一、商品房交付定義
商品房交付是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定,將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付,買受人查驗(yàn)并接受房屋的過程中買賣雙方所實(shí)施的行為。
二、商品房交付的標(biāo)志
商品房的交付如果雙方?jīng)]有特別約定,通常是指對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有,即使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,而不是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋轉(zhuǎn)移占有即房屋交付,根據(jù)黃松有回答記者問所述即表現(xiàn)為“交鑰匙”。當(dāng)然這只是交付內(nèi)容的一部分,對(duì)于開發(fā)商房屋的交付還不僅僅只是交鑰匙。交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合交付使用條件,包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。如果不符合,購(gòu)房者可以拒絕接受。
三、開發(fā)商交付房屋時(shí)的義務(wù)
1、合同約定的義務(wù)
開發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房,合同約定的交付使用條件一般包括:①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向;②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn);③上下水、電、燃?xì)、暖氣等;④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施,上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。
2、法定的義務(wù)
(1) 向購(gòu)房人提供《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》
根據(jù)《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定:“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。”根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。備案機(jī)關(guān)收到開發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后,向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。
商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí),不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,購(gòu)房人有權(quán)拒收該房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
購(gòu)房人查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì),《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。購(gòu)房者可以向開發(fā)商索要一份復(fù)印件到相關(guān)政府部門進(jìn)一步核實(shí)后比較穩(wěn)妥,
(2) 向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》!惫书_發(fā)商交付房屋時(shí),應(yīng)向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件。
(3)向購(gòu)房人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》
從2006年6月1日起,《南京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法(試行)》正式實(shí)施,新建商品房從過去抽檢,變?yōu)椤耙环恳或?yàn)”。所謂“一房一驗(yàn)”就是指在住宅竣工前,開發(fā)商組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位對(duì)住宅逐一過堂,分戶驗(yàn)收。《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》將作為《住宅工程質(zhì)量保證書》的附件,在房屋交付時(shí)一同交給住戶。
3、通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋的義務(wù) 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書》,書面通知購(gòu)房人前來接收房屋。《入住通知書》一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:①辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn);②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料;③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說明;④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果;⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。購(gòu)房人在入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來辦理入住手續(xù)時(shí),開發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋。查驗(yàn)房屋符合交付使用條件的,開發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》;查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)問題的,開發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫《返修單》,組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。
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