賣房者欲以房屋是共有財(cái)產(chǎn)為由毀約

法院：善意第三人的權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)

近日，四川省成都市中級(jí)人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛案，終審駁回仲某及其前夫的上訴，維持原判。法院認(rèn)定被上訴人吳某已盡到了買房人通常應(yīng)有的注意義務(wù)，其作為善意第三人的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)，故仲某在判決生效后15日內(nèi)協(xié)助吳某將所賣房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬過戶與購(gòu)買人，并支付違約金6318元。

  　　法院經(jīng)審理查明，2007年4月，仲某與吳某簽訂房屋買賣合同，將其一套住房以16萬余元的價(jià)格賣出。當(dāng)年9月，吳某按約三次共支付房款8.3萬元,仲某將該房鑰匙交與吳某，完成實(shí)際交付。不久，雙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的過程中發(fā)生糾紛，仲某稱涉案房屋系其與前夫共有，房屋買賣合同因無其前夫的簽名應(yīng)無效，同時(shí)還以遺失為由向房管局申請(qǐng)將房屋所有權(quán)證書掛失。

  　　法院另審理查明，仲某與其前夫在2003年3月登記離婚，其離婚證財(cái)產(chǎn)處理欄內(nèi)明確載明：無財(cái)產(chǎn)分割，無住房分割。仲某在2007年7月取得以其名字登記的案涉房屋所有權(quán)證書。

  　　一審法院認(rèn)為，該案房屋所有權(quán)證載明仲某為房屋所有權(quán)人，其處分該房屋并不違反法律規(guī)定。仲某及其前夫堅(jiān)持認(rèn)為他們系該房共有人，須向法院提交證據(jù)證明該房并未因他們離婚而實(shí)際分割且仍處于雙方共有狀態(tài)，但兩人均未向法院提交充分證據(jù)證明，故法院就不能確認(rèn)仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位。

  　　法院同時(shí)認(rèn)為，庭審中的相關(guān)證據(jù)證明，購(gòu)房人吳某可合理相信仲某系該房屋唯一權(quán)利人。依照相關(guān)法律規(guī)定，在共同共有人關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，故依法作出了上述判決。

  　　一審宣判后，原審被告仲某及原審第三人其前夫均不服提出上訴。

法官說法

購(gòu)房人已盡注意義務(wù)

  　　成都中院審理此案的審判長(zhǎng)張俊說，該案二審中另查明，仲某向吳某交付的其與案涉房屋開發(fā)公司所簽訂的購(gòu)房合同中，購(gòu)房人僅為仲某，其向吳某所交付的其向案涉房屋開發(fā)公司支付房款的收據(jù)中，交款人也均為仲某。

  　　張俊認(rèn)為，在房屋買賣過程中，買房人應(yīng)對(duì)賣房人是否為房屋有權(quán)處分人予以核實(shí)確認(rèn)。而就該案而言，賣房人仲某向買房人吳某提供的案涉房屋的購(gòu)房合同及房款支付收據(jù)中，購(gòu)房人和付款人均為仲某。仲某向吳某提供的其與前夫的離婚證中，又載明雙方離婚時(shí)并無住房等財(cái)產(chǎn)分割，而且其還與吳某在合同中特別約定：仲某保證房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由仲某負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任。

  　　因此，根據(jù)以上事實(shí)，作為一名普通的買房人，吳某有足夠理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有權(quán)人，有權(quán)處分該房屋。況且，在雙方簽訂合同之后，仲某還將該房屋的鑰匙交給了吳某，即已完成該房屋的實(shí)際交付。此后仲某取得的房屋產(chǎn)權(quán)證也載明仲系該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，即房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)該房屋的所有權(quán)人系以仲某予以登記公示，自此，吳某更有理由相信仲某有權(quán)向其出售該房屋。而仲某及其前夫卻均無證據(jù)證明吳其在簽訂合同時(shí)明知該房屋系該兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此，據(jù)此判斷，吳某盡到了買房人通常應(yīng)有的注意義務(wù)，且已按約定支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，故其系善意買受人。