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石家莊律師答疑:出賣經(jīng)濟適用房反悔爭議如何處理?
作者:石家莊律師趙麗娜錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/11/6 14:40:00

本站律師編輯:購買經(jīng)濟適用房的買主經(jīng)常遭遇賣方反悔的局面,有不少咨詢者對該類法律問題咨詢過我們,現(xiàn)推薦案例如下,希望對各位讀者有所裨益:

出賣無證經(jīng)濟適用房后反悔認(rèn)為合同無效

法院依法駁回其訴訟請求


    成都一當(dāng)事人田某在2002年從公司購得一套經(jīng)濟適用房,但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證,2004年其通過中介公司將房屋出賣多年后又反悔,并以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓為依據(jù)要求法院認(rèn)定其所簽訂的房屋買賣合同無效。近日,該案在四川省成都市中級人民法院終審結(jié)案,法院二審維持了一審駁回田某訴請的判決,其要求認(rèn)定房屋買賣合同為無效合同的訴請未得到支持。
    2004年7月,田某與買主李某及一中介公司簽訂購房合同約定,李某購買田某市內(nèi)建筑面積188平方米的住房一套,價款35.3萬元,買方應(yīng)在約定期限內(nèi)支付首付款12萬元,賣方則同時將房屋以現(xiàn)狀交付買方,并待賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,由中介公司協(xié)助買方辦理公積金貸款并支付購房尾款,買方在支付首付款后即可開始對房屋裝修、居住,中介費和產(chǎn)權(quán)過戶費由買方承擔(dān),并對違約金等相關(guān)事項進(jìn)行約定。當(dāng)月16日,李某將其市內(nèi)一套80多平方米房屋出賣后,在當(dāng)日向田某支付了首付款12萬元,田某則將房屋交給了李某,李對房屋進(jìn)行裝修后,居住至今。

    法院同時查明,上述房屋系田某于2002年9月從其單位處購買的經(jīng)濟適用房,且其已向公司付清全部購房款,但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證,其同公司簽訂的購房合同已交與中介公司保管。

    法院認(rèn)為,本案房屋購房合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示,且該行為并不損害國家、集體、他人和社會公共利益。一審法院根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,并結(jié)合審理查明的案件事實及有效證據(jù),認(rèn)定涉案購房合同有效是正確的,故法院二審對此予以確認(rèn)。


沒有產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋不必然導(dǎo)致合同無效

    審理此案的楊桓法官說,該案的爭議焦點是田某與買方及中介公司所簽購房合同的效力問題。

    楊桓說,我國實行不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度,但一般而言,轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋,并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效,只有轉(zhuǎn)讓始終不能取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn),如未經(jīng)審批的違法建筑,或者轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)損害國家、集體、他人利益的,才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同為無效合同。

    首先,在本案中,購房合同是田某與買方自愿簽訂的,該合同明確約定了買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù),賣房人不但按照約定收取了部分購房款,而且還向買房人交付了房屋,買房人在支付了部分購房款后,實際接受房屋并進(jìn)行裝修入住多年,已形成長期占有、使用的事實。

    其次,城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓,確定不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般應(yīng)當(dāng)是指自始不能辦理權(quán)屬登記的房屋。這個規(guī)定主要是針對那些不認(rèn)定無效即不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的,并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)人尚不明確的情況下,對房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和實際變動行為的一種限制,而不必然產(chǎn)生否定房屋買賣合同的效力。

    而且我國實行不動產(chǎn)登記制度,不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件,而非買賣合同的生效要件。本案中,田某根據(jù)其與單位簽訂的購房合同,實際取得了房屋,并已付清全部房款,涉案房屋的權(quán)屬明確,相關(guān)房屋權(quán)屬證的辦理和實際取得處于完全能夠?qū)崿F(xiàn)的可期待狀態(tài),交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶也均是可以完成的。作者:王鑫 陳敏桓  


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