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房地產(chǎn)開發(fā)  
石家莊律師推薦:房地產(chǎn)企業(yè)如何提高利潤?
作者:石家莊律師趙麗娜編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/10/5 16:31:00

      房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長,業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié),其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此,運(yùn)用稅收籌劃的原理,正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題,合理合法地降低企業(yè)稅收成本,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
  控制房地產(chǎn)的增值率
  地產(chǎn)的增值率是指房地產(chǎn)的增值額與扣除項目的比率!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定,土地增值稅實行4級超率累進(jìn)稅率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率是30%;增值額超過扣除項目金額50%的部分,稅率為40%;增值率超過100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值率超過200%的部分稅率為60%。此外,該條例還特別規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值率未超過20%的免繳土地增值稅。因此,降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵,就是控制房地產(chǎn)的增值率,在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上,特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時,對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況,事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。也就是說,此時要考慮稅收成本對企業(yè)銷售利潤的影響。尤其在臨界點(diǎn)附近,究竟把價格制定的高一些還是稍微低一些,要進(jìn)行認(rèn)真的計算和比較,正確處理銷售價格和稅收之間的關(guān)系。
  需要特別強(qiáng)調(diào)的是,按照現(xiàn)行規(guī)定,納稅人建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅,從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度的跳躍。因此待出售的房地產(chǎn)增值率在20%附近時,更應(yīng)該高度關(guān)注。
  現(xiàn)舉例予以說明(以下不考慮加計扣除20%部分):甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000平方米的商品房,扣除項目金額為840萬元,現(xiàn)有兩種銷售方案,一是按照2000元/平方米的價格出售;二是按照2100元/平方米的價格出售。那么對于方案一,房屋的售價為2000×5000=1000(萬元),扣除項目金額為840萬元,增值額為1000-840=160(萬元),增值率為160÷840=19.05%,小于20%的臨界點(diǎn),無需繳納土地增值稅,企業(yè)的利潤為160萬元。方案二中,由于增加銷售收入50萬元(100×5000),導(dǎo)致增加營業(yè)稅及附加50×5%+50×5%×(7%+3%)=2.75(萬元),因而扣除項目為842.75萬元。按此計算,房屋的增值率為(1050-842.75)÷842.75=24.59%,需要繳納土地增值稅(1050-842.75)×30%=62.2(萬元),企業(yè)的利潤為1050-842.75-62.2=145.05(萬元),銷售價格提高之后稅后利潤卻下降了14.95萬元。
  設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司
  上面的介紹,說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的增值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來,設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售,同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。
  仍以上面的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例(以下均不考慮加計扣除20%因素),該企業(yè)原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產(chǎn),扣除項目金額為840萬元,同理可知增值率為42.86%,企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元,還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅2400×5000×5%=60(萬元),城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×(7%+3%)=6(萬元),印花稅忽略不計,合計繳納稅款174萬元,企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司,甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司,銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售,則對于甲企業(yè)而言,仍然無需繳納土地增值稅,利潤為160萬元,但是需要繳納營業(yè)稅50萬元,城建稅及教育附加5萬元,稅后利潤為105萬元;其銷售子公司實現(xiàn)銷售利潤200萬元,因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不能加計20%扣除,且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策,需繳納營業(yè)稅(2400-2000)×5000×5%=10(萬元),城建稅及教育費(fèi)附加1萬元,共計11萬元。其增值率為(1200-1000-11)÷(1000+11)=18.69%,需繳納土地增值稅為:(1200-1000-11)×30%=56.7(萬元),其稅后凈利潤為132.3萬元,甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤237.3萬元,通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤51.3萬元。
  變房地產(chǎn)銷售為投資
  按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不繳營業(yè)稅,而且自2003年1月1日起,對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。
  如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例,甲企業(yè)欲出售5000平方米的住房給乙企業(yè),如前所述,如果以2400元/平方米的價格直接出售,需要繳納土地增值稅108萬元,繳納營業(yè)稅60萬元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議,甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán),則可以合法地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時,為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性,甲企業(yè)可以作出一些讓步,給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償,但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
  綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān),還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大,涉及面廣,處理也較為復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項經(jīng)營管理活動,不僅要耗費(fèi)成本,也存在一定的風(fēng)險性。比如設(shè)立銷售公司就會增加企業(yè)的經(jīng)營成本,變房地產(chǎn)銷售為投資的籌劃方式也存在一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的稅收籌劃時,事先要進(jìn)行必要的成本收益分析,并注意風(fēng)險的防范與控制,進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣,才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。

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