本報訊  （記者  劉曉燕  通訊員  薛海明）近日，重慶市沙坪壩區(qū)人民法院對一起商品房買賣合同糾紛案進行了宣判，一審判決被告重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。

  　　2006年，原告成莉等146人購買了被告銀昌公司開發(fā)的，位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房，購房合同約定該樓盤總層數(shù)為26層。但原告李友華等接房后發(fā)現(xiàn)，被告違反合同約定超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。

  　　2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。但被告銀昌公司超建部分至今未通過規(guī)劃驗收。

  　　法院審理后認為，被告銀昌公司修建“鼎盛時空”第27層至30層時，未得到規(guī)劃部門的批準，屬于超規(guī)劃建設(shè)，該超建部分至今未通過規(guī)劃驗收。銀昌公司違反雙方當事人在合同中關(guān)于“鼎盛時空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導(dǎo)致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。銀昌公司的行為違反了誠實信用原則，依法應(yīng)當予以賠償。對于原告的損失數(shù)額，應(yīng)當綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據(jù)此，法院作出上述判決。

當事人說

原告：共有空間縮水

被告：主管部門已批

本報記者  劉曉燕

本報通訊員  薛海明

  　　原告訴稱，147名原告分別與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：147名原告分別購買被告開發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)某村的不含負一層總層數(shù)為26層的商品房147套住宅，原告于2008年3月31日前接房后發(fā)現(xiàn)被告違反合同約定，擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖內(nèi)容超建4層，超建3254平方米，造成小區(qū)容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環(huán)境、生活舒適度變差，居住條件、生活質(zhì)量嚴重下降，專有部分房屋貶值。147名原告根據(jù)各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。

  　　被告辯稱：1.雙方簽訂的商品房買賣合同內(nèi)容真實、合法、有效，雙方當事人應(yīng)當根據(jù)合同法的規(guī)定嚴格遵守合同中的權(quán)利義務(wù)約定；2.原告接房后就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)該房屋規(guī)劃發(fā)生了變化，但依舊辦理了房屋交接手續(xù)。因此，按合同第12條的約定，應(yīng)視同原告接受規(guī)劃變更，原告喪失追究被告違約行為的權(quán)利；3.重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局的渝規(guī)沙罰（2007）第0497號處罰決定書已經(jīng)具備法律效力，該處罰決定書明確：對被告違反規(guī)劃許可的行為予以罰款，而不是拆除；履行罰款后予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)，由此說明，規(guī)劃行政主管部門已經(jīng)批準規(guī)劃變更。

  　　被告還辯稱，原告要求被告承擔賠償損失的違約責任，沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)。首先，原告如果不能接受規(guī)劃變更的事實，可以按合同約定退房，同時要求被告退還已付房款并按銀行同期貸款利率給付利息。現(xiàn)原告超出合同關(guān)于違約責任的約定，要求被告賠償損失，沒有然后法律依據(jù)；其次，原告對其提出的損失和損失金額，沒有提供任何證據(jù)，應(yīng)承擔舉證不能的責任。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

法官說法

處罰決定不能視為批準變更規(guī)劃

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  薛海明

  　　就相關(guān)法律問題，審理此案的審判長謝鳳鳴對記者進行了詳細的解釋。

  　　謝鳳鳴說，本案是一起因房地產(chǎn)開發(fā)公司超規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，而由部分業(yè)主提起的群體性案件。本案的關(guān)鍵之處在于：重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局的處罰決定書中“履行罰款后予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”，是否表明了被告超建4層已經(jīng)得到了規(guī)劃行政主管部門的批準；如果被告違約，是否給原告造成了損失；原告損失額度的計算。

  　　對于被告重慶銀昌公司關(guān)于規(guī)劃變更已獲得規(guī)劃部門批準的抗辯，謝鳳鳴告訴記者，處罰決定僅證明其違法被處罰，不能證明已規(guī)劃部門批準。強制拆除被告違法建設(shè)的房屋，會造成社會財富的極大浪費，規(guī)劃部門確定“履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”，只是一種補救措施，不能解釋為規(guī)劃部門已經(jīng)批準規(guī)劃變更。被告的抗辯理由不成立，法院不予支持。

  　　被告重慶銀昌公司違反雙方當事人在合同中關(guān)于“鼎盛時空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。被告重慶銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導(dǎo)致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降。被告重慶銀昌公司違反誠實信用原則，履行合同義務(wù)不符合約定，已經(jīng)給原告造成了損失，依法應(yīng)當予以賠償。

  　　謝鳳鳴說，原告的具體損失難以量化，購房合同對被告的此種違約責任沒有約定，而原告的具體損失又無法通過證據(jù)得到證明，但是，如果因為原告對此舉證不足便駁回其賠償損失的訴訟請求，這樣等于承認被告違約卻不承擔責任，客觀上保護了違約方的利益，實際放縱了被告踐踏誠實信用原則，也不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場。雖然原告無法證明的損失大小，但是法院可以行使自由裁量權(quán)，綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定賠償數(shù)額。

  　　沙坪壩區(qū)法院院長郭瑞在接受記者采訪時說，商品房買賣合同對違約責任的規(guī)定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主張被告存在的違約行為，是被告違規(guī)對買賣合同中樓層總數(shù)約定的變更，對此違約責任合同中沒有涉及。該案具有一定的新穎性，涉及到超規(guī)劃提高容積率而被業(yè)主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當下房地產(chǎn)市場存在種種不規(guī)范的情況下，該案具有一定的代表性。對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權(quán)益的作用。

  　　郭瑞告訴記者，本案的判決體現(xiàn)了司法的原則性和靈活性。在案件處理上，原告未就所購商品房是否實際遭受損失及損失的額度提供相應(yīng)的證據(jù)，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的一般原則，駁回其要求賠償損失的訴訟請求也符合法律的規(guī)定，但法院最終酌情支持了原告的部分請求，符合最高法院“提高準確把握法律精髓的能力，善于將普遍的法律規(guī)范恰當準確地適用于具體個案，防止機械、片面地理解和適用法律”的要求，也是在司法中貫徹科學發(fā)展觀的體現(xiàn)。如果法院明知違約行為而無所作為，將極大地損傷司法的正義性和權(quán)威性，司法公信力也就無從建立。

案外評點

謹防容積率變成腐敗黑洞

劉曉燕

  　　近幾年，國內(nèi)一些規(guī)劃部門的腐敗案件大多數(shù)與非法更改小區(qū)的容積率有關(guān)。

  　　重慶市規(guī)劃系統(tǒng)相繼出現(xiàn)腐敗案，導(dǎo)致9名廳級官員落馬，“容積率”成為了這一系列腐敗案中的關(guān)鍵詞。據(jù)媒體報道，重慶市規(guī)劃局原局長蔣勇借調(diào)整容積率受賄，通常按每平方米100至300元不等收費，收費標準根據(jù)地產(chǎn)商多賺的利潤來增減。

  　　所謂容積率，通俗地說就是一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。容積率的高低，決定權(quán)在規(guī)劃部門手里。

  　　有的開發(fā)商為了盡量多地取得利潤，不遺余力地在容積率上做手腳。一般來說，開發(fā)商改變?nèi)莘e率的方式主要有三種。其一，在拿到地之后,通過各種手段賄賂規(guī)劃部門，將容積率提高0.1或0.2，如果獲得規(guī)劃部門的同意和批文，那么這種不合法便成了合法。其二，根據(jù)國家規(guī)定，容積率可以有一定的浮動范圍,在此范圍內(nèi)，開發(fā)商不用承擔增加面積所受的罰款，不少開發(fā)商便鉆這個空子。其三，規(guī)劃部門通過驗收，對范圍之外超過容積率的部分處以補交地價的罰款,開發(fā)商如果接受罰款，也不屬違法。

  　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“容積率變動范圍在上下0.5之間,一般消費者很難有直觀的感受，這也給開發(fā)商和部分違規(guī)的部門以可乘之機。”

  　　幸好，我國相關(guān)部門已經(jīng)注意到了這個漏洞。

  　　近日，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，嚴查用地腐敗，整治暗箱操作及權(quán)錢交易。

  　　《通知》特別強調(diào)，建設(shè)用地容積率必須經(jīng)法定程序在控制性詳細規(guī)劃中確定,并在規(guī)劃實施管理中嚴格遵守,不得突破經(jīng)法定程序批準的規(guī)劃確定的容積率指標。國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓,任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率;確需更改的,必須嚴格按照容積率指標調(diào)整程序規(guī)定的六個環(huán)節(jié)進行。

法規(guī)鏈接

《中華人民共和國合同法》

  　　第六十條  當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

  　　當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

  　　第一百零七條  當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

  　　第一百一十二條  當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。

  　　第一百一十三條  當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

  　　經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。

《商品房銷售管理辦法》

  　　第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

  　　買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

  　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

  　　第十七條  商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

  　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

  　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

新聞鏈接

主管部門已規(guī)定

涉案房產(chǎn)未超標

  　　2008年12月，廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院對碧水龍庭業(yè)主李先生訴開發(fā)商擅自改變規(guī)劃一案作出一審判決，駁回原告訴訟請求，案件受理費由原告負擔。

  　　庭審中，原告提出，根據(jù)深圳市國土局和規(guī)劃局的相關(guān)證據(jù)證明，其小區(qū)建筑容積率均已經(jīng)超過到了2.99，而根據(jù)售房合同以及規(guī)劃局的相關(guān)文件，碧水龍庭小區(qū)的實際建筑容積率應(yīng)為2.8。即使容積率僅超出一點，也屬于違規(guī)。

  　　開發(fā)商深圳市榕江實業(yè)有限公司辯稱，2.99的容積率包括8900多平方米架空層和綠化面積，這一部分是核增面積，不計入地價。同時，開發(fā)商的代理律師也承認面積有超，超的面積大約在400平方米左右。超建部分補了地價，已獲得有關(guān)部門審批驗收。

  　　法院審理認為，在原、被告簽訂合同之前，深圳市規(guī)劃局寶安分局頒發(fā)的深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證已認定碧水龍庭建筑容積率小于或等于2.8，被告向原告交付房產(chǎn)時，深圳市規(guī)劃局寶安分局已經(jīng)向被告頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證，說明規(guī)劃主管部門已經(jīng)認定被告開發(fā)的碧水龍庭項目的容積率符合規(guī)劃要求；而且2008年6月10日被告和深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局簽訂的合同中也確定項目建成后的建筑容積率小于或等于2.8。因此，相關(guān)行政主管部門已經(jīng)確定涉案房產(chǎn)并未超過規(guī)定的容積率。

容積率不合約定

開發(fā)商被判侵權(quán)

  　　一個房產(chǎn)項目被447個業(yè)主告上法院,索賠達5000萬元。2006年6月16日，浙江省寧波市中級人民法院對寧波華泰星城業(yè)主訴寧波華泰股份有限公司商品房銷售侵權(quán)案作出一審判決，全體華泰星城業(yè)主獲賠475萬余元。

  　　華泰星城小區(qū)位于寧波市鄞州區(qū)。2002年8月，寧波華泰通過招標得到該地塊的國有土地使用權(quán)。其建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定各項建設(shè)指標為：總建筑面積11.195萬平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。

  　　交付使用后，華泰星城業(yè)主認為小區(qū)容積率及綠化率不符合相關(guān)約定。2005年11月，447戶業(yè)主交涉無效后，狀告開發(fā)商侵權(quán)，并索賠5000萬元。

  　　原告認為，華泰星城實際建筑面積達13.8757萬平方米,“綠地面積也不夠，根據(jù)鄞州區(qū)建設(shè)局出具的《綠化建設(shè)項目竣工驗收意見單》，小區(qū)綠地面積實際為25150平方米，綠地率實際為31.3%�！�

  　　寧波華泰承認，實際總建筑面積和容積率確實與規(guī)劃審批不符合，但認為建筑面積僅超了1119平方米，而不是業(yè)主所說的2.68萬多平方米、小區(qū)容積率為1.7。此外，寧波華泰認為，小區(qū)總綠化面積實際上沒有減少。

  　　法院對被告超建2.68萬多平方米的事實證據(jù)予以確認，但是按照地方計算標準，可理解為只超建了3178.01平方米。法院同時認定被告減少綠地1404平方米。經(jīng)折算，被告這兩個違約項合計應(yīng)多買土地5.51畝，按地價計算，應(yīng)向原告賠償475萬余元，于是作出上述判決。