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房地產(chǎn)開發(fā)  
土地法修訂涉及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn) 小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正
作者:石家莊律師趙麗娜錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/10/18 19:22:00

      宅基地房將可“轉(zhuǎn)正”上市?

  專家認(rèn)為,宅基地房或適度松綁,但要上市流轉(zhuǎn)為時尚早

  時報訊 有消息稱,目前《土地管理法》正由國土資源部政策法規(guī)司緊張修訂中,其中可能涉及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新。

  如果農(nóng)民宅基地可以上市流轉(zhuǎn),是否意味著宅基地房的“轉(zhuǎn)正”呢?

  廣州市建設(shè)用地方面資深專家昨日表示,宅基地如獲上市流轉(zhuǎn),可能帶來宅基地房的松綁。但它要與商品房一樣進(jìn)行交易,還有很長的路要走。宅基地房放開并非“洪水猛獸”,對廣州市房地產(chǎn)市場的沖擊,未如想象中嚴(yán)重。

  宅基地房或可上市流轉(zhuǎn)
  小產(chǎn)權(quán)房,在廣州被稱為宅基地房,最初以“集資房”形式出現(xiàn)!凹Y房”開發(fā)始于1991年白云區(qū)太和鎮(zhèn),以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黃埔和番禺。截至2000年,白云區(qū)已建成集資房面積765.0454萬平方米,列各區(qū)之首;在建面積為107萬平方米。

  業(yè)內(nèi)人士介紹,宅基地房建設(shè)無詳細(xì)規(guī)劃作依據(jù),隨意性大,布局不合理,無資質(zhì)施工等問題,存在安全隱患。而且,宅基地房產(chǎn)普遍缺乏基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施。最重要的是,大量“集資房”基本未辦理任何用地和報建手續(xù),因此無法辦理房產(chǎn)證。近兩年,廣州發(fā)生多起因宅基地建房的法律訴訟事件。

  有消息稱,目前《土地管理法》也由國土資源部政策法規(guī)司在緊張修訂中,其中可能涉及農(nóng)村宅基地將獲準(zhǔn)上市流轉(zhuǎn)。廣州市資深土地用地專家稱,事實(shí)上廣東省已經(jīng)出了流轉(zhuǎn)宅基地辦法,但實(shí)際實(shí)施中有很多問題。因為流轉(zhuǎn)辦法只是政府規(guī)章,未上升到法律的層面,所以不能保證各部門在合法有效物權(quán)的共識。

  該專家透露,目前修訂時想把宅基地建設(shè)逐步與國有土地得到銜接,但是否能通過尚未得知。如果能在法律層面上允許宅基地上市流轉(zhuǎn),可能帶來宅基地房的松綁。這樣的影響不亞于上世紀(jì)八九十年代,深圳實(shí)施的土地有償制度,甚至改革的意義更甚于前者,能夠使得土地資源的效力得到釋放。

  對樓市沖擊不會太大

  宅基地房如果能上市流轉(zhuǎn),是否會對商品房市場產(chǎn)生很大的沖擊?資深建設(shè)用地專家稱,宅基地房即便可以上市流轉(zhuǎn),跟商品房始終不是完全一樣的,影響也沒有想象中那么可怕。廣州市真正的宅基地建好了房子空著,等待進(jìn)行交易的量也不會特別多。獲得“準(zhǔn)生證”后,宅基地房價是否會驟然飆升,跟商品房之間的價差如何都還是未知數(shù)。

  宅基地房開發(fā)的品質(zhì)、所處位置等都跟商品房沒法比,目前即便是富裕村建的村民小區(qū),也跟商品房的品質(zhì)有一定的距離。所以可能是市場把這種流轉(zhuǎn)想得太可怕了,覺得一放開就會有很多村來建房,過高估計了這種假設(shè)的供應(yīng)量。

  最關(guān)鍵的是,廣州市對新增建設(shè)用地審批年度計劃,會嚴(yán)格控制。如果宅基地房能上市流轉(zhuǎn),可能會刺激了想開發(fā)的需求,但最終能獲得審批的住宅建設(shè)量,也會非常有限。

  因為并不是有了土地改革,建設(shè)用地審批量也會跟著上升。這好比房改房上市,對商品房市場也沒有形成很大的沖擊,反而更多的是市場體系的完善。即農(nóng)民把一部分自己不住的房子,通過市場進(jìn)行資源更優(yōu)化配置。

  宅基地房要拿產(chǎn)權(quán)證并不易

  華南農(nóng)業(yè)大學(xué)國土資源研究中心主任吳順輝表示,在目前的情況下,農(nóng)民土地制度方面應(yīng)該求穩(wěn),宅基地上市流轉(zhuǎn)的需求目前并不是那么迫切,不流轉(zhuǎn)也不會導(dǎo)致什么問題。

  對于宅基地上市流轉(zhuǎn),不少人只是看到了錢的流動,但事實(shí)上還涉及到很多別的問題,F(xiàn)在法律上都規(guī)定是一戶一宅基地,流轉(zhuǎn)出去了農(nóng)民的住所怎么辦。西部、沿海有些農(nóng)民到了城鎮(zhèn)買房,但最終發(fā)現(xiàn)找不到工作,還是回到農(nóng)村種田。因此在就業(yè)方面的配套,非常重要。

  資深建設(shè)用地專家認(rèn)為,宅基地部分所有權(quán)應(yīng)該由誰來做代表,是由村長還是村委會,出讓合同應(yīng)該怎么簽,都是問題。此外,房子建成后,是用預(yù)售制度,還是只能賣現(xiàn)樓,種種物權(quán)配套制度都需要理順。

  業(yè)內(nèi)人士表示,對于現(xiàn)有的宅基地房來說,能流轉(zhuǎn)看起來是利好,但不會馬上就體現(xiàn)出來了。宅基地房要拿得產(chǎn)權(quán)證,還會有很長的路要走。因為原來的宅基地房開發(fā)有很多條件并未完善,需要補(bǔ)辦很多手續(xù)補(bǔ)交很多費(fèi)用。此外,政策出臺后相關(guān)制度的配套完善,需要一定的時間才能最終落地。

  知多D

  宅基地房沒有產(chǎn)權(quán)

  宅基地房占用的是集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證。

  宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證,可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓,但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。(信息時報)


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