借款人互買(mǎi)互賣(mài)房屋
銀行被騙貸126萬(wàn)元
由于銀行在審查放貸上的疏漏，兩借款人通過(guò)互買(mǎi)互賣(mài)房屋從同一銀行騙得了126萬(wàn)元貸款，且均因未按約還款，被銀行告上法庭。日前，上海市黃浦區(qū)法院審理了這兩起案件。
2005年7月14日，被告王佳偉與原告上海銀行股份有限公司京東支行簽署了《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》。雙方約定王佳偉因購(gòu)房向銀行借款60萬(wàn)元，借款期限自2005年7月14日起至2025年7月14日止，年利率為6.12%，王佳偉以其所購(gòu)位于銅川路某弄的房子作為借款合同項(xiàng)下的全部債權(quán)提供抵押擔(dān)保。雙方并就上述房地產(chǎn)的抵押在房地產(chǎn)登記處辦理了抵押登記，共同抵押人被告王強(qiáng)、何艷平同意被告王佳偉的借款抵押。2005年12月22日，另一案中的被告孫麗與上海銀行股份有限公司京東支行簽署《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》。雙方約定孫麗因購(gòu)房向銀行借款66萬(wàn)元，借款期限自2005年12月22日至2025年12月22日止，年利率為6.12%。孫麗同樣以所購(gòu)位于祁連山路某弄的房子進(jìn)行抵押。共同抵押人被告戚書(shū)俊同意孫麗的借款抵押。
合同簽訂后，銀行按約足額發(fā)放了貸款。然而，2006年4月起，兩案中的被告王佳偉和孫麗同時(shí)未按約履行還款義務(wù)。經(jīng)催討未果，銀行分別將王佳偉和孫麗告上法庭。
在審理中，黃浦法院發(fā)現(xiàn)了這兩起借款合同糾紛背后的蹊蹺：王佳偉購(gòu)買(mǎi)的位于銅川路某弄的房子原是孫麗的，而孫麗購(gòu)買(mǎi)的位于祁連山路某弄的房子原是王佳偉的。而雙方至今仍居住在自己原來(lái)的房子里。兩人通過(guò)互買(mǎi)互賣(mài)房屋從同一銀行騙得了126萬(wàn)元貸款。
因兩人沒(méi)有還款能力，又均只有一套住房，雖然銀行方勝訴，但抵押權(quán)卻至今無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。
熱點(diǎn)透視
銀行抵押權(quán)為何難實(shí)現(xiàn)
本報(bào)記者 劉曉燕
本報(bào)通訊員 劉廷碧 錢(qián)端鎮(zhèn)
在采訪中，記者了解到，房貸案件大都以銀行勝訴結(jié)案，但贏了官司未必收得回錢(qián)。銀行抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵問(wèn)題在于銀行難以對(duì)抵押房屋進(jìn)行強(qiáng)制處分。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，抵押房屋如由被執(zhí)行人及其親屬實(shí)際居住，在被執(zhí)行人他處無(wú)住房的情況下（此類(lèi)抵押房屋通稱為“實(shí)心房”），難以對(duì)抵押房屋進(jìn)行拍賣(mài)。
最高法院曾出臺(tái)《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對(duì)抵押房屋提出了執(zhí)行方案，但由于缺乏相應(yīng)的配套措施，相關(guān)執(zhí)行工作難度仍很大。
長(zhǎng)期辦理此類(lèi)案件的法官向記者詳細(xì)地分析了個(gè)中緣由。
首先，申請(qǐng)人提供房源難。銀行并非房地產(chǎn)企業(yè)，難以對(duì)諸多案件的被執(zhí)行人都提供臨時(shí)住房，而且由于為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房還涉及到合適的長(zhǎng)期房源、戶籍遷入、房產(chǎn)管理，租金收取等諸多問(wèn)題，容易產(chǎn)生新的糾紛與風(fēng)險(xiǎn)，銀行往往不愿配合。
其次，法律制度上存在障礙。不少銀行提出，愿意提供相應(yīng)房源，以大換小、近換遠(yuǎn)、好換差的方式，置換抵押房屋，用差價(jià)歸還貸款，從而避免執(zhí)行后產(chǎn)生新的糾紛。由于現(xiàn)行過(guò)戶都是以合同方式進(jìn)行的，需要買(mǎi)賣(mài)雙方的合意，法院能否裁定強(qiáng)制被執(zhí)行人買(mǎi)受指定的房屋，房地產(chǎn)管理部門(mén)可否按照法院裁定辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，房屋交易過(guò)程中其他一系列合同行為（如物業(yè)管理等）能否通過(guò)強(qiáng)制方式完成，這些在立法上均沒(méi)有規(guī)定。
法官告訴記者，被執(zhí)行人拒絕交付抵押房屋，也是一個(gè)重要原因。被執(zhí)行人普遍存在“法院執(zhí)行不能不保障居住權(quán)利”的心態(tài)，消極對(duì)抗法院執(zhí)行，即使能自行解決住房的，也不會(huì)主動(dòng)報(bào)告、交付抵押房屋，而法院查證又很困難。
據(jù)法官介紹，還有一些因素也影響著房貸案件的執(zhí)行。如被執(zhí)行人與房屋前產(chǎn)權(quán)人有糾紛，抵押房屋由案外人占有，抵押房屋因被執(zhí)行人的其他債務(wù)被其他法院查封，抵押房屋自身有瑕疵無(wú)法正常交易等。
新聞?dòng)^察
騙貸手法何其多
本報(bào)記者 劉曉燕 本報(bào)通訊員 劉為念 邵寧寧
近年來(lái)盡管銀行加強(qiáng)監(jiān)管，但黃浦法院在房貸案件審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，騙貸行為在金融借款合同案件中仍相當(dāng)突出，騙貸主要有以下手法：
虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同騙取銀行貸款
借款人憑虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系來(lái)騙取銀行貸款。
如上海銀行福民支行訴張步喜、蔣智敏金融借款合同糾紛一案中，案外人牟蘭香稱，涉案房屋原所有人為牟蘭香，牟蘭香經(jīng)朋友聯(lián)系，與本案兩被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告張步喜以該房屋抵押向原告貸款19萬(wàn)，并將所貸款項(xiàng)交給牟蘭香的朋友使用。牟蘭香稱，盡管簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是合同雙方并無(wú)真正買(mǎi)賣(mài)房屋的意向。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，牟蘭香一直在系爭(zhēng)房屋中居住，并未搬離。
冒用他人身份證貸款
借款人冒用他人身份證訂立貸款合同。
如中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市外灘支行訴金晶、趙志遠(yuǎn)、周偉之財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案中，被告趙志遠(yuǎn)、被告周偉之通過(guò)竊取被告金晶的戶口本、房產(chǎn)證，偽造被告金晶的身份證、收入證明并找人冒充被告金晶的手段，向原告貸款22萬(wàn)余元。貸款成功后，被告趙志遠(yuǎn)、被告周偉之從被告金晶賬戶中將款項(xiàng)全部提取，造成原告貸款難以收回。
因被告趙志遠(yuǎn)、被告周偉之的行為存在重大的犯罪嫌疑，黃浦法院將案件移送公安機(jī)關(guān)處理。
將貸款挪作他用
借款人以購(gòu)房等為名義貸款后將所貸款項(xiàng)挪作他用。
如上海銀行股份有限公司福民支行訴被告孫芳、黃孫鋼金融借款合同糾紛一案中，被告孫芳辯稱，其在以購(gòu)房為理由貸款后，將向銀行所貸之款項(xiàng)36萬(wàn)余元交由其兄使用，并由其兄每月還款，后其兄下落不明，自己無(wú)償還能力，無(wú)法還款。
通過(guò)貸款進(jìn)行不正當(dāng)融資
單位通過(guò)員工等辦理貸款而進(jìn)行不正當(dāng)融資。
有的單位指使或責(zé)令其員工或單位負(fù)責(zé)人的親戚、朋友等以個(gè)人名義向銀行申請(qǐng)貸款，其后，將所獲得的貸款資金占為單位所有并使用，這也屬于一種騙貸方式，有人將此種形式的騙貸稱為“私貸公用”。
一般來(lái)說(shuō)，在個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸前，用款單位會(huì)與個(gè)人達(dá)成關(guān)于貸款使用情況的約定，即由單位使用、償還貸款。如中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海黃浦支行訴周?chē)?guó)富、上海北苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司借款合同糾紛等19件案件，就涉及到此問(wèn)題。
在這批案件中，作為被告的個(gè)人均為被告上海北苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工，被告上海北苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為籌集資金，要求其員工以個(gè)人名義向銀行貸款。此后，上海北苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工以其預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)定抵押向原告貸款，后所貸款項(xiàng)為被告上海北苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所使用，其員工從未在涉案房屋中居住過(guò)。
這類(lèi)案件往往同時(shí)涉及銀行作為債權(quán)人的利益和自然人作為借款人的利益，涉案人數(shù)眾多，且由于借款人和實(shí)際使用者之間的身份的錯(cuò)位，設(shè)定抵押的房屋已由案外人實(shí)際居住等原因，此類(lèi)案件處理起來(lái)往往矛盾重重，且還可能因執(zhí)行難的問(wèn)題引起銀行作為債權(quán)人利益的落空。
審理房貸糾紛的法官告訴記者，騙貸者往往在借款之初便無(wú)按時(shí)償還甚至根本無(wú)償還銀行借款的誠(chéng)意，即便法院經(jīng)過(guò)審理支持了銀行的訴請(qǐng)，銀行也很可能追款無(wú)著，大大增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。
法官建議
嚴(yán)格審核合同 防范貸款風(fēng)險(xiǎn)
本報(bào)記者 劉曉燕 本報(bào)通訊員 劉為念 邵寧寧
在采訪中，記者了解到，對(duì)于房貸案件中出現(xiàn)的騙貸現(xiàn)象和抵押貸款合同瑕疵等情形，如果銀行嚴(yán)加審核，有相當(dāng)一部分是能夠被發(fā)現(xiàn)的，從而避免產(chǎn)生相應(yīng)糾紛。
法官接受采訪時(shí)建議，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借款人、抵押人本人信息的核查工作。銀行可根據(jù)需要審查借款人的多種情況，包括：工作的真實(shí)性，避免虛報(bào)收入；婚姻、家庭成員情況；健康狀況；現(xiàn)居住情況及主體資格等。銀行可要求借款人提供抵押房屋或其家中的固定電話進(jìn)行審核，必要時(shí)可上門(mén)了解情況。特別是一些老公房，往往存在多人共有產(chǎn)權(quán)、實(shí)際居住人口較多等情況，銀行工作人員上門(mén)審查，可以了解所涉房屋的權(quán)屬情況、買(mǎi)賣(mài)情況以及實(shí)際居住情況。此外，銀行工作人員還可以向借款人所在地居委會(huì)、派出所或物業(yè)詢問(wèn)借款人或者抵押人的具體情況，從而避免借款人隱瞞虛構(gòu)買(mǎi)房事實(shí)騙取貸款的情形發(fā)生。
此外，銀行可以要求借款人親自到場(chǎng)。銀行在簽訂抵押借款合同時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)同一公司的數(shù)名員工同時(shí)貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，或者若干人同時(shí)貸款購(gòu)買(mǎi)地址相鄰的眾多房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)借款人的資料加以仔細(xì)審核，并應(yīng)征詢借款人本人的意見(jiàn)，以便了解是否存在單位通過(guò)員工等辦理貸款而進(jìn)行不正當(dāng)融資情形，避免騙貸的發(fā)生。在簽訂抵押借款合同時(shí)，銀行應(yīng)要求貸款人及抵押人本人攜身份證、戶口簿等親自前來(lái)辦理手續(xù)，銀行工作人員應(yīng)將身份證號(hào)碼等一一進(jìn)行核對(duì)。對(duì)于夫妻雙方將其共有財(cái)產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款的情形，為避免日后糾紛的發(fā)生，銀行應(yīng)要求夫妻雙方均到場(chǎng)簽訂相關(guān)抵押合同。
法官建議，貸后調(diào)查、核實(shí)工作也不容忽視。銀行可以定期監(jiān)控抵押物情況，防止抵押物發(fā)生變動(dòng)；建立動(dòng)態(tài)的貸款監(jiān)管系統(tǒng),完善貸款利用去向的調(diào)查制度，防止發(fā)生騙貸行為。若借款人多期貸款未歸還，銀行應(yīng)及時(shí)催討，掌握借款人的動(dòng)向。若催討無(wú)著，應(yīng)及時(shí)起訴，避免拖沓過(guò)久，導(dǎo)致借款人因居住地址變動(dòng)、工作地點(diǎn)變動(dòng)等原因下落不明等，使得銀行債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。
現(xiàn)有的資信評(píng)估體系應(yīng)加以完善，資信評(píng)估體系應(yīng)涵蓋當(dāng)事人的信貸記錄、訴訟記錄等全方位的信息，由各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)共享，以便準(zhǔn)確、及時(shí)提供個(gè)人信用評(píng)價(jià)。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
第二百零五條 借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息。對(duì)支付利息的期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付；借款期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。
第二百零六條 借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對(duì)借款期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時(shí)返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。
第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》
第五十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
院長(zhǎng)訪談
打造金融審判品牌
維護(hù)金融安全穩(wěn)定
本報(bào)記者 劉曉燕 本報(bào)通訊員 劉為念
就房貸案件引發(fā)的金融審判問(wèn)題，黃浦區(qū)法院院長(zhǎng)許偉基接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“當(dāng)前，消費(fèi)信貸已構(gòu)成金融案件的主要訴因。隨著消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張，黃浦區(qū)已成為各類(lèi)車(chē)房貸、信用卡糾紛匯聚的焦點(diǎn)。房貸案件作為消費(fèi)信貸糾紛主要類(lèi)型，已成為保障金融安全、防范金融風(fēng)險(xiǎn)重要環(huán)節(jié)�！�
隨著上海金融中心功能和地位的不斷加強(qiáng)，金融審判在法院審判工作中所處的地位越來(lái)越重要。黃浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)銀行等金融機(jī)構(gòu)眾多，黃浦區(qū)法院近年來(lái)受理的金融案件數(shù)在上海市法院中一直居于第一位。2006年至今年1至9月，黃浦區(qū)法院共受理各類(lèi)金融案件23333件，占全院案件的44.12%。其中商事金融案件14971件，占所有商事案件的90.38%，涉及標(biāo)的金額13.2億元，占全院商事案件總標(biāo)的額的80.1%；金融執(zhí)行案件8304件，占所有執(zhí)行案件的50.95%；此外還受理了92件刑事金融案件。今年1至9月，黃浦法院共受理各類(lèi)金融商事案件4136件，占全市基層法院金融收案數(shù)量的近40%。
許偉基告訴記者，每年，黃浦區(qū)法院都會(huì)對(duì)金融案件審理中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研總結(jié)，及時(shí)了解金融市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，并采取相應(yīng)的司法對(duì)策。對(duì)內(nèi)，以信息、簡(jiǎn)報(bào)、專(zhuān)題司法統(tǒng)計(jì)分析、精品案例、司法建議等形式，通過(guò)對(duì)已經(jīng)裁處金融案件的深度分析，找準(zhǔn)金融審判工作的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)一步提高金融案件的審判質(zhì)量和效率。對(duì)外，積極地會(huì)同相關(guān)職能部門(mén)、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、證券期貨、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)定期舉辦金融審判、執(zhí)行專(zhuān)題研討會(huì)，及時(shí)把審理和執(zhí)行金融糾紛案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的涉及金融業(yè)務(wù)管理方面的疏漏和違規(guī)情況反饋給有關(guān)部門(mén)，為金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范管理提供有益建議，共同探討解決金融市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題，并聽(tīng)取對(duì)金融審判工作的改進(jìn)意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，雙向聯(lián)動(dòng)的格局。
據(jù)許偉基介紹，針對(duì)政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控后房貸案件增加的狀況，黃浦法院及時(shí)組織銀行召開(kāi)座談會(huì)，建議銀行重新整合工作流程，增強(qiáng)檢查監(jiān)督力度。許多銀行將此作為改進(jìn)工作質(zhì)量的契機(jī)，紛紛完善貸款審核、發(fā)放、催收制度，很好地拓展了金融審判的社會(huì)功能。
許偉基說(shuō)，黃浦法院還聯(lián)合人民銀行上海總部開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，研究相關(guān)法律問(wèn)題，共同維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。黃浦區(qū)法院還不斷加強(qiáng)與新聞媒體的溝通，引導(dǎo)社會(huì)公眾正確理解科學(xué)的金融市場(chǎng)規(guī)律和現(xiàn)時(shí)期的金融政策，在更廣泛的層次上提升金融審判的影響力，樹(shù)立金融審判公正、專(zhuān)業(yè)、廉潔、高效的社會(huì)公眾形象。
“兩年前，為解決社會(huì)關(guān)注的房貸案件執(zhí)行難問(wèn)題，我院依據(jù)最高法院的司法解釋?zhuān)谌蟹ㄔ郝氏忍岢鲆宰獯邸⒆孕兄脫Q、強(qiáng)制置換等方案，并通過(guò)新聞媒體公布這些舉措，引起強(qiáng)烈反響。這些措施實(shí)施以來(lái)，有效地推動(dòng)被執(zhí)行人盡快籌款，或與申請(qǐng)人協(xié)商另行解決方案。”許偉基對(duì)記者說(shuō)。
據(jù)許偉基介紹，圍繞上海市黃浦區(qū)提出的加快集聚以金融為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成與浦東陸家嘴地區(qū)錯(cuò)位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的格局，共同支撐上海國(guó)際金融中心建設(shè)的戰(zhàn)略部署，黃浦區(qū)法院加快了實(shí)行金融案件專(zhuān)業(yè)化審理的步伐，他們打破傳統(tǒng)的法院內(nèi)部條塊分割式工作流程，從優(yōu)先立案、集中審判、強(qiáng)化執(zhí)行、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)等各方面，整合審判資源，探索和建立金融審判專(zhuān)業(yè)化審理機(jī)制，全力打造金融審判品牌，凸現(xiàn)金融審判的聚焦功能，保障金融安全。
