房產(chǎn)公司要求返還房產(chǎn)獲支持

  　　本報訊 （記者  沈  榮  朱云峰）近日，陜西省高級人民法院審結(jié)了一起建設(shè)工程施工合同糾紛案，終審部分維持一審判決，判決被上訴人陜西方元建設(shè)工程有限公司與上訴人楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的建設(shè)工程施工合同有效；陜西方元建設(shè)工程有限公司將山普大廈返還楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。陜西方元建設(shè)工程有限公司在所擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)，對山普大廈享有優(yōu)先受償權(quán)。楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向陜西方元建設(shè)工程有限公司支付工程款4717763.50元及利息、違約金30萬元。

  　　法院經(jīng)審理查明，2003年2月20日，地普公司與方元公司簽訂建設(shè)工程施工合同約定，方元公司承建地普公司“銀鑫商務(wù)大廈”及“A區(qū)營業(yè)房”工程。合同簽訂后，方元公司依約完成了施工任務(wù)。后由于地普公司未能按合同約定支付工程進度款，拖欠工程款6227809.49元。經(jīng)雙方協(xié)商簽訂協(xié)議書，地普公司將其所屬的山普大廈整棟樓房產(chǎn)過戶給方元公司抵押作為支付拖欠工程款的擔(dān)保，并辦理了山普大廈的過戶手續(xù)。山普大廈當(dāng)時折價3813144元。此后，地普公司支付了第一筆款120萬元，再未支付剩余的工程款。方元公司遂向法院提起訴訟，請求判令地普公司支付其公司拖欠工程款及利息和違約金。

  　　地普公司則認(rèn)為該抵押擔(dān)保的約定違反法律禁止性規(guī)定而無效。提出反訴要求確認(rèn)協(xié)議書中的抵押擔(dān)保約定無效，由方元公司向其返還山普大廈并賠償損失。

  　　一審法院經(jīng)審理后作出判決，判決陜西方元建設(shè)工程有限公司與楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的建設(shè)工程施工合同有效；銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書中第三條有關(guān)“抵押擔(dān)�！焙汀叭艏追讲荒馨丛搮f(xié)議約定的時間及數(shù)額支付欠款，產(chǎn)權(quán)自行歸屬乙方所有，乙方進行出售或拍賣作為工程款”的約定未生效，其余條款有效；同時被告楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陜西方元建設(shè)工程有限公司支付工程款912602.03元及違約金和利息；駁回原告陜西方元建設(shè)工程有限公司的其他訴訟請求；駁回反訴原告楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。

背景知識

讓與擔(dān)保

  　　所謂讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)于擔(dān)保權(quán)人，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保。

  　　讓與擔(dān)保分為廣義的讓與擔(dān)保與狹義的讓與擔(dān)保。廣義的讓與擔(dān)保，包括買賣式擔(dān)保與狹義的讓與擔(dān)保，買賣式擔(dān)保是以買賣的形式移轉(zhuǎn)權(quán)利，而債權(quán)人因獲得物的權(quán)利而放棄對債務(wù)人的債權(quán)，但是債務(wù)人可以通過清償債務(wù)而取回標(biāo)的物。而狹義的讓與擔(dān)保，也被稱為擔(dān)保的讓與，分為附條件的讓與擔(dān)保與信托的讓與擔(dān)保，附條件的讓與擔(dān)保是債權(quán)人與債務(wù)人可以通過簽訂合同，約定以債務(wù)的不履行為停止條件，移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)予債權(quán)人；也可以約定以債務(wù)人履行債務(wù)為解除條件，而移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)予債務(wù)人。而信托的讓與擔(dān)保，是債務(wù)人為了債權(quán)擔(dān)保的目的，移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)予債權(quán)人所有，但是雙方當(dāng)事人之間簽訂有信托條款，規(guī)范雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)后，債權(quán)人不得違反信托條款的約定，被擔(dān)保的債權(quán)一直存在，如債權(quán)人請求清償債權(quán)，債務(wù)人不能清償時，債權(quán)人可以就標(biāo)的物優(yōu)先獲得滿足。

庭審焦點

流押擔(dān)保還是讓與擔(dān)保

本報記者  沈  榮  朱云峰

  　　庭審中，雙方爭議焦點是雙方簽訂的協(xié)議是屬于流押擔(dān)保還是讓與擔(dān)保。

  　　上訴人地普公司認(rèn)為，雙方簽訂的《銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書》第三條明確表述：“為確保商廈正常運營，歸還工程款有所保障，雙方同意甲方（即上訴人）所屬‘山普大廈’整棟樓房產(chǎn)過戶給乙方（即被上訴人）抵押作為拖欠工程款支付的擔(dān)保，甲方如按協(xié)議約定時間付清全部欠款后，由乙方退回抵押房產(chǎn)手續(xù)，甲方承擔(dān)相關(guān)費用，若甲方不能按該協(xié)議約定的時間及數(shù)額支付欠款，產(chǎn)權(quán)歸屬乙方所有，乙方進行出售或拍賣作為工程款”。此段表述是再典型不過的流押擔(dān)保的內(nèi)容和形式。所謂流押擔(dān)保，即指“債權(quán)人在訂立抵押合同時與抵押人約定，債務(wù)人不履行債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”流押擔(dān)保是法律明確規(guī)定禁止的，《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有�！鼻以谧罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于擔(dān)保法的解釋中第57條明確規(guī)定：“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效�！币虼�，本案《協(xié)議書》中的抵押是屬于流押擔(dān)保，是無效的。

  　　被上訴人方元公司認(rèn)為，雙方用山普大廈擔(dān)保的行為不屬于抵押，而屬于讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于債權(quán)人，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，于債務(wù)不能履行時，擔(dān)保權(quán)人可取得該標(biāo)的物所有權(quán)的非典型擔(dān)保。而上訴人和被上訴人之間的協(xié)議和事實符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成。

連線法官

擔(dān)保條款無效不影響其他條款效力

本報記者  沈  榮  朱云峰

  　　審理該案的法官認(rèn)為，方元公司與地普公司簽訂的《建設(shè)工程施工合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，一審判決認(rèn)定該合同效力正確。

  　　2005年7月27日和同年8月5日雙方所簽訂的《銀鑫商務(wù)大廈等工程款支付核對結(jié)算書》及《銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書》中，均對工程總價款、地普公司已付和未付款項進行了確認(rèn)。且《銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書》對下余款項的支付時間和違約責(zé)任等做出了明確的約定。地普公司上訴主張其受脅迫簽訂上述協(xié)議書，無證據(jù)證明。

  　　對于地普公司上訴主張協(xié)議書第三條約定違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》的禁止性規(guī)定，屬于流質(zhì)契約，是該協(xié)議無效的理由。該法官認(rèn)為，該協(xié)議書第三條有關(guān)抵押擔(dān)保的約定應(yīng)為讓與擔(dān)保，但因該種非典型性擔(dān)保形式無論在《中華人民共和國擔(dān)保法》及《中華人民共和國物權(quán)法》中都未作規(guī)定，該約定違反了民法物權(quán)法定的原則，故《銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書》第三條約定的讓與擔(dān)保無效。

  　　法官同時說，該條款無效，并不影響協(xié)議書中其他條款的效力。一審判決認(rèn)定《銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書》中第三條有關(guān)“抵押擔(dān)�！焙汀叭艏追讲荒馨丛搮f(xié)議約定的時間及數(shù)額支付欠款，產(chǎn)權(quán)自行歸屬乙方所有，乙方進行出售或拍賣作為工程款”的約定未生效，其余條款有效，顯屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。

  　　該法官說，二審中，主持雙方當(dāng)事人調(diào)解時，雙方均明確表示依據(jù)合同無效時的雙返原則，方元公司向地普公司返還依此條款所取得的“山普大廈”；地普公司向方元公司支付其拖欠的全部剩余工程款。對此，法院予以確認(rèn)。根據(jù)協(xié)議書約定，屋面保修金7982.53元按支付核對結(jié)算書執(zhí)行。該筆屋面保修金7982.53元的保修期為四年，至今保修期未滿，一審判決予以支持不妥。方元公司可待保修期滿后另行主張權(quán)利。故地普公司應(yīng)支付方元公司工程款為一審判決認(rèn)定的912602.03元-7982.53元＋3813144元，共計4717763.50元，并應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定支付違約金及利息。并且方元公司在所擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)，對坐落于楊凌區(qū)公園路東段的“山普大廈”的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

  　　關(guān)于地普公司上訴主張違約金及利息過高的問題，地普公司拖欠方元公司工程款，對方元公司造成損失。對于地普公司已經(jīng)兩次簽章確認(rèn)其應(yīng)支付的2006年5月20日之前的違約金及利息共計656168.33元，法院予以確認(rèn)。但協(xié)議書中既約定了地普公司逾期付款承擔(dān)日萬分之四的違約責(zé)任，又約定利率按年息12％計付�，F(xiàn)地普公司上訴主張約定的違約金及利息過高，請求二審予以核減，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，法院予以適當(dāng)核減。由地普公司按照中國人民銀行同期同類貸款利率從2006年5月21日起向方元公司支付利息。依照方元公司向本院提交的計算單載明的違約金數(shù)額，由地普公司酌情賠償方元公司違約金30萬元。一審判決對于違約金和利息的認(rèn)定有誤，法院予以糾正。地普公司上訴主張由方元公司賠償其損失，但其未提供證據(jù)證明其存在損失，對其該項上訴請求，不予支持。

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國合同法》

  　　第三條  合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

  　　第四條  當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。

  　　第一百一十四條  當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

  　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

  　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

  　　第二百七十九條  建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。

  　　建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

  　　《中華人民共和國擔(dān)保法》

  　　第四十條  訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

  　　第四十一條  當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

  　　第四十二條  辦理抵押物登記的部門如下：

  　　（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；

  　　（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；

  　�。ㄈ�）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

  　�。ㄋ模┮院娇掌�、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

  　�。ㄎ澹┮云髽I(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

新聞鏈接

商場以櫥窗抵債

要求贖回遭拒絕

  　　2002年5月，江蘇省徐州市中級人民法院終審審結(jié)一起由債務(wù)引發(fā)的物權(quán)糾紛案，維持一審判決，判令原告王某歸還被告某商場兩個櫥窗，被告償還原告借款本息等計4.75萬元。

  　　睢寧縣某商場欠原告王某借款本息6.5萬元，于2000年8月經(jīng)法院調(diào)解，商場定于2000年10月20日前一次付清。然而，履行期滿后，商場沒有履行法定還款義務(wù)，2001年3月，原告王某向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，商場與王某于2001年5月達成了和解協(xié)議，約定商場自愿將其商場的兩個櫥窗過戶給王某所有，折抵欠王某的款項。如果商場于2001年10月30日前歸還借款本息、執(zhí)行費等計人民幣4.75萬元，那么商場有權(quán)將該櫥窗贖回，王某必須返還；逾期不贖，王某有權(quán)自行處理。同日，經(jīng)法院裁定，將商場的該兩個櫥窗歸王某所有，王某依法辦理了過戶手續(xù)。

  　　2001年10月22日，商場向法院繳納了4.75萬元的執(zhí)行款，法院亦告知了王某，可王某卻以過戶費沒解決為由拒絕領(lǐng)取該款，并于2002年3月再次將商場告上法庭，請求排除妨礙，并賠償經(jīng)濟損失。

  　　訴訟中雙方各執(zhí)一詞，原告王某認(rèn)為爭議的櫥窗已由法院裁定歸其所有，且依法辦理了過戶手續(xù)，被告商場沒有按期辦理回贖事宜，故產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸其所有；而被告商場則認(rèn)為雙方不存在房產(chǎn)的回贖問題，櫥窗過戶只是為債務(wù)提供擔(dān)保，而非真正的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)主債4.75萬元已消滅，從債亦即消滅，所以，櫥窗的所有權(quán)應(yīng)歸商場所有。

  　　一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)法院依法確認(rèn)，在執(zhí)行過程中雙方達成了和解協(xié)議，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，協(xié)議的內(nèi)容系債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)，而將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于擔(dān)保人，并約定于債務(wù)清償后標(biāo)的物返還于債務(wù)人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保物權(quán)人即就該標(biāo)的物受償，系讓與擔(dān)保。雙方約定在2001年10月30日前由商場付清借款本息等計4.75萬元，原告必須將兩個櫥窗返還給被告，而被告已在該期限屆滿前履行了義務(wù)，則雙方所設(shè)定的讓與擔(dān)保之權(quán)利因所擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅。原告主張其系櫥窗的產(chǎn)權(quán)人，要求被告排除妨礙并賠償損失，無法律依據(jù)，遂依法判決駁回了原告的訴訟請求。原告不服提出上訴。

（荊  紀(jì)） 

當(dāng)事人說

被上訴人：是讓與擔(dān)保應(yīng)該履行

上訴人：擔(dān)保約定違法應(yīng)判無效

本報記者  沈  榮  朱云峰

  　　被上訴人方元公司稱，其所建工程在2005年4月30日已竣工驗收合格，雙方當(dāng)事人也已達成工程款支付協(xié)議書，確認(rèn)了欠款數(shù)額及具體還款時間，但地普公司僅按照協(xié)議書約定支付了第一筆120萬元，并將山普大廈抵頂給其公司，之后再未付過款，經(jīng)其多次催要未果，請求判令地普公司支付其公司拖欠工程款912602.03元及其利息903185.51元，并支付違約金386992.87元。

  　　上訴人地普公司答辯稱，因方元公司未按期完工，其受脅迫簽訂了工程款支付協(xié)議書，該協(xié)議書顯失公平，利息約定過高，抵押擔(dān)保的約定違反法律禁止性規(guī)定而無效。同時，地普公司反訴請求確認(rèn)銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書中的抵押擔(dān)保約定無效，由方元公司向其返還山普大廈房產(chǎn)，并由方元公司賠償其損失512907.15元。

  　　針對地普公司的反訴，方元公司答辯稱，其在履行銀鑫商務(wù)大廈等工程款項支付協(xié)議書時沒有違約，相反，地普公司有違約行為。協(xié)議書中對山普大廈的抵押應(yīng)為讓與擔(dān)保，故請求駁回地普公司的反訴。