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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
本案房地產(chǎn)商是否愈期交付商品房?
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/2/16 15:45:00

 [案情]

    2008年3月26日,原告毛某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,被告將其開(kāi)發(fā)的“金乾水鄉(xiāng)”第7幢104號(hào)商品房及配套雜物間出賣(mài)給原告,價(jià)款為187626元。

    合同訂立后,原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告發(fā)出入伙通知書(shū)。原告向被告發(fā)出書(shū)面反饋意見(jiàn),提出被告方無(wú)法提供房屋驗(yàn)收合格文件,不具備房屋交付條件,因此拒絕收房,由此造成的損失應(yīng)該由被告承擔(dān)。2008年11月9日,相關(guān)部門(mén)出具工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,被告于2008年12月14日發(fā)出補(bǔ)充通知,該工程于2008年12月20日經(jīng)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案。原告毛某于2008年12月22日簽署了房屋驗(yàn)收交接表等相關(guān)手續(xù),正式接收房屋。

    [爭(zhēng)辯]

    原告訴稱,被告拖至2008年12月22日才交房,逾期交房114天構(gòu)成違約,應(yīng)按日萬(wàn)分之十支付逾期交房違約金共人民幣21389.36元。

    被告辯稱,不存在原告所訴的逾期交房,原告未在收到通知后收房,違約責(zé)任在原告;且工程在施工過(guò)程中由于受臺(tái)鳳和災(zāi)害天氣這一不可抗力因素的影響,所延誤的工作日不能作為被告逾期交房的責(zé)任。

     [審判]

    法院審理認(rèn)為,合同簽訂后,被告某房地產(chǎn)公司未按合同約定時(shí)間將符合合同約定的房屋交付原告使用,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。商品房驗(yàn)收合格時(shí)間應(yīng)以出具工程駿工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的時(shí)間為準(zhǔn)即2008年11月9日,此時(shí)交付條件成立,所以被告逾期交房違約責(zé)任的天數(shù)應(yīng)自2008年8月31日計(jì)算至被告某房地產(chǎn)公司再次通知交房的時(shí)間即2008年12月14日共計(jì)105天。因雙方約定的違約金過(guò)高,應(yīng)根據(jù)原告向銀行按揭貸款應(yīng)支付的利息損失,按金融部門(mén)5年以上貸款,即年利率為6.39%的130%計(jì)算。被告提出多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水屬于不可抗力理由不足,不予支持。法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)向原告毛某支付逾期交房違約金4545.94元。

    [評(píng)析]

    本案主要涉及到以下幾個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn):

    關(guān)于商品房“經(jīng)驗(yàn)收合格”的時(shí)間問(wèn)題。原、被告雙方在合同第八條約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”是商品房交付的前提條件,原、被告提供的證據(jù)中,對(duì)驗(yàn)收合格均有不同的時(shí)間記錄。單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收,但驗(yàn)收記錄僅是工程竣工驗(yàn)收過(guò)程中的一個(gè)工作技術(shù)記錄,不是竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)性文件,形式要件欠缺。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第七條規(guī)定:“工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括工程概況,建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況,對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評(píng)價(jià),工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、程序、內(nèi)容和組織形式,工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)等內(nèi)容”。因此,被告提出“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)按單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄所記載的最遲時(shí)間2006年9月30日為準(zhǔn)理由不足,不予支持。原告提出“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的時(shí)間應(yīng)以福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的時(shí)間2006年11月9日為準(zhǔn),理由充分,應(yīng)予支持。法院采用原告的觀點(diǎn)是正確的。

    關(guān)于商品房交付條件問(wèn)題。原告認(rèn)為,商品房交付要達(dá)到二個(gè)條件,一是商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,二是商品房經(jīng)依法備案。

    被告認(rèn)為,本案銷(xiāo)售的是期房,不是現(xiàn)房,合同約定的交付買(mǎi)受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房,因此,本案中只要符合驗(yàn)收合格條件,就可以交付使用。

    根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第七條:工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;第九條:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案;《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定:建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用。據(jù)此,工程竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,并在法定的時(shí)間內(nèi)交主管部門(mén)備案。上述相關(guān)規(guī)定均說(shuō)明竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告與備案是兩個(gè)不同的概念,備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。本案中,雙方當(dāng)事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件,并符合合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用,并未將“備案”約定為交付的一個(gè)條件;且備案是行政主管部門(mén)行政監(jiān)督管理的范疇。所以,一審法院認(rèn)為,本案中,商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后就可交付使用。

    關(guān)于本案是否存在不可抗力問(wèn)題。根據(jù)《民法通則》規(guī)定,不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。臺(tái)風(fēng)和暴雨等天氣在作為沿海的福建省普遍存在,作為具有相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員的開(kāi)發(fā)商而言,并非不能預(yù)見(jiàn),其應(yīng)當(dāng)綜合這些因素,科學(xué)合理地制定施工進(jìn)度及竣工交付期限;且被告所舉證據(jù)閩建電(2006)40號(hào)、47號(hào)、56號(hào)《內(nèi)部明電》、泰寧縣氣象局證明與泰寧縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站證明只能證實(shí)有關(guān)部門(mén)要求相關(guān)行業(yè)加強(qiáng)安全防范措施,不能證明2006年多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水的情形屬不可抗力。同時(shí),商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,遭遇不可抗力,出賣(mài)人在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知買(mǎi)受人的,出賣(mài)人可據(jù)實(shí)延期,但被告未舉證證明其遭遇不可抗力事件而及時(shí)通知買(mǎi)受人的事實(shí),所以被告提出多次強(qiáng)臺(tái)風(fēng)和超降水造成工期延誤的時(shí)間應(yīng)予扣除的主張,法院不予支持。

    關(guān)于雙方約定的逾期違約金是否過(guò)高的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定,約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少;最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定:“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少!北景钢校唐贩康目們r(jià)款為人民幣187626元,按日萬(wàn)分之十計(jì)算違約金,每日的違約金為人民幣187.63元,確實(shí)過(guò)高,應(yīng)予以調(diào)整。根據(jù)原告向銀行按揭貸款應(yīng)支付的利息損失,應(yīng)按金融部門(mén)五年以上貸款,即年利率6.39%的130%計(jì)算

廖長(zhǎng)春    


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