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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 專家：鼓勵(lì)買高價(jià)房透支未來 內(nèi)需要靠經(jīng)適房 |
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作者：admin錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/12/27 10:27:00 |
21日，國(guó)務(wù)院為二套房松綁，并將發(fā)展保障性住房作為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重頭，拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)背景下，這些政策能起到多大效果？遠(yuǎn)在美國(guó)的奧巴馬刺激經(jīng)濟(jì)的系列舉措緣何沒有涉及房地產(chǎn)？為此記者采訪了中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海。
拉動(dòng)內(nèi)需不能光靠購(gòu)房鼓勵(lì)購(gòu)買高價(jià)房等于透支未來消費(fèi)
記者：國(guó)家頻頻出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，為什么刺激經(jīng)濟(jì)一定要刺激樓市？
曹建海：住房和汽車這應(yīng)該是消費(fèi)中的兩大熱點(diǎn)，擴(kuò)大消費(fèi)這兩塊不能熄火。我國(guó)去年的房地產(chǎn)銷售總額是2.97萬億，去掉商業(yè)地產(chǎn)，住房部分大約有2.5萬億，絕大部分是消費(fèi)款。去年我們GDP是25萬億，消費(fèi)占到49%，大約是12.5萬億，購(gòu)房占到了消費(fèi)的20%，應(yīng)該說占的比重很大。另外一大塊是汽車消費(fèi)，商業(yè)批發(fā)零售業(yè)的銷售總額其中汽車占了28%，耗油占了12%，這兩個(gè)加起來是40%，可見住房和汽車這兩大熱點(diǎn)一旦熄火，那對(duì)中國(guó)的消費(fèi)打擊是非常大的�，F(xiàn)在真實(shí)的房地產(chǎn)消費(fèi)其實(shí)并沒有這么高，現(xiàn)在的消費(fèi)是被吹起來的消費(fèi)。一方面是價(jià)格虛高，今年的價(jià)格是最高的，全國(guó)平均4000元一平米，這其中加上了偏遠(yuǎn)地區(qū)、中部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房……全部包括之后均下來是4000元，相比2006年，全國(guó)房地產(chǎn)每平米平均價(jià)已經(jīng)漲了差不多30%，顯然是太高了。
另一方面是房地產(chǎn)交易量是虛的，因?yàn)槔锩嬗泻芏嗤稒C(jī)需求，不是真實(shí)需求，買房是為了賣房，錢從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到炒家手里，炒家、開發(fā)商都是商家，這樣的不屬于真實(shí)消費(fèi)，都屬于賣家。所以這種20%實(shí)際是不可持續(xù)的，如果年年這么多，那肯定我們的消費(fèi)是很厲害的。價(jià)格不真實(shí)，交易量不真實(shí)，我們的實(shí)際住房消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么大。
記者：除了刺激樓市我們還有其他刺激經(jīng)濟(jì)的方法嗎？
曹建海：我覺得拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，不能依靠單純國(guó)內(nèi)購(gòu)房。為什么不能依靠這個(gè)，因?yàn)楫?dāng)現(xiàn)有價(jià)格是虛高的、有泡沫，你鼓勵(lì)老百姓買得太多，就會(huì)擠壓了其他的消費(fèi)，并且透支了未來的消費(fèi)。我覺得不應(yīng)該鼓勵(lì)現(xiàn)在購(gòu)房，除非房?jī)r(jià)是合理的。
記者：房?jī)r(jià)回落到一個(gè)什么樣的水平，你覺得是真實(shí)的呢？
曹建海：真實(shí)的水平實(shí)際上就是剔除掉房地產(chǎn)價(jià)格中的暴利，這個(gè)暴利包括好幾個(gè)部分，包括政府土地出讓金(土地拍賣的暴利)、開發(fā)商的暴利。其實(shí)這個(gè)價(jià)格就是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，回到經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格就算是真實(shí)的了。全國(guó)平均下來每平米價(jià)格應(yīng)該是2000元—2500元左右比較合理，肯定會(huì)引起需求量比較大的增加，這樣物價(jià)也不會(huì)漲。
記者：他能在多大程度上挽救經(jīng)濟(jì)發(fā)展呢？
曹建海：房?jī)r(jià)下跌的話，會(huì)刺激兩部分需求：一部分是人們改善住房的需求，因?yàn)閮r(jià)格比較合理，購(gòu)買不吃虧，人們?cè)瓉聿毁I的現(xiàn)在也準(zhǔn)備買了。另外一個(gè)可能就是刺激那些低收入的，中低收入群體加入到購(gòu)房隊(duì)伍中來。我想這就可以起到一個(gè)促進(jìn)消費(fèi)的作用了。但是老百姓必須要在公平交易中實(shí)現(xiàn)消費(fèi)，這是關(guān)鍵，不能說把錢摳出來了，擴(kuò)大了需求，但是這個(gè)消費(fèi)不可持續(xù)，這樣不行。一定要在公平交易的基礎(chǔ)上來擴(kuò)大內(nèi)需，絕對(duì)不能欺騙消費(fèi)者，這是一個(gè)原則，會(huì)加劇政府和民間的矛盾。
二套房政策實(shí)際上鼓勵(lì)炒房行為銀行放松銀根埋下假按揭隱患
記者：如果房?jī)r(jià)回落到真實(shí)水平，需要多長(zhǎng)時(shí)間能夠?qū)崿F(xiàn)？
曹建海：我覺得2009年一年，可能會(huì)有一個(gè)比較大的回落，但是在這個(gè)過程中還是有困難的，盡管需求在增加，但是要想把這些需求釋放出來還是有困難。因?yàn)樵诨芈涞倪^程中很多人還是不買，他們還在等待，直到2010年我認(rèn)為房?jī)r(jià)如果能回落到位的話，需求就能釋放出來了。
記者：目前國(guó)家出臺(tái)的這些針對(duì)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，尤其是最近出臺(tái)的二套房政策和免征營(yíng)業(yè)稅等政策，對(duì)于房?jī)r(jià)回落有沒有幫助？老百姓能得到什么樣的利益？
曹建海：現(xiàn)在這種情況，其實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)回落，沒有幫助，還出了問題。
記者：出了什么樣的問題？
曹建海：?jiǎn)栴}在于國(guó)家已經(jīng)對(duì)開發(fā)商放松了銀根，一個(gè)是對(duì)開發(fā)商的貸款，一個(gè)是消費(fèi)貸款。消費(fèi)按揭貸款的放松就表現(xiàn)在二套房政策等出臺(tái)政策上。一旦國(guó)家放松了銀根，對(duì)房地產(chǎn)商下調(diào)房?jī)r(jià)的壓力變得不現(xiàn)實(shí)了。
對(duì)開發(fā)商最主要的壓力是要建經(jīng)濟(jì)適用房，并且在好的地段建，好地段都建了經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)立馬就得降下來。這也是一直以來政府和開放商之間的博弈。因?yàn)榘l(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房是必須的，但是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房都建在了偏遠(yuǎn)的地方。
但是二套房政策一出，貸款一放松，對(duì)開發(fā)商的壓力就不夠了，國(guó)家起不到震懾作用了，因?yàn)樗掷镉辛隋X。這也是為什么很多開發(fā)商不愿意房?jī)r(jià)下降的原因，因?yàn)樗笃诘貎r(jià)拍的比較高，再降肯定要虧本賣，地價(jià)相應(yīng)也就下來了，以后地方政府的土地再也賣不高了，甚至就賣不出合理的價(jià)值了。
其實(shí)這樣下去還有一個(gè)更為嚴(yán)重的問題，就是開發(fā)商可以做假按揭。既然買二套房有很多優(yōu)惠，那么就很容易買進(jìn)出售。假按揭怎么做呢？假如說你是開發(fā)商的員工或親戚，就可以用你的身份證買自己建的房子。簽了房屋合約，首付就是開發(fā)商自己從銀行又交給了自己，從銀行套出除首付外的房?jī)r(jià)總值80%以上的貸款才是最重要的。
開發(fā)商把資金套過來把自己的生存問題先解決了，再把問題轉(zhuǎn)嫁到銀行。開放商建房的貸款也容易貸出來，還可以再去買便宜的土地去開發(fā)，通過這個(gè)賺的錢來還之前套出來的那部分錢，并通過二手房交易賣出去。真的交易出去了就把這個(gè)房子解套了。但是假如賣不出去呢？補(bǔ)不上錢呢？也沒有新的機(jī)會(huì)開發(fā)土地，那就是牢獄之災(zāi)了，那他只有逃跑。
我覺得二套房政策出臺(tái)，開發(fā)商是心滿意足。如果這樣下去，極有可能2009年變成集中做假按揭的一年，2010年可能會(huì)是一個(gè)集中爆發(fā)的一年，爆發(fā)那就真正崩盤了，所以在2010年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)真正大幅度的回落。崩盤反而不能刺激消費(fèi)，老百姓會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)回落，持觀望態(tài)度，真正刺激消費(fèi)要到2011年、2012年之后。但是對(duì)我國(guó)拯救經(jīng)濟(jì)來說，顯然太慢了。
記者：那么二套房政策實(shí)際上給老百姓帶不來什么收益？
曹建海：對(duì)，二套房政策的初衷本質(zhì)上是鼓勵(lì)炒房，希望能夠通過炒房把房地產(chǎn)拉起來，拉動(dòng)大規(guī)模的投機(jī)需求，資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。10月份之前的一個(gè)白領(lǐng)調(diào)查，70%的白領(lǐng)是對(duì)二手房有興趣的，30%對(duì)一手房有興趣。
大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房才能拉動(dòng)內(nèi)需保障房不能成為福利房
記者：在國(guó)家出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的意見中，也有一些政策是針對(duì)保障性住房的，這些政策對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需有什么好處，給老百姓能帶來什么好處？
曹建海：保障性住房的發(fā)展主要有兩個(gè)方法，一個(gè)方法就是收購(gòu)存量，一個(gè)方法是新建，很多地方政府目前都在收購(gòu)。但是要關(guān)注到底用多少錢買的，如果收購(gòu)的目的是做經(jīng)濟(jì)適用房的，我認(rèn)為收購(gòu)價(jià)格一定不能超過經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)，比如北京市經(jīng)濟(jì)適用房大約的價(jià)格應(yīng)該在4000—4500元，收購(gòu)開發(fā)商的房子價(jià)格就不能超過4500，超過這個(gè)價(jià)格，等于貼補(bǔ)開發(fā)商了。新建的成本也不可以超過4500。
記者：發(fā)展了保障性用房對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需可以起到什么樣的作用？
曹建海：當(dāng)然有了。如果保障房不要搞的太離譜，那拉動(dòng)作用是很大的。我所說的離譜指的是像有的經(jīng)濟(jì)適用房搞的偏得不像樣子，一定要在好地段，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房都是給中低收入的人，他們沒有汽車啊，他們是經(jīng)不住折騰的，肯定要在好地段。北京的話，經(jīng)濟(jì)適用房無論如何要在三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)，這樣的話，這個(gè)地段賣4500，那肯定銷量會(huì)很大的，而且這對(duì)商品房的打壓是最大的。
記者：發(fā)展商品房和發(fā)展保障房，相比而言哪個(gè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用更大，為什么？為什么十年前我們沒有發(fā)展保障房？
曹建海：原來98年房改的方案其實(shí)是經(jīng)濟(jì)適用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的。這個(gè)構(gòu)想對(duì)商品房壓力太大，商品房的價(jià)格死活漲不上來。到03年的時(shí)候國(guó)務(wù)院下發(fā)了“18號(hào)文”，當(dāng)時(shí)的題目跟這次一樣的：“國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議”，原來經(jīng)濟(jì)適用房是供給主體，給絕大多數(shù)人提供的，03年把供給主體改成保障房，只給收入低、生活困難的少數(shù)人提供。
然后大家買商品房，經(jīng)濟(jì)適用房按理說只是居住，買了商品房經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該退出去。但是當(dāng)時(shí)規(guī)定房子五年之后還可以交易，很多富人和炒樓的也去買了經(jīng)濟(jì)適用房，2004年購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的門檻就高了，一下子房?jī)r(jià)就漲起來了。所以2003年的政策等于把經(jīng)濟(jì)適用房邊緣化了，地方政府也不愿意搞經(jīng)濟(jì)適用房了，經(jīng)濟(jì)適用房不賺錢，商品房賺錢。所以說從03年開始，中國(guó)又開始了一輪波瀾壯闊的房?jī)r(jià)上漲。
其實(shí)按照原來的思路，拉動(dòng)內(nèi)需肯定是效果非常好的，現(xiàn)在價(jià)格高了之后，需求量銳減，銷售不足，所以拉動(dòng)內(nèi)需不夠，導(dǎo)致2007底房地產(chǎn)泡沫破裂。
如果沒有二套房這個(gè)政策，我確信明年房?jī)r(jià)會(huì)大幅度降，尤其春節(jié)之后就會(huì)猛降，現(xiàn)在有這個(gè)政策就不好說了。
記者：奧巴馬新政出臺(tái)之后，沒有特別明顯要拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的舉措，這是為什么呢？
曹建海：美國(guó)的房?jī)r(jià)本來就很低的。美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫為什么容易破裂？因?yàn)樗幸粋�(gè)參照價(jià)格，就是自建房的成本。在中國(guó)沒法參照，因?yàn)檗r(nóng)村的房子沒有產(chǎn)權(quán)證，不可抵押，而且自建只需要幾萬塊錢一套房，開放商建的房子動(dòng)不動(dòng)就是上百萬的，要回落到農(nóng)村自建的價(jià)格，還差的遠(yuǎn)呢。美國(guó)所有的房子最后都是合法的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商的房子，自己蓋的房子，農(nóng)村的房子都同等的權(quán)利，統(tǒng)一地權(quán)，平等地權(quán)。自建一個(gè)房子，一個(gè)平米成本如果是800元，賣1000元，那就是泡沫，美國(guó)的房子漲到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府調(diào)控，自己就會(huì)破的。
但是這樣下去也不好。因?yàn)槊绹?guó)很多消費(fèi)者過去是靠房地產(chǎn)賺錢，靠房屋升值、買賣掙錢，現(xiàn)在這些人的收入突然沒了，他又不敢到銀行貸款，不敢用信用卡，消費(fèi)銳減。
美國(guó)要挽救經(jīng)濟(jì)必須振興制造業(yè)，在房地產(chǎn)上不可能漲了。因?yàn)檎衽d房地產(chǎn)，房地產(chǎn)漲落只是轉(zhuǎn)移財(cái)富，根本不創(chuàng)造任何財(cái)富，因?yàn)橥ㄘ浥蛎涢_始，貨幣貶值，就等于是把沒房子的人的錢轉(zhuǎn)移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物價(jià)上漲的一部分。比如說你原來房子價(jià)值是50萬，現(xiàn)在突然變成200萬，你那150萬從哪兒來的，肯定是從沒房子的人的手里轉(zhuǎn)移來的。因?yàn)槲镔|(zhì)就這么多，當(dāng)他價(jià)值量突然增加的時(shí)候，實(shí)際上就是物價(jià)發(fā)生了變化。
記者：除了刺激樓市，還有別的刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)內(nèi)需的方式嗎？
曹建海：現(xiàn)在靠汽車和房子，但是這兩個(gè)都是有限度的，因?yàn)槠嚥豢赡苜I的太多現(xiàn)在。只有讓住這方面減少支出，在其他方面才能增加支出，才能為其他行業(yè)提供一個(gè)升值的空間，這樣消費(fèi)才能被真正拉起來。否則包括服裝工業(yè)，食品工業(yè)，農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)都發(fā)展不起來了。
記者：此次出臺(tái)的政策中也有發(fā)展廉租房的建議，這對(duì)老百姓有什么好處？
曹建海： 98年之前的單位住房，租金很便宜，如果把那個(gè)當(dāng)廉租房那是很好的方式，如果我們現(xiàn)在的廉租房如果搞的都是貧民窟的方式，都是面積特別小，都是窮人住在一起，都是失業(yè)的人住在一起，那就不是一個(gè)很好的社區(qū)。那個(gè)社區(qū)里面會(huì)有一個(gè)非常不好的文化，不是個(gè)正常的家庭應(yīng)該居住的面積，這樣下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一樣，像個(gè)貧民窟一樣的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是經(jīng)濟(jì)適用房。其實(shí)你可以到農(nóng)村看看，農(nóng)村的房地產(chǎn)制度是比較好的。
記者：為什么這樣說？
曹建海：因?yàn)榈厥敲赓M(fèi)的，就是個(gè)建房的造價(jià)，農(nóng)村也沒有炒房這一說，所以再窮的人都有房住，如果國(guó)家給農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施投入好一點(diǎn)，道路、排水、保暖，包括綠化都做好了，就會(huì)有很多城里的人蜂擁而至。中國(guó)還缺地嗎？根本不缺地，現(xiàn)在城市發(fā)展的不像個(gè)樣子，城市都攤大餅，人們都在里面堵著。
記者：發(fā)展保障性住房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，給國(guó)家會(huì)不會(huì)增加一些財(cái)政負(fù)擔(dān)？
曹建海：國(guó)家當(dāng)然有負(fù)擔(dān)，但是從農(nóng)工商業(yè)里征稅，也可以向個(gè)人征收物業(yè)稅。美國(guó)跟中國(guó)的稅收體制不一樣，美國(guó)的稅收，地方政府那一塊可能50%是來自個(gè)人所得稅，這個(gè)個(gè)稅包括兩個(gè)部分，一個(gè)是個(gè)人所得稅，一部分是物業(yè)稅，物業(yè)稅也是向個(gè)人征收的，物業(yè)稅加個(gè)人收入所得稅，這個(gè)大概能占到一半了。這是國(guó)外的一個(gè)稅收結(jié)構(gòu)。稅是取之于民，用之于民的，每一分錢大家都可以監(jiān)督。
我覺得其實(shí)經(jīng)濟(jì)復(fù)興一定要有好的政治環(huán)境。擠干經(jīng)濟(jì)泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要擠干凈，大力發(fā)展農(nóng)工商業(yè)，通過提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力擴(kuò)大就業(yè)，提高國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力。擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)就是要轉(zhuǎn)向民生，轉(zhuǎn)向三農(nóng)，轉(zhuǎn)向社會(huì)保障，轉(zhuǎn)向醫(yī)療。這三個(gè)問題不搞，那是沒有任何希望的。
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