律師辦理國有土地使用權法律業(yè)務操作指引（2007）之二
第三節(jié) 土地儲備合同

2.3.1 合同當事人
（1）除儲備灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地外，儲備其他各類土地，儲備機構(gòu)均需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同；
（2）儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同；
（3）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
特別提示：在審查土地儲備合同的當事人時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。

2.3.2 合同主要內(nèi)容
（1）儲備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等；
（2）土地儲備的補償價格；
（3）土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式；
（4）儲備土地的交付期限和標準；
（5）儲備土地的資料、文件移交；
（6）合同各方在土地儲備過程中的義務和責任；
（7）土地儲備手續(xù)的辦理及配合；
（8）違約責任；
（9）不可抗力條款；
（10）爭議解決方式；
（11）土地儲備各方約定的其他事項。

2.3.3 土地儲備補償價格
除灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構(gòu)應給予儲備土地原權利人補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。
土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協(xié)商方式確定。其中，土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格。
特別提示：
（1）土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等；
（2）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應注意土地面積的計算標準、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問題。

2.3.4 儲備土地的交付
土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。
儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整，或者約定的其他條件。

2.3.5 土地儲備機構(gòu)的主要義務
（1）取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可；
（2）作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關準備；
（3）安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金；
（4）按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款；
（5）辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)；
（6）按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜；
（7）完成儲備土地交付的驗收手續(xù)；
（8）辦理儲備土地的房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。

2.3.6 儲備土地原權利人的主要義務
（1）取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可；
（2）做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地；
（3）按期完成儲備土地交付條件和標準，協(xié)助儲備機構(gòu)驗收，并向儲備機構(gòu)交付土地；
（4）收取儲備機構(gòu)所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發(fā)票；
（5）協(xié)助儲備機構(gòu)完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜；
（6）協(xié)助儲備機構(gòu)辦理土地儲備房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。

2.3.7 違約情形
1、土地儲備原權利人違約
（1）土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地；
（2）儲備土地在辦理房地產(chǎn)權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制；
（3）原權利人未予配合或者協(xié)助儲備機構(gòu)辦理儲備土地房地產(chǎn)權利登記。
2、土地儲備機構(gòu)違約
（1）土地儲備機構(gòu)未按時支付補償款項；
（2）土地儲備機構(gòu)未按時驗收并接受儲備土地交付。

第四節(jié) 土地儲備的程序

2.4.1 土地儲備立項手續(xù)的辦理
土地儲備機構(gòu)應當向投資管理部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。儲備地塊的前期開發(fā)立項，參照上海市固定資產(chǎn)投資項目的審批程序辦理。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構(gòu)提交的項目建議書之日起10個工作日內(nèi)完成審批。
特別提示：下列儲備地塊的審批，由上海市發(fā)展和改革委員會實施：
（1）上海市土地儲備中心和上海市政府批準的土地儲備專門機構(gòu)實施儲備的地塊；
（2）擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地。

2.4.2 土地儲備規(guī)劃手續(xù)的辦理
土地儲備的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門申領建設用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設用地規(guī)劃許可證，由上海市和各區(qū)（縣）規(guī)劃部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，按規(guī)劃管理權限審核辦理。其中，儲備地塊有經(jīng)批準的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的，建設用地規(guī)劃許可證應當載明該地塊基礎性建設的規(guī)劃要求。

2.4.3 土地儲備用地手續(xù)的辦理
儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構(gòu)可以向土地管理部門申領建設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設用地批準文件。
土地儲備機構(gòu)申請儲備地塊的建設用地批準文件的，由上海市和各區(qū)（縣）土地管理部門自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，按建設用地管理權限審核辦理。儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。
建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。

2.4.4 土地儲備的補償安置
1、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的補償
土地儲備機構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格，簽訂收購儲備協(xié)議。
2、土地儲備涉及房屋拆遷和征收農(nóng)村集體所有土地的補償
土地儲備涉及房屋拆遷、征收農(nóng)村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續(xù)，并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。

2.4.5 土地儲備的房地產(chǎn)登記
1、儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)登記
土地儲備機構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后，應當由上海市土地儲備中心向上海市房地產(chǎn)登記處申請土地使用權初始登記。申請登記時除應提交土地儲備計劃外，還應提交下列文件：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）《上海市灘涂開發(fā)利用許可證》（原件）；
（4）灘涂工程竣工驗收合格證明（原件）；
（5）成陸后的地籍圖（原件二份）；
（6）土地勘測報告（原件）；
（7）有立項批文的，還應提交立項批準書（原件）。
特別提示：土地儲備計劃的主體應當與《灘涂開發(fā)利用許可證》上載明的主體相一致。上海市房地產(chǎn)登記處辦理灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格土地的土地使用權初始登記，房地產(chǎn)權證中的土地使用權來源記載為“劃撥”。土地用途的記載，對無立項批文的，按“其他未利用土地”記載；有立項批文的，按立項批文上土地用途記載。屬土地儲備的，房地產(chǎn)權證的附記欄注記“土地儲備”。
2、儲備擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地的房地產(chǎn)登記
土地儲備機構(gòu)收購儲備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地的，應當持收購儲備協(xié)議、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權證等有關材料，向市或者區(qū)縣土地管理部門申請收回原土地使用權；經(jīng)批準后，由市或者區(qū)縣土地管理部門注銷原房地產(chǎn)權證。
土地儲備機構(gòu)持收回原土地使用權的批準文件等有關材料，向市或者區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請土地登記，領取土地儲備的房地產(chǎn)權證。申請土地登記時，應提供以下材料：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）原土地使用者的房地產(chǎn)權證書（原件）；
（4）土地儲備計劃（復印件）；
（5）國有土地使用權收購儲備協(xié)議（原件）；
（6）建設用地批準文件（原件）；
（7）地籍圖（原件二份）；
（8）土地勘測報告（原件）。
3、儲備其他土地的房地產(chǎn)登記
土地儲備機構(gòu)儲備依法收回的閑置國有土地、依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地, 在取得建設用地批準文件后，可以申請土地使用權初始登記，登記時應向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交下列文件：
（1）《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）土地儲備計劃（復印件）；
（4）建設用地批準文件（原件）；
（5）地籍圖（原件二份）；
（6）土地勘測報告（原件）；
（7）屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應提交農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準文件。

2.4.6 土地儲備地塊的臨時利用
經(jīng)規(guī)劃管理部門批準，土地儲備機構(gòu)可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。臨時利用儲備地塊的，應當按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門辦理相關用地手續(xù)。
儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。
土地儲備機構(gòu)不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經(jīng)營性業(yè)務。

2.4.7 土地儲備地塊的供應
1、交付供應
土地儲備機構(gòu)應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。儲備地塊交付供地的前期準備工作主要包括：對于按照批準的投資、規(guī)劃、建設要求實施基礎性建設的儲備地塊，經(jīng)市或者區(qū)縣土地管理部門會同規(guī)劃等有關部門驗收合格后，方可按土地供應計劃交付供應。
儲備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機構(gòu)，按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定和土地利用年度計劃組織實施。
儲備地塊交付供應時，土地儲備機構(gòu)應當按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定，配合市或者區(qū)縣土地管理部門做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關部門書面征詢意見，編制招標拍賣文件，組織現(xiàn)場踏勘，接受地塊情況咨詢等前期準備工作。土地儲備的房地產(chǎn)權證應當由市房地資源局收回。
2、前期費用補償及土地儲備專項資金
儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門。
屬于土地前期開發(fā)費用的部分，由受讓人支付給土地儲備機構(gòu)，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后，納入土地儲備專項資金。
財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本、開支以及土地儲備機構(gòu)的財務狀況進行核查、審計。