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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 商品房購(gòu)房人有權(quán)解除購(gòu)房合同的法定理由 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/1/23 10:04:00 |
買房是人生的一件大事，對(duì)于絕大部分居民來(lái)說(shuō)，買房的花銷是其一生中的最大一筆支出項(xiàng)目。簽訂購(gòu)房合同后，買房人和賣房的開(kāi)發(fā)商都要受有效的購(gòu)房合同（即商品房買賣合同）的約束。一旦賣房人存在不法行為或房屋的質(zhì)量存在問(wèn)題或者有其他客觀原因，往往導(dǎo)致購(gòu)房人的預(yù)期難以實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，買房人往往會(huì)有早知如此還不如不訂立購(gòu)房合同、不買房的好的想法，即產(chǎn)生退房退款的念頭。買房人的這種不想受已訂立的購(gòu)房合同的約束，想退房退款的想法從法律的角度講是要解除購(gòu)房合同。即那么購(gòu)房人在什么情況下有權(quán)單方面解除購(gòu)房合同呢？
合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，我們?cè)谶@里要研究的是買房人單方有權(quán)行使法定解除權(quán)的情形。因?yàn)槿绻?gòu)房合同的雙方當(dāng)事人能夠就購(gòu)房合同的解除協(xié)商一致或者購(gòu)房合同中對(duì)合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么買房人想解除購(gòu)房合同當(dāng)然是輕而易舉的事了，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于現(xiàn)實(shí)生活中買房人往往處于弱勢(shì)地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，更難以與賣房的開(kāi)發(fā)商就合同的解除達(dá)成一致，所以了解乃至熟悉買房人在什么情況下有權(quán)單方行使合同解除權(quán)，對(duì)于買房人維護(hù)自身的合法權(quán)益就有著重要的現(xiàn)實(shí)意義了。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）的規(guī)定，買房人在下列十二種情況下有權(quán)單方面通知賣房人解除購(gòu)房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。
理由2、賣方明示違約
在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。
理由3、先賣后抵押的
商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由4、一房二賣的
商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由5、隱瞞無(wú)證售房事實(shí)的
賣房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。
理由6、隱瞞房屋抵押的事實(shí)
賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由7、隱瞞房屋已出賣或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí)
賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。
理由9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題
因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。
理由10、面積誤差比超過(guò)3%
賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。
理由11、過(guò)分遲延交付房屋的
賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。
理由12、過(guò)分遲延產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿后超過(guò)一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。
以上是商品房買房人有權(quán)解除購(gòu)房合同的十二個(gè)法定理由。買房人在行使合同解除權(quán)時(shí)，要以書(shū)面方式通知賣方，合同自通知到達(dá)賣方時(shí)解除。賣方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院（有仲裁協(xié)議的為仲裁機(jī)構(gòu)）確認(rèn)合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì)，買房人可以要求返還自己已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求對(duì)方賠償損失。個(gè)別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買房人還可以請(qǐng)求法院判令賣方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
因單方解除合同需要具備嚴(yán)格的法定條件并要遵循一定的程序，不當(dāng)行使合同解除權(quán)將構(gòu)成違約。因此購(gòu)房者如欲解除同購(gòu)房合同，應(yīng)事先咨詢專業(yè)律并按律師的指導(dǎo)意見(jiàn)行使自己的權(quán)利更為穩(wěn)妥。
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