基本案情：原告將自有的住房一套出賣給被告，價(jià)款8萬(wàn)元。被告先付定金1000元，同時(shí)預(yù)付房款2 萬(wàn)元，余款在原告辦妥房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后3日內(nèi)付清。雙方當(dāng)日簽訂合同后，被告依約將預(yù)付款、定金共計(jì)2.1萬(wàn)元給付原告，原告也于當(dāng)日將房屋交付給被告，被告隨即遷往入住。2005年1月，被告因?qū)λ��?gòu)房屋不滿意，就搬了出來。并向原告明確表示，自己不要房屋了，只要求原告退還預(yù)付房款2萬(wàn)元，定金就算了。原告以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中已產(chǎn)生稅、費(fèi)等3000余元，要求被告賠償。雙方協(xié)商未果，原告訴至瀘縣人民法院。

　　如何處理本案有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實(shí)合法有效，合同履行過程中，被告以犧牲定金為代價(jià)拒絕履行合同，原告只能獲得被告的1000元定金，被告的2萬(wàn)元預(yù)付款應(yīng)予以退還，而對(duì)原告產(chǎn)生的稅費(fèi)等損失，被告不應(yīng)賠償；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實(shí)合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。合同履行過程中，被告明確表示將不履行合同，被告已嚴(yán)重違約，被告除無權(quán)要求退還定金外，還應(yīng)賠償原告辦證過程中產(chǎn)生的損失3000元；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金罰則和賠償實(shí)際損失不能同時(shí)適用，但是如果定金罰則不能完全彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失時(shí)，可以適用賠償實(shí)際損失的責(zé)任。具體到本案，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告造成的實(shí)際損失3000元。

　　筆者贊同第三種觀點(diǎn)，分述如下：

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)理論，定金作為一種債的擔(dān)保方式，分為立約定金、訂約定金、證約定金、解約定金、違約定金等。我國(guó)《合同法》上規(guī)定的是什么性質(zhì)的定金？法律未明確規(guī)定。大多數(shù)人認(rèn)為是解約定金和違約定金。上述第一種觀點(diǎn)就是把定金作為解約定金看待的。被告以犧牲定金為代價(jià)，取得解除合同的權(quán)利。但當(dāng)雙方約定的定金較少，而守約方因違約而產(chǎn)生的損失較大時(shí)，采取這種觀點(diǎn)處理，顯然對(duì)守約方不利；第二種觀點(diǎn)把定金作為違約定金，認(rèn)為被告已嚴(yán)重違約，被告除要犧牲定金為代價(jià)外， 還應(yīng)賠償原告的損失。這種觀點(diǎn)在讓被告承擔(dān)定金罰則責(zé)任的同時(shí)，又讓被告賠償實(shí)際損失，其實(shí)是使被告受到了雙重處罰，顯然于被告不公；第三種觀點(diǎn)在確認(rèn)被告違約的同時(shí)，不是簡(jiǎn)單地適用定金罰則或者同時(shí)適用賠償實(shí)際損失，而是根據(jù)實(shí)際情況具體分析。當(dāng)定金與實(shí)際損失相當(dāng)時(shí)，由原告選擇適用。當(dāng)造成的損失較定金較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)以賠償實(shí)際損失為限。采用這種觀點(diǎn)處理本案較為妥當(dāng)。