房產(chǎn)中介聲稱決不降價,可所購商品房簽約剛剛10天即降價14.7萬元,業(yè)主為此將開發(fā)商告到法院索要差價。10月24日,北京市朝陽區(qū)人民法院以開發(fā)商不存在欺詐行為為由,判決駁回了業(yè)主要求賠償差價的訴訟請求。
今年5月10日,涂某與北京方恒置業(yè)股份有限公司簽訂商品房預(yù)售合同,購買了東恒時代家園三期的一套房屋,套內(nèi)建筑面積76.67平方米,總價176萬余元。簽訂合同之前,涂某就聽說開發(fā)商即將對預(yù)售樓盤進行大規(guī)模促銷,擔心購房后房屋貶值,為此向銷售人員詢問相關(guān)情況。當時,銷售人員表示,即將進行的優(yōu)惠活動只針對不好賣的朝北戶型,涂某看中的朝南兩居戶型絕對不會降價,并一再催促涂某簽訂合同。出于對銷售人員的信任,涂某簽訂了購房合同。
不料,購房協(xié)議剛剛簽訂了10天,也即5月19日,涂某獲悉開發(fā)商對除了南向三居以外的所有戶型進行了降價銷售,而且與涂某所購房屋戶型相同、樓層相近且原單價相同的商品房降幅達14.7萬元之多。
涂某認為,銷售人員向其隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實,使其在違背真實意思的情況下訂立了合同,給其造成重大損失,因此訴至法院,要求將合同中約定的房屋單價由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米,并將貸款金額由60萬元變更為45.2萬余元。
庭審中,為了證明銷售人員曾作出過不降價的承諾,涂某提交了事后與銷售主管和置業(yè)顧問商談差價補償?shù)匿浺糇C據(jù)。該錄音顯示,銷售人員確曾對涂某表示過不會降價,當涂某詢問銷售人員是否說過房屋不會降價時,對方回答“這是我的失誤”、“這種情況還是第一次遇見”,銷售人員同時表示“開發(fā)商拿這個房型做促銷我確實很意外”,至于其對于房價的預(yù)測,銷售人員表示自己“沒有那么高的遠見”。
方恒公司辯稱涉案房產(chǎn)由北京均一行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司代理銷售,該公司銷售人員只有接待客戶提供服務(wù)的權(quán)限,對于房屋售價沒有決策權(quán),對涉案房產(chǎn)即將作出的降價策略也不知情,因此其在不知情的情況下作出的不降價表述不構(gòu)成隱瞞或欺詐。同時,銷售人員關(guān)于房屋不會降價的表述只是其個人對價格的預(yù)測,不能代表方恒公司的意思。此外,方恒公司表示,房屋降價是正常的市場風險,涂某應(yīng)有所預(yù)見并承擔風險。(石 巖 張 理)
判決摘要
降價表述僅系預(yù)測事先不知不算欺詐
對于涂某提交的錄音證據(jù),法院認為從錄音中涉及人員的身份、特征、談話內(nèi)容與合同內(nèi)容吻合以及銷售人員的自認,可以判定錄音是涂某與銷售人員談話的內(nèi)容,同時錄音證據(jù)的取得也不違反法律的禁止性規(guī)定,故法院認為該錄音證據(jù)可以作為認定案件事實的證據(jù)。
但是,法院認為盡管該錄音中顯示銷售人員確曾表示房屋不會降價,但是該表述只是對于未來事實的預(yù)測,不是對客觀事實的陳述和合同條款的商討,且該內(nèi)容亦未寫入銷售合同。同時,法院認為銷售人員并非開發(fā)商市場營銷的決策人員,其對房屋是否會降價的預(yù)測也不能代表開發(fā)商的價格決策行為。另外,錄音中銷售人員的表述也顯示,銷售人員在向涂某售樓時并不知道將來肯定會降價,因此其在不知情的情況下作出的預(yù)測不能認定為欺詐。
因此,法院對涂某以欺詐為由要求變更合同的請求不予支持,最終判決駁回了涂某的全部訴訟請求。(
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