律師辦理國有土地使用權法律業(yè)務操作指引(2007)之二 第三節(jié) 土地儲備合同
2.3.1 合同當事人 (1)除儲備灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地外,儲備其他各類土地,儲備機構(gòu)均需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同; (2)儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地,以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地,均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方,簽署土地儲備合同; (3)儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地,應以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權人作為合同相對方,簽署土地儲備合同。 特別提示:在審查土地儲備合同的當事人時,應重點審查作為合同相對方的土地原權利人,其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在,是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力;若系法人,其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。
2.3.2 合同主要內(nèi)容 (1)儲備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等; (2)土地儲備的補償價格; (3)土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式; (4)儲備土地的交付期限和標準; (5)儲備土地的資料、文件移交; (6)合同各方在土地儲備過程中的義務和責任; (7)土地儲備手續(xù)的辦理及配合; (8)違約責任; (9)不可抗力條款; (10)爭議解決方式; (11)土地儲備各方約定的其他事項。
2.3.3 土地儲備補償價格 除灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地外,儲備其他各類土地,儲備機構(gòu)應給予儲備土地原權利人補償,即在儲備合同中明確約定補償價格。 土地儲備補償價格,主要通過儲備各方以協(xié)商方式確定。其中,土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的,應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情,與該單位進行協(xié)商,確定補償價格。 特別提示: (1)土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等; (2)補償價格可以是單價或者總價。若為單價,應注意土地面積的計算標準、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問題。
2.3.4 儲備土地的交付 土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。 儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整,或者約定的其他條件。
2.3.5 土地儲備機構(gòu)的主要義務 (1)取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可; (2)作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關準備; (3)安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金; (4)按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款; (5)辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù); (6)按照法律法規(guī)的規(guī)定,自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜; (7)完成儲備土地交付的驗收手續(xù); (8)辦理儲備土地的房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。
2.3.6 儲備土地原權利人的主要義務 (1)取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可; (2)做好土地儲備的前期工作,確保按期交付儲備土地; (3)按期完成儲備土地交付條件和標準,協(xié)助儲備機構(gòu)驗收,并向儲備機構(gòu)交付土地; (4)收取儲備機構(gòu)所付補償款項,并出具合法收款憑證或者發(fā)票; (5)協(xié)助儲備機構(gòu)完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜; (6)協(xié)助儲備機構(gòu)辦理土地儲備房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。
2.3.7 違約情形 1、土地儲備原權利人違約 (1)土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地; (2)儲備土地在辦理房地產(chǎn)權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制; (3)原權利人未予配合或者協(xié)助儲備機構(gòu)辦理儲備土地房地產(chǎn)權利登記。 2、土地儲備機構(gòu)違約 (1)土地儲備機構(gòu)未按時支付補償款項; (2)土地儲備機構(gòu)未按時驗收并接受儲備土地交付。
第四節(jié) 土地儲備的程序
2.4.1 土地儲備立項手續(xù)的辦理 土地儲備機構(gòu)應當向投資管理部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。儲備地塊的前期開發(fā)立項,參照上海市固定資產(chǎn)投資項目的審批程序辦理。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構(gòu)提交的項目建議書之日起10個工作日內(nèi)完成審批。 特別提示:下列儲備地塊的審批,由上海市發(fā)展和改革委員會實施: (1)上海市土地儲備中心和上海市政府批準的土地儲備專門機構(gòu)實施儲備的地塊; (2)擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地。
2.4.2 土地儲備規(guī)劃手續(xù)的辦理 土地儲備的前期開發(fā)立項批準后,土地儲備機構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門申領建設用地規(guī)劃許可證,規(guī)劃許可證應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。 土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設用地規(guī)劃許可證,由上海市和各區(qū)(縣)規(guī)劃部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi),按規(guī)劃管理權限審核辦理。其中,儲備地塊有經(jīng)批準的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的,建設用地規(guī)劃許可證應當載明該地塊基礎性建設的規(guī)劃要求。
2.4.3 土地儲備用地手續(xù)的辦理 儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后,土地儲備機構(gòu)可以向土地管理部門申領建設用地批準文件。其中,儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的,由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后,發(fā)給建設用地批準文件。 土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設用地批準文件的,由上海市和各區(qū)(縣)土地管理部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi),按建設用地管理權限審核辦理。儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的,按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。 建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
2.4.4 土地儲備的補償安置 1、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的補償 土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的,應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情,與該單位進行協(xié)商,確定補償價格,簽訂收購儲備協(xié)議。 2、土地儲備涉及房屋拆遷和征收農(nóng)村集體所有土地的補償 土地儲備涉及房屋拆遷、征收農(nóng)村集體所有土地的,應當按照國家和本市的有關規(guī)定,辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續(xù),并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。
2.4.5 土地儲備的房地產(chǎn)登記 1、儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)登記 土地儲備機構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后,應當由上海市土地儲備中心向上海市房地產(chǎn)登記處申請土地使用權初始登記。申請登記時除應提交土地儲備計劃外,還應提交下列文件: (1)《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件); (2)身份證明(復印件); (3)《上海市灘涂開發(fā)利用許可證》(原件); (4)灘涂工程竣工驗收合格證明(原件); (5)成陸后的地籍圖(原件二份); (6)土地勘測報告(原件); (7)有立項批文的,還應提交立項批準書(原件)。 特別提示:土地儲備計劃的主體應當與《灘涂開發(fā)利用許可證》上載明的主體相一致。上海市房地產(chǎn)登記處辦理灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格土地的土地使用權初始登記,房地產(chǎn)權證中的土地使用權來源記載為“劃撥”。土地用途的記載,對無立項批文的,按“其他未利用土地”記載;有立項批文的,按立項批文上土地用途記載。屬土地儲備的,房地產(chǎn)權證的附記欄注記“土地儲備”。 2、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的房地產(chǎn)登記 土地儲備機構(gòu)收購儲備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地的,應當持收購儲備協(xié)議、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權證等有關材料,向市或者區(qū)縣土地管理部門申請收回原土地使用權;經(jīng)批準后,由市或者區(qū)縣土地管理部門注銷原房地產(chǎn)權證。 土地儲備機構(gòu)持收回原土地使用權的批準文件等有關材料,向市或者區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請土地登記,領取土地儲備的房地產(chǎn)權證。申請土地登記時,應提供以下材料: (1)《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件); (2)身份證明(復印件); (3)原土地使用者的房地產(chǎn)權證書(原件); (4)土地儲備計劃(復印件); (5)國有土地使用權收購儲備協(xié)議(原件); (6)建設用地批準文件(原件); (7)地籍圖(原件二份); (8)土地勘測報告(原件)。 3、儲備其他土地的房地產(chǎn)登記 土地儲備機構(gòu)儲備依法收回的閑置國有土地、依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地, 在取得建設用地批準文件后,可以申請土地使用權初始登記,登記時應向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交下列文件: (1)《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件); (2)身份證明(復印件); (3)土地儲備計劃(復印件); (4)建設用地批準文件(原件); (5)地籍圖(原件二份); (6)土地勘測報告(原件); (7)屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,還應提交農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準文件。
2.4.6 土地儲備地塊的臨時利用 經(jīng)規(guī)劃管理部門批準,土地儲備機構(gòu)可以在土地儲備期間,臨時利用儲備地塊。臨時利用儲備地塊的,應當按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門辦理相關用地手續(xù)。 儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境,不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。 土地儲備機構(gòu)不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經(jīng)營性業(yè)務。
2.4.7 土地儲備地塊的供應 1、交付供應 土地儲備機構(gòu)應當按照土地供應計劃的要求,做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。儲備地塊交付供地的前期準備工作主要包括:對于按照批準的投資、規(guī)劃、建設要求實施基礎性建設的儲備地塊,經(jīng)市或者區(qū)縣土地管理部門會同規(guī)劃等有關部門驗收合格后,方可按土地供應計劃交付供應。 儲備地塊的出讓工作,由市或者區(qū)(縣)土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機構(gòu),按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定和土地利用年度計劃組織實施。 儲備地塊交付供應時,土地儲備機構(gòu)應當按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定,配合市或者區(qū)縣土地管理部門做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關部門書面征詢意見,編制招標拍賣文件,組織現(xiàn)場踏勘,接受地塊情況咨詢等前期準備工作。土地儲備的房地產(chǎn)權證應當由市房地資源局收回。 2、前期費用補償及土地儲備專項資金 儲備地塊出讓所得的價款中,屬于土地使用權出讓金的部分,由受讓人支付給土地管理部門。 屬于土地前期開發(fā)費用的部分,由受讓人支付給土地儲備機構(gòu),并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后,納入土地儲備專項資金。 財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本、開支以及土地儲備機構(gòu)的財務狀況進行核查、審計。
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