3.1.1 法律依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號(hào)，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）；
（3）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂，根據(jù)2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）；
（4）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第二百五十六號(hào)，由國務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議于1998年12月24日通過，自1999年1月1日起施行）；
（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第五十五號(hào)，由國務(wù)院于1990年5月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（6）《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號(hào)，由建設(shè)部于1992年12月4 日公布，自1993年1月1日起施行）；
（7）國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號(hào)，由國務(wù)院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（8）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第三十九號(hào)，由國土資源部于2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行）；
（9）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第二十一號(hào)，由國土資源部于2003年6月11日發(fā)布，自2003年8月1日起施行）；
（10）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號(hào)，由監(jiān)察部、國土資源部于2004年3月31日發(fā)布，自2004年3月31日起施行）；
（11）國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)，由國務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（12）國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)，由國務(wù)院于2006年8月31日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（13）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)，由國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（14）最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)[1996]2號(hào)，由最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（15）最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)，由最高人民法院于2005年6月18日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
（16）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)[2006]114號(hào)，由國土資源部于2006年5月31日發(fā)布，自2006年8月1日起施行）；
（17）《上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法(2002修正)》（上海市人民政府令第一百一十九號(hào)，由上海市人民政府令第二十九號(hào)于1996年6月21日發(fā)布，根據(jù)2002年4月1日上海市人民政府令第一百一十九號(hào)修正并重新發(fā)布，自1996年7月1日起施行）；
（18）《國家土地管理局土地登記規(guī)則》（[1995]國土[法]字第184號(hào)，由原國家土地管理局1995年12月28日發(fā)布，自1996年2月1日起施行）；
（19）《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局令第八號(hào)，由原國家土地管理局1998年2月17日發(fā)布，自1998年3月1日起施行）。
3.2.1 概念界定
國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后將該幅土地交付土地使用者使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。
3.2.2 范圍
（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
3.2.3 在原集體所有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序
（1）建設(shè)單位必須持國務(wù)院管理部門或者縣級(jí)以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請(qǐng)；
（2）縣級(jí)以上土地管理部門審查同意申請(qǐng)后，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目選址；選址后，由土地管理部門根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案及申請(qǐng)用地范圍，向擬征土地所在地的有關(guān)部門發(fā)征詢單；擬征土地所在地有關(guān)部門同意后，被征土地的地方人民政府組織建設(shè)單位與被征地單位及有關(guān)部門依法商定征收土地的補(bǔ)償安置方案，然后按照審批權(quán)限，提交縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)，再由土地管理部門發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書；
（3）在獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，由土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。建設(shè)項(xiàng)目竣工后，先由建設(shè)項(xiàng)目管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收；再由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核查實(shí)際用地，在認(rèn)可后才能按有關(guān)規(guī)定辦理土地管理登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。至此，建設(shè)用地單位才正式取得劃撥的土地使用權(quán)。
3.2.4 在國有建設(shè)用地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序
1、預(yù)審
由土地行政管理部門對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。
2、申請(qǐng)
建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。
3、審查
市、縣人民政府土地行政管理部門對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，擬定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。
4、批準(zhǔn)
供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由市、縣人民政府土地行政管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。
5、登記
建設(shè)單位向市、縣人民政府土地行政管理部門申請(qǐng)土地登記，并由市、縣人民政府頒發(fā)《國有土地使用證》。
3.2.5 在國有荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的特殊程序
（1）使用國有荒山、荒地的，實(shí)行無償劃撥；
（2）使用其他單位使用的國有土地，原使用單位受到損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償；
（3）原使用單位需要搬遷的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)搬遷補(bǔ)償。
3.3.1 概念界定
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3.3.2 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的前提條件
1、征收
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
2、規(guī)劃
土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
3、報(bào)批
縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
3.3.3 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的使用期限
（1）居住用地：七十年；
（2）工業(yè)用地：五十年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：五十年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地：四十年；
（5）綜合用地或者其他用地：五十年。
3.3.4 以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得國有土地使用權(quán)
1、具體方式
（1）招標(biāo)：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政管理部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。按照招標(biāo)公告針對(duì)的對(duì)象范圍的不同，招標(biāo)出讓方式可分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種；
（2）拍賣：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為；
（3）掛牌：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
2、適用范圍
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；
（2）供應(yīng)工業(yè)用地；
（3）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改變用途，《國有土地劃撥決定書》或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
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