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房地產(chǎn)開發(fā)  
業(yè)主訴請房產(chǎn)公司土地年限縮水為欺詐被駁回
作者:石家莊律師趙麗娜錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2008/10/30 14:58:00

去年4月,浙江省臺(tái)州市一名業(yè)主稱自己購房時(shí)房產(chǎn)公司承諾土地使用期限為70年,可事后辦理有關(guān)權(quán)屬證書時(shí)卻變成了40年,為此起訴到法院,要求房產(chǎn)公司退還多收的30年土地出讓金。今天,臺(tái)州市中級人民法院終審以房產(chǎn)公司沒有構(gòu)成欺詐為由,維持了一審法院駁回業(yè)主訴訟請求的判決。

    2004年9月,趙某與浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同,約定購買位于臺(tái)州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈一套商業(yè)用房,建筑面積54.93平方米,每平方米1.61萬元,總價(jià)88.4萬余元。事后,趙某按約付款,萬達(dá)公司也依約交付了房屋。

    2007年4月,趙某辦理土地證、房產(chǎn)證等證書時(shí),發(fā)現(xiàn)土地使用時(shí)間登記為40年。多次交涉未果后,趙某起訴到法院,要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司(2005年9月,萬達(dá)公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司)退還多收的30年土地出讓金37.9萬余元(即商品房總價(jià)款按70年分?jǐn)偅?

    庭審中,富爾達(dá)公司辯稱雙方簽訂商品房買賣合同時(shí),第一條第一款明確記載國有土地使用權(quán)方式為“出讓”,合同號為臺(tái)開土合(2001)第35號。而在該土地使用權(quán)出讓合同中,明確說明商業(yè)用地的使用年限為40年,住宅用地為70年,辦公用地為50年。因此,合同第一條僅系大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹,并非是向趙某作出的商業(yè)用房國有土地使用權(quán)年限的承諾條款。況且,在雙方簽訂的買賣合同第三條中,房產(chǎn)公司也已明確告知,合同所涉房屋的用途為商業(yè)用房。

    同時(shí),富爾達(dá)公司稱城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條、《浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第11條均明確規(guī)定,商業(yè)用地國有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過40年。現(xiàn)實(shí)生活中,上述規(guī)定屬于公開事項(xiàng),趙某簽訂商品房買賣合同時(shí)理應(yīng)知曉。本案中,趙某簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑,富爾達(dá)公司認(rèn)為不應(yīng)排除惡意訴訟的可能性,屬于嚴(yán)重違背合同法中誠信原則的行為。

    另外,富爾達(dá)公司認(rèn)為趙某購買商業(yè)用房支付的是房款,并非土地出讓金。涉案房屋如果刨除掉土地出讓金,價(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房的價(jià)格。

    一審法院判決駁回趙某的訴訟請求后,趙某提起上訴。

(王先富) 

法官說法

合同內(nèi)容合理合法

訴訟請求理解有誤

    終審判決后,主審法官對判決理由予以了解答。

    主審法官認(rèn)為,本案雙方爭議的焦點(diǎn)在于對雙方所簽商品房買賣合同第一條相關(guān)規(guī)定如何理解。

    涉案合同第一條第二款載明:該地塊面積為5095平方米,規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅、辦公用地,土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日。據(jù)此,趙某認(rèn)為房產(chǎn)公司實(shí)際上是承諾涉案商業(yè)用房的使用期限為70年。

    法院審理后認(rèn)為,該合同第一條的標(biāo)題為項(xiàng)目建設(shè)依據(jù),因此該條款應(yīng)理解為房產(chǎn)公司向購房人說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,具體涵義應(yīng)理解為:規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地,用途不同,則使用年限不同,其中最長年限為70年 ;至于其中商業(yè)用地的使用年限,城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確規(guī)定為40年。

    因此,房產(chǎn)公司并未向趙某承諾過商業(yè)用房的使用年限為70年,故法院對趙某的訴訟請求不予支持。

(張  理) 

編  后

投資房市有風(fēng)險(xiǎn)

決策之時(shí)要謹(jǐn)慎

    據(jù)悉,近幾年來臺(tái)州房地產(chǎn)市場一直是“牛市”,作為浙江的二、三線城市,2001年臺(tái)州普通商品房均價(jià)僅為每平方米一兩千元,而到了2007年底,已上漲到5000元至1萬元,個(gè)別黃金地段甚至超過萬元。

    從2007年下半年開始,臺(tái)州房市開始低迷,據(jù)本案所涉其他購房戶反映,他們2004年購買的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬元,但現(xiàn)在的投資前景只能說是理論上有漲價(jià)空間,實(shí)際上卻是有價(jià)無市,F(xiàn)在,上百萬資金積壓,想出手很困難,即使以原價(jià)再加點(diǎn)利息也根本賣不出去。

    臺(tái)州中院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,僅僅在今年1月至9月間,臺(tái)州市兩級法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案件就有1582件,同比上升32.8%。

    具體到本案,一審時(shí)與趙某一起提起訴訟的業(yè)主有十幾個(gè),二審時(shí)他們出于效率考慮放棄了上訴,僅剩下趙某還在堅(jiān)持。但是,二審開庭時(shí),十幾個(gè)業(yè)主全部到庭聆聽審判,休庭期間則紛紛指著房產(chǎn)公司的代理律師大罵,情緒十分激動(dòng)。

    看來,類似糾紛只是又一次驗(yàn)證了“老話”中蘊(yùn)含的道理:房市有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎。


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