謹防購房合同欺詐６大陷阱
1.樓盤環(huán)境方面的虛假廣告
三亞某開發(fā)商在宣傳廣告中稱其樓盤臨海，可看見海景，購房者張先生現(xiàn)場查看后發(fā)現(xiàn)確實如宣傳廣告所言，２００３年９月張先生與開發(fā)商簽訂了購房合同。２００５年初入住后才發(fā)現(xiàn)，該樓盤前又蓋起了一棟樓，擋住了觀海景的視線。
專家提醒：如果開發(fā)商不是故意虛假宣傳，就是說假如開發(fā)商事先不知情，而是由于規(guī)劃等方面的原因造成的，開發(fā)商不需要承擔法律責任。但關(guān)于開發(fā)商的主觀故意或是無意不好界定，因此購房者務(wù)必要在合同中注明這一點。
據(jù)嚴先生反映，他現(xiàn)在居住的義龍西路的某樓盤，開發(fā)商在宣傳時稱在樓頂有空中花園，并附有平面圖。可２００３年底嚴先生提前入住時才發(fā)現(xiàn)，樓頂不僅沒有空中花園，還將其賣給私人，又加蓋了一層，這讓原本住在頂樓的嚴先生空歡喜一場。
專家提醒：近年來雖然對房地產(chǎn)廣告的整頓力度在加大，可目前的房地產(chǎn)市場的宣傳廣告虛假或不規(guī)范的占５０％左右，或無中生有、或隨意夸大等。
2.鉆房屋面積誤差３％的空子
�？诰吧叫W的陳老師相中了海甸五西路的一套房，當初與開發(fā)商簽訂合同約定的建筑面積為１０６．９３平方米，其中套內(nèi)建筑面積９４．５６平方米，公攤面積為１２．３７平方米。而２００４年３月，卻發(fā)現(xiàn)公司再次公布的建筑面積與合同上約定的相差２平方米，套內(nèi)建筑面積也有出入，但均低于合同約定的３％的誤差。但一些業(yè)主在重新測量時卻發(fā)現(xiàn)誤差遠遠大于開發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差５．７６平方米。
專家提醒：開發(fā)商與房屋測量機構(gòu)相互勾結(jié)，在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的３％內(nèi)，而業(yè)主若重新測量，其花費則很多，有時與多交的房款相差無幾。
3.小區(qū)配套“應(yīng)有盡有”的誘惑
開發(fā)商在廣告中稱小區(qū)有幼兒園、超市和寬敞的停車場，可入住后才發(fā)現(xiàn)幼兒園距小區(qū)有兩站路，超市子虛烏有，且停車場只是一個臨時搭建的存放摩托車、自行車的棚子，張先生為此后悔莫及，可開發(fā)商卻不見人影兒。
專家提醒：因購房者對開發(fā)商不明底細，其財力和來頭都不明白，這樣的承諾往往存在于一些位置相對偏遠、生活方面不盡方便等樓盤中，為了吸引消費者，開發(fā)商常用這種“伎倆”，因此，消費者在購房簽訂合同時要以規(guī)劃等部門審批的文件為準，并將這些條件注明在合同中。
4.“購房入戶”吸引異地購房者
２００４年８月，外地來瓊的吳先生相中�？诟悄承^(qū)，開發(fā)商承諾“至少會辦理４個海口市城鎮(zhèn)戶口的指標”。沖著這一點，吳先生與開發(fā)商簽訂了購房合同，但直到２００６年１月，城鎮(zhèn)戶口的指標都沒有落實。
專家提醒：我省自２００５年６月底已取消了購房入戶的規(guī)定，這屬于一些政策性因素，購房者除了要多了解國家政策，還要在合同中注明不能兌現(xiàn)的補償條件。此外，消費者還要注明因一些自然災(zāi)害等方面的原因造成不能履行合同的補償條件。
5.“一房兩賣”使“兩房主”傷神
�。玻埃埃澳辏吃路�，許先生相中了國貿(mào)附近的一套房子，并交了７０％的房款，直到２００１年６月份，開發(fā)商還沒有辦理預(yù)售備案登記，因此許先生拒絕繳納余下的３０％的房款。２００１年８月份，開發(fā)商交房時沒有按時向許先生交房，并將此房賣給了張先生。２００１年底，許先生去看房時發(fā)現(xiàn)房子已賣給了張先生，而此時張先生已經(jīng)開始裝修了。許先生一紙訴狀遞交到龍華區(qū)法院，經(jīng)龍華區(qū)法院、�？谑兄性簝蓪徟袥Q，以“保護買賣在先原則”，將房子判給了許先生。此時張先生想通過私下協(xié)調(diào)的方式與開發(fā)商交涉，可卻再也找不到開發(fā)商的人影兒了。
專家提醒：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所開發(fā)項目在取得商品房預(yù)售許可證后進行預(yù)售，與承購人簽訂商品房購銷合同，應(yīng)當自合同簽訂之日起３０日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門申請登記備案。消費者在簽訂預(yù)售合同前，要仔細查看登記備案事宜，以免開發(fā)商“一房多賣”。
6.廣告不真實可告開發(fā)商
花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞、熱情洋溢的售樓小姐……這些都足以吸引消費者的眼球，但同時也是陷阱重重，虛假房產(chǎn)廣告究竟算不算欺詐呢？
許多開發(fā)商認為，廣告與法律條款是兩個范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請，不是要約，主要是“廣而告知”，宣傳樓盤的風格、設(shè)施以及性價比等，宣傳樓盤特有的優(yōu)勢，以吸引消費者的眼球，然后通過洽談達成一些協(xié)議等。要約邀請不具有約束力，因此不能認定為欺詐。
ＤＣ城海口房地產(chǎn)交易市場法律顧問何強則表示，開發(fā)商的口頭承諾、宣傳廣告是構(gòu)成合同的一部分，對開發(fā)商具有約束力，只要是對商品的質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息做了明確、肯定的陳述，而且送達給了潛在的消費者，消費者則有權(quán)要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾，否則開發(fā)商要承擔法律責任�！逗贤ā芬�(guī)定，經(jīng)要約人承諾就構(gòu)成了有效要約，消費者只要同意了要約的意思表示，開發(fā)商的信息陳述就構(gòu)成了合同的一部分，即使沒有寫入房屋買賣合同也不表明這部分不存在。
因此開發(fā)商如果在媒體、宣傳資料上所做的關(guān)于綠化率、配套設(shè)施等的宣傳，一旦不能兌現(xiàn)，可以跟開發(fā)商交涉，并可起訴開發(fā)商合同欺詐。
律師提醒
懂法才能保護自己
律師認為有三點要特別提醒消費者注意：一是如果開發(fā)商宣傳廣告中有關(guān)于小區(qū)以外地段的一些設(shè)施，如即將修建公園、馬路等，這些也許是開發(fā)商故意做出的噱頭，也許是若干年后的事情，但總之這些均為政府規(guī)劃方面的事情，與開發(fā)商沒有必然的關(guān)系，并且消費者在事后維權(quán)時，對開發(fā)商一般也只能從道德上譴責，因此消費者面對這些時務(wù)必要保持清醒；二是消費者在簽訂合同時，要爭取把廣告內(nèi)容在合同中標明，或者把廣告資料作為合同附件，以便更明確合同內(nèi)容；三是遇到虛假廣告要及時投訴維權(quán)，如遇到虛假廣告，消費者要保留相關(guān)證據(jù)，向各級工商行政管理、房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)廳等主管部門投訴，主管部門對違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)，可責令其限期改正，并根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，在年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)等級，工商管理部門也要依法對其予以查處。
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