2001年9月，北京某置業(yè)有限公司（下稱置業(yè)公司）通過聯(lián)建方式取得宗地1500平方米總為項目用地。之后，置業(yè)公司向北京市國土資源和房屋管理局（下稱土地局）申請辦理國有土地使用權(quán)證，同年11月20日，土地局與置業(yè)公司簽訂《土地出讓合同》，約定：置業(yè)公司有權(quán)使用上述土地，需交納土地出讓金800萬元，該出讓金交清之日起30日內(nèi)頒發(fā)《國有土地使用證》。2002年4月20日，置業(yè)公司按照約定交清出讓金。2002年6月，置業(yè)公司申請辦理房屋預(yù)售許可證，截止日期2003年5月。2002年5月7日，土地局出具發(fā)證函要求該局權(quán)屬科為置業(yè)公司辦理土地使用證。2002年9月20日，土地局向置業(yè)公司頒發(fā)國有土地使用證。2002年7月，置業(yè)公司工程驗收竣工。2002年8月，李某與置業(yè)公司簽訂購房合同，并支付首付款40萬元。2003年3月，李某與置業(yè)公司發(fā)生糾紛訴至法院請求確認合同無效，訴訟中，發(fā)現(xiàn)置業(yè)公司在缺少土地使用證的情況下取得預(yù)售許可，土地局屬于違法許可；因此，李某對土地局提起行政訴訟，請求撤銷土地局所頒發(fā)的預(yù)售許可證，法院終審判決駁回李某訴訟請求。同時，駁回李某請求確認購房合同無效之訴訟。

開發(fā)商辦理預(yù)售許可證所需要的其他證照。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證、施工許可證、投資完成證明、計委及建委計劃表、施工進度和銷售范圍方案表、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等文件向房產(chǎn)土地局申請預(yù)售許可證。注意，房管和土地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)在先頒發(fā)的土地使用證來辦法預(yù)售許可證，不能顛倒順序。

房產(chǎn)土地局逾期發(fā)證與開發(fā)商補辦土地使用證或不辦使用證應(yīng)區(qū)別對待。如本案所示，置業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定交清了土地出讓金，土地局未能按時辦法土地使用證，在遲延一個月之后辦法了土地使用證。置業(yè)公司在主觀上沒有過錯。這種情形應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商補辦、補辦土地使用證區(qū)別對待；對于后兩種情況，房產(chǎn)土地局不能辦法預(yù)售許可證，即使頒發(fā)也應(yīng)當(dāng)撤銷。

房產(chǎn)土地局逾期頒發(fā)土地使用證不足以構(gòu)成撤銷之前頒發(fā)預(yù)售許可證的理由。原因是：一是因為房產(chǎn)土地局的程序瑕疵并不能導(dǎo)致實質(zhì)的結(jié)果違法；二是土地使用證取得人并沒有過錯，要求其承擔(dān)責(zé)任不符合公平原則；三是結(jié)合實際情況考慮，房產(chǎn)土地局頒發(fā)預(yù)售許可證的依據(jù)是已經(jīng)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同以及置業(yè)公司交清出讓金這個事實，房產(chǎn)土地局已經(jīng)出具了發(fā)證函，置業(yè)公司最終取得了土地使用證，這些情況充分說明了該行政行為結(jié)果正義之特點。同時，確認房產(chǎn)土地局行為違法或者撤銷預(yù)售許可證將產(chǎn)生購房合同無效等嚴(yán)重后果。

開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同并不能因此而無效。顯然，預(yù)售許可證沒有被撤銷，或者房產(chǎn)土地局的程序瑕疵沒有被確認為整個行政行為無效，那么，購房合同失去了無效的理由。相反，如果開發(fā)商補辦土地使用證或者不辦土地使用證，預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)被撤銷，此時，其與業(yè)主簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)被認定為無效。

本案預(yù)售許可證應(yīng)否被撤銷存在爭議。嚴(yán)格依據(jù)《城市商品房余艘管理辦法》之規(guī)定，沒有土地使用證取得預(yù)售許可證屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)撤銷；在此基礎(chǔ)上形成另外一種觀點，鑒于該預(yù)售許可證已經(jīng)期限屆滿，撤銷無意義，根據(jù)《行政訴訟法解釋》第57條第2款第2項規(guī)定，判決確認房產(chǎn)土度局頒發(fā)預(yù)售許可證行為違法；第三種觀點如前述。(張志勝律師)