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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊律師提醒:二手房買賣的風(fēng)險分析 |
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間:2008/9/9 23:47:00 |
一、選擇中介機構(gòu)的風(fēng)險 目前北京的房屋交易仍屬賣方市場。做為購房人不通過中介機構(gòu)很難找到自己需要的合適房源。而一些不法的二手房中介機構(gòu)乘機設(shè)置以下圈套,坑害消費者: 1、不讓購房者與房主見面,從中賺取差價; 2、不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察,有意隱瞞房屋質(zhì)量問題; 3、不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況; 4、沒有如實介紹商品房面積的含義; 5、與購房人玩弄文字游戲,簽訂不公平合同。對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊。 二、房屋價格風(fēng)險 價格問題是二手房交易最大的問題。賣房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的房價來比較確定自己所售房屋價格,導(dǎo)致二手房價格與商品房價格差距不大;而買方由于考慮到自己所買的房屋是一個舊房出價較低,從而導(dǎo)致雙方價格相差懸殊,無法成交。建議買賣雙方參考以下因素對標(biāo)的房屋價格有一個清醒的認(rèn)識: 1、房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期,按照理論折舊率,混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年,每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后,功能陳舊,這同新建商品房無法相比,相應(yīng)房價也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。 ~ 2、環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的,也有社會的;既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。 三、法律風(fēng)險 1、買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約,使出賣人不能得到全部房款。 2、標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險。此方面的風(fēng)險主要有:1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2、房屋權(quán)屬存有爭議;3、房屋為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4、房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益;5、房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;6、已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;8、交易房屋存有質(zhì)量問題。 3、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇,其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時,登記機關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法,權(quán)屬變更將無法登記,房屋交易也將無效。
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