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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 沒有簽定商品房買賣合同就不能要回定金？ |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/11/13 20:26:00 |
【導(dǎo)讀】
商品房買賣中，開發(fā)商一般都要求購房者簽訂各種形式的《認(rèn)購合同》，并收取一定的定金作為擔(dān)保，合同中約定若購房者不按期與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》的，則該定金予以沒收。由于以上類似約定，造成了大批購房者巨大的心理壓力，導(dǎo)致為了定金而接受“痛苦”地接受開發(fā)商開出了的不平等協(xié)議乃至“不滿意”的房產(chǎn)，更有甚者，只好無奈放棄了定金，遭受損失。但是，交了定金是否交必須簽訂合同呢？不簽合同定金是否就必然不能返還呢？？答案都是否定的，定金條款的適用應(yīng)當(dāng)具體分析無法簽訂合同的具體情形，在滿足一定條件的情況下，定金實(shí)際上是可以返還的。
【基本案情】
謝某于2002年3月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房認(rèn)購合同》，合同中約定：謝某向房地產(chǎn)公司購買房產(chǎn)單元一套，謝某并交付了人民幣1萬元作為定金，雙方最遲于2002年3月底辦理《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議的簽署事宜；謝某必須依照本合同所約定的條款履行簽約義務(wù)，否則定金不予返還。該認(rèn)購合同簽訂后，謝某依約支付了定金10000元。
2002年3月20人，謝某應(yīng)房地產(chǎn)公司要求前往簽署《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，但經(jīng)檢查有關(guān)條文后，謝某認(rèn)為其中存在一些條款不公平，遂要求房地產(chǎn)公司與其簽署新的體現(xiàn)公平、合理、權(quán)利義務(wù)對等的《商品房買賣合同》。房地產(chǎn)公司則以《商品房認(rèn)購合同中》有關(guān)約定“謝某須按本合同所約定履行交易，其他條款以房地產(chǎn)公司之商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議之條文為準(zhǔn)”為由拒絕修訂。雙方協(xié)商未果，因此至3月31日，雙方未能按照《商品房認(rèn)購合同》所約定完成《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的簽訂工作。2002年4月1日，謝某要求房地產(chǎn)公司返還定金10000元，房地產(chǎn)公司告知由于其沒有按期履行簽署義務(wù)，該筆定金不予返還，同時(shí)解除雙方《商品房認(rèn)購合同》。
謝某不服，遂向人民法院提起訴訟，要求被告房地產(chǎn)公司返還定金10000元整并支付利息。被告房地產(chǎn)公司答辯主張雙方《商品房認(rèn)購合同》對此有明確約定，原告不按期履行合同義務(wù)已經(jīng)構(gòu)成違約，因此，該定金應(yīng)予以沒收。
【審理結(jié)果】
法院經(jīng)審理后認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購合同》合法有效，因認(rèn)購合同約定雙方需另行簽訂正式的商品房預(yù)售合同，因此在正式的商品房預(yù)售合同沒有簽訂之前，雙方的買賣關(guān)系實(shí)際上并未成立，雙方之間僅存在以《商品房認(rèn)購合同》為基礎(chǔ)的一個定金合同關(guān)系。該合同中約定其必須于規(guī)定日期前履行簽約義務(wù)，同時(shí)并未給予其對有關(guān)合同條款平等協(xié)商的權(quán)利，對謝某的簽約權(quán)利構(gòu)成了不正當(dāng)?shù)南拗疲x某在協(xié)商過程中主張簽署新的體現(xiàn)公平、合理、權(quán)利義務(wù)對等的《商品房買賣合同》并無不當(dāng)。因此，本案商品房預(yù)售合同未能簽署，不能歸責(zé)于雙方，在雙方未能就合同內(nèi)容達(dá)成一致的情況下，房地產(chǎn)公司無權(quán)利要求購房者簽署商品房預(yù)售合同以及以此為由沒收其定金。判決：原被告雙方簽署的《商品房認(rèn)購合同》終止履行，被告房地產(chǎn)公司向原告謝某返還定金10000元整。
【律師分析】
“定金”，是當(dāng)事人雙方為了保證合同的履行而約定的一種金錢擔(dān)保，我國《合同法》、《擔(dān)保法》規(guī)定，合同雙方可以約定給付一定定金作為合同的擔(dān)保，給付定金的一方不履行合同的，不得要求返還定金；收取定金一方不履行合同的，則應(yīng)雙倍返還定金。這一規(guī)定在法律上稱之為“定金罰則”。根據(jù)定金其擔(dān)保的內(nèi)容不同，定金可以分為： 立約定金（擔(dān)保正式訂立合同的簽訂）、成約定金（保證合同成立）、證約定金（證明合同成立）、違約定金（保證合同履行）等，在本案以及大部分的商品房認(rèn)購合同中，所約定的定金即“立約定金”——它是為了保證定金合同雙方下一個合同的成立而設(shè)定的一種擔(dān)保。因此，這一“定金罰則”如何適用，必須以認(rèn)定下一合同未能成立是何方責(zé)任為前提。
“合同的成立”，是指雙方當(dāng)事人意識表示一致。認(rèn)定當(dāng)事人意識表示一致，其基本依據(jù)是當(dāng)事人具合同的主要條款達(dá)成了一致。我國《合同法》第3條明確規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方�！边@就要求合法成立并生效的合同必須是雙方平等協(xié)商一致的結(jié)果。而在本案中，謝某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購合同》就訂購商品房的主要條款達(dá)成了一致，因此該合同成立并生效。但雙方對其后要簽訂的正式商品房預(yù)售合同的條款分歧較大，并未就主要條款達(dá)成合意，因此后一合同并未成立。雖然，房地產(chǎn)公司在《商品房認(rèn)購合同》中約定“謝某須按本合同所約定履行交易，其他條款以房地產(chǎn)公司之商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議之條文為準(zhǔn)”，但必須明確的是——在謝某簽署《商品房認(rèn)購合同》之時(shí)，他無法獲知該條約定的所謂“房地產(chǎn)公司之商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議之條文”是什么內(nèi)容，房地產(chǎn)公司亦未將此合同作為《認(rèn)購合同》的附件，因此，該條有關(guān)約定實(shí)際上剝奪了謝某作為合同當(dāng)事人平等協(xié)商的權(quán)利，屬于不公平條款，應(yīng)為無效。因此，本案由于雙方不能就“定金”所擔(dān)保的“下一個合同”的成立達(dá)成一致，屬于合同訂立過程中的正常情況，并非由于任何一方的過錯，也不應(yīng)由任何一方承擔(dān)責(zé)任，因此，本案《商品房認(rèn)購合同》所約定的“定金罰則”不得適用。既然雙方未能就商品房買賣達(dá)成一致，開發(fā)商自然無理由占有購房者的定金，因此應(yīng)予返還。
必須指出的是，如果房地產(chǎn)公司已經(jīng)將《預(yù)售合同》文本公開或交付購房者或約定使用政府監(jiān)制的格式文本的，若購房者簽署了該類《認(rèn)購合同》，則法律推定購房者已經(jīng)自愿接受了合同中的有關(guān)限制，只要該類限制并未有重大違法或?qū)е潞贤瑹o效的情形的，本案所討論情形不再適用。本文所要揭示的一個問題是——簽訂合同不簽預(yù)售合同，并不必然導(dǎo)致定金不能要回，而應(yīng)該根據(jù)不同的情形加以分析。
（附注：“定金”不同于“訂金”，前者是本文所說的擔(dān)保，而后者為一種預(yù)付款的形式，不能混同，使用時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。）
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