近日，廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院對一起房屋買賣合同糾紛案件進行一審宣判，判決駁回原告勞某要求被告佛山市瀾石房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司退還其多收的房款41792元及利息的訴訟請求。

　　1994年，被告與第三人佛山快滿房地產(chǎn)公司簽訂《合作經(jīng)營開發(fā)項目協(xié)議》，約定將其擁有使用權(quán)的54畝土地作價4860萬元轉(zhuǎn)讓給快滿公司開發(fā)“銀苑商住城”。事后，雙方一直未辦理過戶手續(xù)，上述樓盤卻仍以被告名義開發(fā)。1998年8月至9月間，原告與第三人快滿公司先后簽訂商品房買賣臨時合同及商品房屋買賣合約各一份，約定原告以總價208959元購買上述樓盤中總面積為99.16平方米的住宅一套。后原告依約支付了全部款項。同年8月28日，被告向原告出具了票面金額為167167元的購房發(fā)票一張及金額為41792元的“水電道路綜合費”收據(jù)一張。同年9月，為了辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)證，原告又與被告簽訂商品房購銷合同一份，將房屋交易價格約定為167167元，并以該合同辦理了登記備案。今年3月，原告以被告在商品房購銷合同約定之外另收“水電道路綜合費”的行為無效為由向法院起訴，要求被告退還上述綜合費41792元及利息。

　　起訴后，被告以快滿公司為實際經(jīng)營人為由申請追加其為第三人，法院審查后予以準許。

　　庭審中，被告瀾石房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司及第三人快滿公司辯稱，所謂“水電道路綜合費”實際是原告所應(yīng)支付房價款的組成部分，并不存在價外收費的問題，請求法院駁回原告訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理認為，盡管被告與第三人簽訂了合作經(jīng)營開發(fā)項目協(xié)議，但未辦理過戶手續(xù)，且銀苑商住城仍以被告名義開發(fā)，故被告應(yīng)對訟爭樓盤的開發(fā)經(jīng)營承擔(dān)責(zé)任，其要求第三人承擔(dān)責(zé)任的主張，法院不予采納。該案被告以自己名義向原告開具購房發(fā)票及收據(jù)的行為，應(yīng)視為對第三人與原告簽訂的商品房買賣臨時合同及商品房屋買賣合約的效力追認。上述合同是雙方在充分協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的，意思表示真實，內(nèi)容合法有效。原告此時已明知房屋的實際交易價格應(yīng)為208959元，雙方也沒有調(diào)整上述房價的意思表示。事后，雙方為辦理房產(chǎn)證需要而補簽的商品房購銷合同中故意調(diào)低房屋總價款的行為目的是為偷逃稅款，上述行為違反我國有關(guān)稅收管理法律法規(guī)，應(yīng)認定為無效。被告未按照實際購房全額開具收入發(fā)票，而是將其中的41792元以“水電道路綜合費”的方式另行開具收據(jù)的行為亦屬于違法行為。該綜合費應(yīng)當(dāng)認定為原告應(yīng)支付房款的一部分，被告并不存在價外收費的問題，故原告的訴求沒有事實和法律依據(jù)。綜上，法院駁回原告的訴訟請求。

　　游春亮 林勁標(biāo)

　　 法官點評

　　據(jù)本案審判長余惠蘭介紹，所謂“黑白合同”，又稱為“陰陽合同”，是房屋買賣雙方就同一房屋而簽訂數(shù)份不同交易價格的合同，即在交由房屋管理部門備案的“白”合同中約定了虛假的交易價格；而交易雙方私底下留存的“黑”合同中則約定了實際的房屋價格。這種現(xiàn)象多出現(xiàn)于二手房交易中，而像出現(xiàn)在本案中的新房交易則比較少見。

　　簽訂“黑白合同”一般方法和目的主要有兩種：一是在備案合同中調(diào)低實際交易價格以偷逃國家稅收；二是抬高房屋實際交易價格以換取更多的銀行貸款。簽訂該類合同一般應(yīng)為無效，并可能使得消費者處于高度的交易風(fēng)險中，如一旦雙方對房屋實際價格產(chǎn)生爭議或者有一方反悔時，極可能因舉證不能而遭受巨大損失。而一旦購房者欲再行轉(zhuǎn)讓房屋時則將遭遇更大的損失。同時，若有違反國家稅收管理法律法規(guī)的行為，還應(yīng)由行政機關(guān)給予相應(yīng)的處罰。