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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊律師在線:商品房質(zhì)量問題如何索賠? |
作者:石家莊律師趙麗娜編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間:2008/9/21 19:44:00 |
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的規(guī)定,商品房質(zhì)量問題通?煞譃橐韵氯N情形: 一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失 《解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持!边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況:一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。 二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。 《解釋》第十三條第二款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)!边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題,是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題,包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題,室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題,電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。一般來說,房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題,購房人應(yīng)在房屋交付時要求出賣人給以修復(fù)。因為購房人在接受房屋時,一般要對房屋進(jìn)行必要的驗收,這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù),經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,應(yīng)立即找開發(fā)商,要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章,在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了,應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任,并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題,在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下,購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費用,應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,購房人可自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等,應(yīng)由出賣人承擔(dān)。 三、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房人可以請求解除合同和賠償損失。 《解釋》第十三條第一款規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握,法律沒有作出具體規(guī)定,應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況,司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。
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