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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房屋買賣“陰陽合同”有風(fēng)險(xiǎn) |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/10/19 11:28:00 |
案例：宋女士通過中介購(gòu)買了一套價(jià)位180萬元的高檔房，為少繳稅費(fèi)，在中介建議下，簽訂了兩份合同：一份是辦理過戶手續(xù)應(yīng)付交易所房?jī)r(jià)定價(jià)為138萬元的合同；另一份是買、賣、中介三方認(rèn)定180萬元價(jià)格的合同。到過戶的前一天，賣方認(rèn)為180萬元房?jī)r(jià)過低，要求要么190萬元成交，要么認(rèn)定房屋買賣合同無效。
分析：在二手房交易中，為躲避稅費(fèi)，買賣雙方往往簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”），一份是交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低，為辦納稅申請(qǐng)以及過戶時(shí)使用的合同；一份是買賣雙方及中介認(rèn)定的真實(shí)價(jià)格，共同簽署的買賣合同。 1.對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況，后合同優(yōu)先于前合同，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅等故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有少繳稅費(fèi)的非法目的，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。 2.同時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂的實(shí)際履行情況、約定的成交價(jià)與平均價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷認(rèn)定。 3.一般二手房交易中的繳納稅費(fèi)數(shù)額依據(jù)為房屋的評(píng)估價(jià)格。
提醒：買賣雙方簽訂 “陰陽合同”，一旦交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，賣方可能拿不到全部房?jī)r(jià)款；而買方雖少繳納了有關(guān)稅費(fèi)，但再度賣房時(shí)就要承擔(dān)更多的個(gè)人所得稅、土地增值稅和土地受益金，同時(shí)，當(dāng)事人可能還要承擔(dān)相應(yīng)的偷稅的刑事責(zé)任。
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