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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
商品房交付使用的條件之探討
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/1/27 20:35:00

【摘要】商品房質(zhì)量已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,商品房建設(shè)完成后,滿(mǎn)足哪些條件或標(biāo)準(zhǔn)才能夠交付使用,是防止不合格工程流入社會(huì)的關(guān)鍵,對(duì)于商品房交付使用的條件,國(guó)家相關(guān)規(guī)定較為簡(jiǎn)單,也不是非常明確,由此產(chǎn)生了許多爭(zhēng)議,主要形成三種意見(jiàn),一是以建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位四方驗(yàn)收合格為準(zhǔn),二是以通過(guò)竣工驗(yàn)收備案為準(zhǔn),三是以各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收合格為準(zhǔn),本文即就這三種觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行探討和分析。
【關(guān)鍵詞】交付使用  竣工驗(yàn)收
 
一、問(wèn)題的提出
《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用”,可見(jiàn),驗(yàn)收合格是商品房交付使用的條件。但是,如何定義驗(yàn)收合格?驗(yàn)收包含哪些方面的內(nèi)容?怎樣才算驗(yàn)收合格?驗(yàn)收合格以什么為標(biāo)志?竣工驗(yàn)收未經(jīng)備案能否交付使用?這些問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的定義和解釋?zhuān)⒎ㄉ弦泊嬖谀:蜎_突之處,由此也在實(shí)務(wù)界引發(fā)了不少爭(zhēng)議,并逐漸形成三種意見(jiàn):
一種意見(jiàn)認(rèn)為,根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定,建設(shè)單位組織的勘察設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格,形成《單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,即表明商品房驗(yàn)收合格,可交付使用。理由是根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第9條的規(guī)定,驗(yàn)收合格是備案的前提,備案不是行政機(jī)關(guān)對(duì)驗(yàn)收合格的確認(rèn)或?qū)徟袨,法律和行政法?guī)規(guī)定驗(yàn)收合格即可交付使用,并未明確要求經(jīng)備案后才可交付。建辦法函[2003]524號(hào)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)深圳市建設(shè)局〈關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示〉的復(fù)函》中也明確指出:商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為,建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收合格,形成《單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,并不一定表明商品房符合使用條件,只有經(jīng)過(guò)備案機(jī)關(guān)備案后,取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》才能說(shuō)明商品房具備了交付使用條件。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為,不能單獨(dú)以四方驗(yàn)收合格作為商品付交付使用的條件,也不能以經(jīng)過(guò)備案作為交付使用的條件,工程經(jīng)質(zhì)量、消防等各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收均合格后,雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案,也應(yīng)當(dāng)可以交付使用。
 
二、商品房交付使用條件的探討
筆者同意第二種意見(jiàn),理由如下:
《建筑法》第61條規(guī)定,交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,除了符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求外,還應(yīng)當(dāng)具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求規(guī)定在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中,也就是通常所稱(chēng)的建設(shè)、施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方竣工驗(yàn)收,其他竣工條件則散見(jiàn)于其他法律和行政法規(guī)中,如《城市規(guī)劃法》第38條規(guī)定,城市規(guī)劃行政主管部門(mén)可以參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收;《消防法》第10條第3款規(guī)定,按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí),必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收;未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的,不得投入使用;《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定,建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格,該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用,等等。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定的竣工驗(yàn)收,其驗(yàn)收內(nèi)容僅限于建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求,竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件中并未要求規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)已出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。因此可以理解為,建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收合格,即使形成《單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,規(guī)劃、公安消防和環(huán)保方面的要求也不一定被認(rèn)可或準(zhǔn)許使用,結(jié)合《建筑法》第61條的規(guī)定,此類(lèi)商品房不一定具備交付使用的條件。該條例第49條也規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他部門(mén)備案。
因此,《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中所規(guī)定的竣工驗(yàn)收合格,是指的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求,與《城市規(guī)劃法》、《消防法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》等法律和行政法規(guī)中所規(guī)定的其他驗(yàn)收要求一樣,是商品房交付使用的必要條件,而非充分條件,因此第一種意見(jiàn)即認(rèn)為建設(shè)、施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方的竣工驗(yàn)收合格即符合交付使用的條件顯然缺乏法律依據(jù)。
 
對(duì)于第二種和第三種意見(jiàn),確實(shí)是各有依據(jù),筆者贊同第二種意見(jiàn)的理由如下:
第一,《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001是我國(guó)的工程質(zhì)量驗(yàn)收國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),6.0.7條規(guī)定:?jiǎn)挝还こ藤|(zhì)量驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門(mén)備案。其條文說(shuō)明進(jìn)一步明確,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度是加強(qiáng)政府監(jiān)督管理、防止不合格工程流向社會(huì)的一個(gè)重要手段,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定,到縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)備案,否則,不允許投入使用。6.0.7條是工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文,根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)化法》的第十四條和建設(shè)部第81號(hào)令《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》的規(guī)定,強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),必須執(zhí)行。因此工程竣工驗(yàn)收并經(jīng)備案后方可投入使用是國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定,有明確的法律規(guī)定支持。
第二,根據(jù)竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定,工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工驗(yàn)收的形式、程序、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,并將監(jiān)督情況記入《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》,提交備案機(jī)關(guān),備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違規(guī)行為的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用,重新組織竣工驗(yàn)收。從此規(guī)定可以看出,備案機(jī)關(guān)對(duì)于竣工驗(yàn)收的審查,并不限于書(shū)面審查或是形式審查,而是對(duì)驗(yàn)收的過(guò)程進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,這也向我們傳遞了一個(gè)信息,即建設(shè)單位組織的質(zhì)量、消防、規(guī)劃、環(huán)保等各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)竣工驗(yàn)收是否符合法律和規(guī)范的要求,還應(yīng)當(dāng)根據(jù)《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》來(lái)判斷,而《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》是由工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)直接向備案機(jī)關(guān)提交的,因此第三種意見(jiàn)認(rèn)為的單純以各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收合格作為商品房交付使用條件的理由也難以成立。并且,如果出現(xiàn)需要重新驗(yàn)收的情況,而商品房已經(jīng)投入使用,停止使用不但給購(gòu)房者帶來(lái)巨大時(shí)間和經(jīng)濟(jì)損失,而且可能使公眾產(chǎn)生恐慌心理,不利于社會(huì)穩(wěn)定。因此,有必要將竣工驗(yàn)收備案作為商品房交付使用的條件。
第三,將竣工驗(yàn)收合格并備案作為商品房交付使用的條件,具有切實(shí)的操作性。我國(guó)涉及到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的規(guī)范性文件有20部之多,除了前而所述的工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保外,還涉及到人防、防雷、抗震、天然氣、白蚊防治等方面,如此繁雜的驗(yàn)收內(nèi)容,作為普通的購(gòu)房者,當(dāng)然難以一一掌握,并且對(duì)于驗(yàn)收的程序和標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家規(guī)定的變化比較大,如由核準(zhǔn)制改為備案制,取消綜合驗(yàn)收行政審批等,老百姓往往無(wú)所適從,因此將備案作為商品房交付使用的條件,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和備案機(jī)關(guān)對(duì)驗(yàn)收的內(nèi)容進(jìn)行把握,更符合客觀(guān)需要。此外,從《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條和《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第6條的規(guī)定來(lái)看,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在四方驗(yàn)收合格后15天內(nèi)報(bào)送竣工驗(yàn)收備案文件,備案機(jī)關(guān)驗(yàn)證文件齊全后,即應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。因此,如果嚴(yán)格按照規(guī)定的程序,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以在四方驗(yàn)收合格后15天之內(nèi)完成備案,這個(gè)期限在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房日期中可以事先留出,對(duì)與購(gòu)房者交房日期的約定影響不大。
此外,從社會(huì)公眾的心態(tài)上來(lái)說(shuō),人們還是比較依賴(lài)政府的公信力,總認(rèn)為經(jīng)過(guò)政府部門(mén)認(rèn)可的工程質(zhì)量才可靠,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等與工程有利益關(guān)系的單位自行認(rèn)定的工程質(zhì)量持懷疑態(tài)度,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交房日期緊迫的情況下,確實(shí)可能繞開(kāi)規(guī)劃、公安消防和環(huán)保等部門(mén),在這些要求不具備的情況下,利用其在工程建設(shè)中的有利地位,組織各單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,并形成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,如果將其驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為將商品房交付使用的依據(jù),有可能促使開(kāi)發(fā)商為逃避逾期交房的責(zé)任,將不合格工程投入使用,背離了工程質(zhì)量管理的初衷。因此,將竣工驗(yàn)收備案作為商品房交付使用的條件,既能有效避免不合格的工程投入使用,也符合一般大眾的心理需求。
 
    建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第八條列舉了四種商品房交付條件:驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格、取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件。2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收取消,商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件并沒(méi)有明確的規(guī)定,一般也只針對(duì)現(xiàn)房出售,因此,驗(yàn)收合格是商品房最主要、最通常的交付條件,近年來(lái),因商品房交付使用條件引發(fā)的矛盾和糾紛越來(lái)越多,示范文本所列舉的方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求,“驗(yàn)收合格”也需要給出一個(gè)明確的定義,由此帶來(lái)的一系列問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門(mén)的重視。
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