2004年9月，趙某與浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定購買位于臺(tái)州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈一套商業(yè)用房，建筑面積54.93平方米，每平方米1.61萬元，總價(jià)88.4萬余元。事后，趙某按約付款，萬達(dá)公司也依約交付了房屋。

  　　2007年4月，趙某辦理土地證、房產(chǎn)證等證書時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地使用時(shí)間登記為40年。多次交涉未果后，趙某起訴到法院，要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司（2005年9月，萬達(dá)公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司）退還多收的30年土地出讓金37.9萬余元（即商品房總價(jià)款按70年分?jǐn)偅��?

  　　庭審中，富爾達(dá)公司辯稱雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，第一條第一款明確記載國有土地使用權(quán)方式為“出讓”，合同號為臺(tái)開土合（2001）第35號。而在該土地使用權(quán)出讓合同中，明確說明商業(yè)用地的使用年限為40年，住宅用地為70年，辦公用地為50年。因此，合同第一條僅系大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹，并非是向趙某作出的商業(yè)用房國有土地使用權(quán)年限的承諾條款。況且，在雙方簽訂的買賣合同第三條中，房產(chǎn)公司也已明確告知，合同所涉房屋的用途為商業(yè)用房。

  　　同時(shí)，富爾達(dá)公司稱城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條、《浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第11條均明確規(guī)定，商業(yè)用地國有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過40年。現(xiàn)實(shí)生活中，上述規(guī)定屬于公開事項(xiàng)，趙某簽訂商品房買賣合同時(shí)理應(yīng)知曉。本案中，趙某簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑，富爾達(dá)公司認(rèn)為不應(yīng)排除惡意訴訟的可能性，屬于嚴(yán)重違背合同法中誠信原則的行為。

    另外，富爾達(dá)公司認(rèn)為趙某購買商業(yè)用房支付的是房款，并非土地出讓金。涉案房屋如果刨除掉土地出讓金，價(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房的價(jià)格。

  　　一審法院判決駁回趙某的訴訟請求后，趙某提起上訴。

（王先富） 

法官說法

合同內(nèi)容合理合法

訴訟請求理解有誤

  　　終審判決后，主審法官對判決理由予以了解答。

  　　主審法官認(rèn)為，本案雙方爭議的焦點(diǎn)在于對雙方所簽商品房買賣合同第一條相關(guān)規(guī)定如何理解。

  　　涉案合同第一條第二款載明：該地塊面積為5095平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日。據(jù)此，趙某認(rèn)為房產(chǎn)公司實(shí)際上是承諾涉案商業(yè)用房的使用期限為70年。

  　　法院審理后認(rèn)為，該合同第一條的標(biāo)題為項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，因此該條款應(yīng)理解為房產(chǎn)公司向購房人說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限，具體涵義應(yīng)理解為：規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地，用途不同，則使用年限不同，其中最長年限為70年 ；至于其中商業(yè)用地的使用年限，城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確規(guī)定為40年。

    因此，房產(chǎn)公司并未向趙某承諾過商業(yè)用房的使用年限為70年，故法院對趙某的訴訟請求不予支持。

（張  理） 

編  后

投資房市有風(fēng)險(xiǎn)

決策之時(shí)要謹(jǐn)慎

  　　據(jù)悉，近幾年來臺(tái)州房地產(chǎn)市場一直是“牛市”，作為浙江的二、三線城市，2001年臺(tái)州普通商品房均價(jià)僅為每平方米一兩千元，而到了2007年底，已上漲到5000元至1萬元，個(gè)別黃金地段甚至超過萬元。

  　　從2007年下半年開始，臺(tái)州房市開始低迷，據(jù)本案所涉其他購房戶反映，他們2004年購買的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬元，但現(xiàn)在的投資前景只能說是理論上有漲價(jià)空間，實(shí)際上卻是有價(jià)無市�，F(xiàn)在，上百萬資金積壓，想出手很困難，即使以原價(jià)再加點(diǎn)利息也根本賣不出去。

  　　臺(tái)州中院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，僅僅在今年1月至9月間，臺(tái)州市兩級法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案件就有1582件，同比上升32.8%。

  　　具體到本案，一審時(shí)與趙某一起提起訴訟的業(yè)主有十幾個(gè)，二審時(shí)他們出于效率考慮放棄了上訴，僅剩下趙某還在堅(jiān)持。但是，二審開庭時(shí)，十幾個(gè)業(yè)主全部到庭聆聽審判，休庭期間則紛紛指著房產(chǎn)公司的代理律師大罵，情緒十分激動(dòng)。

  　　看來，類似糾紛只是又一次驗(yàn)證了“老話”中蘊(yùn)含的道理：房市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。