河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院對(duì)一起房屋買賣糾紛案件作出終審判決:駁回開發(fā)商的上訴,維持澗西區(qū)人民法院判令其返還購(gòu)房者房款本金39萬(wàn)余元并另行賠償39萬(wàn)余元的一審判決。
王女士是一名公司白領(lǐng),事業(yè)有成,2005年夏天經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選后相中了洛陽(yáng)市繁華路段一套面積147平方米、總價(jià)款39萬(wàn)余元的商品房。與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)訂合同后,王女士先是預(yù)交了5000元定金,隨后又于當(dāng)年9月依約一次性交清房款。開發(fā)商出具了收據(jù)后,告訴王女士2006年10月底前就可以搬進(jìn)新房。
不料,交房日期到了以后,王女士怎么也要不到房子,直到2007年7月,開發(fā)商不但沒有跟她簽訂正式的商品房買賣合同,竟然又以44萬(wàn)元的價(jià)格將王女士訂購(gòu)的房子賣給了他人,該價(jià)格高出王女士預(yù)訂價(jià)近5萬(wàn)元。
王女士非常氣憤,以合同欺詐為由將開發(fā)商起訴到洛陽(yáng)市澗西區(qū)人民法院,請(qǐng)求法院解除雙方的商品房預(yù)訂合同,判決開發(fā)商返還其已經(jīng)支付的39萬(wàn)余元房款,并另行賠償39萬(wàn)余元賠償金。
庭審中,開發(fā)商辯稱王女士違約在先,其交納購(gòu)房定金后本應(yīng)和房地產(chǎn)公司協(xié)商房屋交付條件、時(shí)間、違約責(zé)任等事項(xiàng),但是王女士在接到簽訂合同的電話后,故意不到公司銷售現(xiàn)場(chǎng)簽訂正式合同,因此違約責(zé)任應(yīng)由其自行承擔(dān),開發(fā)商也就有權(quán)按照約定將房屋賣給第三人。另外,既然雙方?jīng)]有簽訂正式合同,開發(fā)商也就不存在所謂的合同欺詐事宜,況且該公司在本起房屋買賣中也沒有什么過(guò)錯(cuò),因此按照相關(guān)規(guī)定,該公司只需將王女士的購(gòu)房款退還即可,王女士的雙倍索賠請(qǐng)求根本沒有什么依據(jù)。
澗西法院一審判決開發(fā)商雙倍賠償王女士的損失之后,開發(fā)商提起上訴。(高 晉)
法官說(shuō)法
預(yù)訂合同已生效 一方毀約法不容
終審宣判后,澗西法院負(fù)責(zé)審理本案的胡曉光法官對(duì)判決理由予以了解答。
胡曉光認(rèn)為,2005年7月,王女士與開發(fā)商在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了商品房預(yù)訂合同,該合同包含了買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的當(dāng)事人的資料和房屋、數(shù)量、價(jià)款、履行地點(diǎn)和方式等內(nèi)容,具備了買賣合同應(yīng)具備的基本要件,已經(jīng)形成了具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的商品房買賣合同,因此該預(yù)定合同合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。
預(yù)訂合同簽訂后,王女士按照約定全額交納了購(gòu)房款,履行了商品房買受人的義務(wù),開發(fā)商亦接受了王女士的購(gòu)房款并出具專用收據(jù),表明開發(fā)商亦確認(rèn)了王女士的行為。2006年10月31日,房屋交付使用時(shí)間到期后,開發(fā)商不僅沒有將王女士預(yù)訂的商品房交付,反而在沒有告知王女士的情況下私自將已訂購(gòu)商品房另行出售,并辦理了所有權(quán)證書,因此而侵害了王女士的合法權(quán)益。
為此,王女士要求解除其與開發(fā)商之間的房屋預(yù)訂合同,返還房款,并要求開發(fā)商承擔(dān)已付房款一倍賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求,事實(shí)清楚,證據(jù)充分,于法有據(jù),法院應(yīng)予以支持。
(張 理)
編 后
“一女二嫁”有原因 懲罰性賠償是利器
近些年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)“一女二嫁”現(xiàn)象屢屢發(fā)生,而究其根源不外乎三點(diǎn)原因,一是某些開發(fā)商缺乏基本商德,在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算,往往以一女二嫁方式損人利己;二是開發(fā)商與買房人存在明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象,給開發(fā)商實(shí)施欺詐行為創(chuàng)造了條件;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,對(duì)開發(fā)商毀約制造了不少的誘惑。
為此,2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條明確規(guī)定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這一司法解釋的出臺(tái),成為解決一房二賣類爭(zhēng)議的利器。
實(shí)質(zhì)上,上述司法解釋的精神實(shí)質(zhì)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條如出一轍,本質(zhì)上都是一種懲罰性賠償措施,其宗旨都是制裁和遏制惡意毀約、摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、損害市場(chǎng)交易安全等行為,促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。
本案判決,無(wú)疑是上述立法精神的具體體現(xiàn)。
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