等，但是一些銀行片面追求放貸利益，并不嚴(yán)格審查，有些銀行甚至只審查貸款人身份證。個別案件還出現(xiàn)一套房屋賣給兩個不同人后，兩人同時申貸成功的情況。

  　　少數(shù)開發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險，以假按揭等違法方式騙取銀行貸款。一些中介評估機構(gòu)在進行房屋抵押評估時，過高評估房屋市場價格，使得貸款人能獲得更多銀行貸款，當(dāng)貸款人無力歸還借款時，高于房屋實際價值的評估所造成的損失完全由銀行承擔(dān)。

法規(guī)鏈接

《中華人民共和國合同法》

  　　第八條　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

  　　依法成立的合同，受法律保護。

  　　第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國擔(dān)保法》

  　　第十八條 當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。

  　　連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。

  　　第二十六條 連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

  　　在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。

  　　第三十一條 保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

新聞背景

金融危機對審判的影響

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  崔  亮

  　　去年下半年，因美國次貸危機引發(fā)的金融危機席卷全球，也殃及到我國。金融危機對我國法院審判工作有何影響呢？

  　　北京市昌平區(qū)人民法院在近期的一項調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，金融危機對法院審判工作存在一定影響，主要表現(xiàn)在以下四個方面：  

  　　——總體收案數(shù)尤其是民商事案件數(shù)量大幅度上升。金融危機的影響波及我國后，一些中小企業(yè)破產(chǎn)，一部分人失業(yè)，社會的不穩(wěn)定因素增加，人民的內(nèi)部矛盾也呈現(xiàn)加劇的趨勢。今年1月，昌平法院共收各類案件總數(shù)4099件，較去年同期增加593件，上升幅度為16.9%。其中，民商事案件新收2763件，較去年同期上升24%。

  　　——勞動爭議、商品房買賣糾紛、建筑工程合同糾紛、勞務(wù)合同糾紛等幾類民商事案件受金融危機影響增勢明顯。受金融危機影響，企業(yè)裁員引發(fā)的勞動爭議已經(jīng)顯現(xiàn)。今年1月，昌平法院新收勞動爭議案件129件，較去年同期增長258%，預(yù)計在今后一段時期內(nèi)仍會保持增長勢頭，并將于今年上半年達到最高峰。

  　　此外，由于房地產(chǎn)市場進一步低迷，部分房地產(chǎn)商因資金短缺造成不能按約及時交房，由此造成的糾紛顯著增加。今年1月，昌平法院新收商品房預(yù)售合同糾紛案件24件，預(yù)計此類糾紛還將有所上升。同時，因建筑工程合同引發(fā)的糾紛數(shù)量也有所上升，該院新收建筑工程合同糾紛案件87件，較同期增長61.1%，勞務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較去年同期增加76件，上升56.7%。

  　　——送達難、財產(chǎn)保全申請增多。金融危機來得快，原告起訴時許多被告已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或者離開原住所，被告的下落不好確定，這給法院送達帶來一些困難。許多原告為了防止被告轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，或者減少訴訟過程中被告財產(chǎn)的損耗，多要求法院采取保全措施，因此給法院的審判工作帶來一定難度，延長了審理時間。 

  　　——調(diào)解工作難度加大。受金融危機打擊較大的公司或個人在短時間內(nèi)難以恢復(fù)，許多債權(quán)人對債務(wù)人的債務(wù)償還能力沒有信心，不相信債務(wù)人的緩期履行債務(wù)的承諾，不愿意與對方當(dāng)事人達成調(diào)解協(xié)議，法官的調(diào)解工作難度因此加大。