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經(jīng)濟犯罪

離婚訴訟中尚未取得所有權(quán)的按揭房屋應(yīng)如何處理

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com 時間：2009/1/23 9:58:00

由于按揭貸款購房涉及的法律關(guān)系甚為復(fù)雜，簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差，按揭貸款合同的履行期限較長、作為購房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方等原因，在離婚訴訟中，按揭房屋該如何處理已逐漸成為一個難點。在此，筆者就尚未取得所有權(quán)且雙方有爭議的按揭房屋的定性及處理問題略作探討。
    最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定，對于離婚時尚未取得所有權(quán)且雙方有爭議的房屋，可以就該房屋的使用權(quán)作出判決。但是，是否只能判決房屋由誰使用，等到取得所有權(quán)后另行起訴解決最終的所有權(quán)歸屬問題呢？筆者認(rèn)為，回答應(yīng)該是否定的，并非除了房屋的使用權(quán)外就一概不能處理。
    具體而言，對于離婚訴訟中尚未取得所有權(quán)的按揭房屋，可以分為以下兩種情況來處理：
    （１）婚前以一方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋。因為房屋買賣合同的買受人是夫妻一方，合同義務(wù)是由該方在婚前履行的，所以，合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)由該方享有，系該方的婚前個人財產(chǎn)權(quán)利，故該房屋的使用權(quán)不能在離婚案件中作出判決。因購房所負(fù)的按揭貸款債務(wù)，由于該債務(wù)形成于婚前，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為購房一方的個人債務(wù)，也不能在離婚案件中作出判決。對于在婚姻存續(xù)期間雙方共同支付的按揭貸款金額，實際上是以夫妻共同財產(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)，該金額一般應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，原則上應(yīng)平均分割。若婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋有增值，考慮到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)個人按揭貸款債務(wù)，另一方對該房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)（免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)人行使抵押權(quán)的風(fēng)險），因此，該房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值是雙方共同努力的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補償。
    （２）婚前以雙方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同，或者婚后以一方或者雙方的名義簽訂房屋買賣合同和按揭貸款合同的按揭房屋。在此情況下，如果以雙方名義簽訂房屋買賣合同，則夫妻雙方為房屋買賣合同的共同買受人，共同履行了該合同約定的義務(wù)，相應(yīng)地，共同享有該合同權(quán)利。如果婚后以一方名義簽訂房屋買賣合同，雖然相對于出賣人而言，該合同的買受人是簽訂合同一方，但是，該合同權(quán)利作為債權(quán)是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在夫妻內(nèi)部屬于夫妻雙方的共同債權(quán)。故在離婚案件中，對于上述兩種情形，均應(yīng)在保持一致性的前提下將房屋和按揭貸款債務(wù)分開處理。對于房屋，可以根據(jù)離婚時雙方協(xié)商一致或者經(jīng)委托評估的房屋現(xiàn)價，判決由一方享有房屋買賣合同中買方的權(quán)利，并由其對另一方折價補償。該折價補償原則上為房屋現(xiàn)價的一半，但還需要貫徹照顧子女和女方權(quán)益的原則。這樣，享有房屋買賣合同權(quán)利的一方就享有了對房屋的使用權(quán)。對于按揭貸款債務(wù)，因雙方是該按揭貸款合同的共同借款人或者該債務(wù)形成于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，在沒有證據(jù)證明是一方個人債務(wù)時，該債務(wù)是雙方的共同債務(wù)，雙方負(fù)有共同償還貸款的義務(wù)。因此，在判決房屋買賣合同權(quán)利由一方享有時，考慮到該房屋同時是按揭貸款合同的抵押物，應(yīng)當(dāng)一并判決由該方繼續(xù)履行按揭貸款合同，償還貸款余額，由另一方以離婚時所欠的貸款本金為準(zhǔn)對其進(jìn)行補償（原則為該金額的一半）。這實際上包含了對房屋使用權(quán)的處理，繼續(xù)履行房屋買賣合同的一方當(dāng)事人享有該合同的所有權(quán)利，故有權(quán)受領(lǐng)房屋出賣人的交付并占有、使用該房屋，直至取得所有權(quán)。

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