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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
二手房賣(mài)主反悔,買(mǎi)受人能否要求差價(jià)賠償?
作者:本站律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2008/8/20 11:07:00

     房?jī)r(jià)攀升使得二手房交易中引發(fā)的訴訟呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。昨天,記者從朝陽(yáng)法院獲悉,一些二手房的賣(mài)主看著房?jī)r(jià)大幅上漲而臨時(shí)反悔不肯賣(mài)了,為此,買(mǎi)房人只得起訴到法院。 

  記者了解到,自從2005年房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始大幅度上升后,“邊賣(mài)邊想漲價(jià)”的心態(tài)在二手房交易市場(chǎng)比較普遍,由此引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。很多房主在簽訂二手房交易合同時(shí),并沒(méi)有意識(shí)到房?jī)r(jià)會(huì)漲幅如此的巨大。在利益所趨下,賣(mài)房人往往在辦理房屋交割手續(xù)前開(kāi)始反悔,尋找各種借口不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 

  為達(dá)到毀約的目的,賣(mài)房人使用的手段也是各式各樣的。據(jù)法官介紹,出賣(mài)人往往首先要求買(mǎi)主加價(jià),加價(jià)不成,則采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的手段。比如,由夫妻一方主張買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有人的同意;有的房主甚至直接把房賣(mài)給了第三人并過(guò)了戶(hù)…… 

  一般情況下,該類(lèi)案件以賣(mài)房人敗訴居多,但由于雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),賣(mài)房人仍然有權(quán)處理房屋,相對(duì)自己再次轉(zhuǎn)賣(mài)所賺取的高額差價(jià),付出一定的賠償金已是微不足道。 

  相反,買(mǎi)房人起訴到法院一般都要求繼續(xù)履行合同,只有在房主已將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)這種情景下,買(mǎi)房人才會(huì)要求解除合同!安贿^(guò),很多人在要求對(duì)方退還原來(lái)房款的同時(shí),還提出因房?jī)r(jià)上漲而造成的差價(jià)賠償! 

  法官說(shuō),買(mǎi)受人能否要求差價(jià)賠償,差價(jià)如何進(jìn)行賠償,這在司法實(shí)踐中還有著不同的爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀,房屋升值部分不應(yīng)得到賠償;有的則認(rèn)為房屋升值部分應(yīng)該賠償…… 

  專(zhuān)家觀點(diǎn) 

  買(mǎi)房人應(yīng)得損害賠償 

  針對(duì)越來(lái)越多的二手房買(mǎi)賣(mài)官司,昨天,朝陽(yáng)法院召開(kāi)房屋差價(jià)損失賠償相關(guān)法律問(wèn)題研討會(huì),邀請(qǐng)專(zhuān)家就房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶、主張賠償應(yīng)該符合何種要件等問(wèn)題各抒己見(jiàn)。 

  研討會(huì)上,專(zhuān)家們對(duì)于買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)?shù)玫綋p害賠償?shù)挠^點(diǎn)是一致的,但如何賠償以及差價(jià)的確定有著不同的看法。有專(zhuān)家支持房屋差價(jià)(房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值和雙方合同約定價(jià)格的差額)應(yīng)當(dāng)?shù)玫劫r償,而北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康鏵認(rèn)為,房屋差價(jià)不應(yīng)當(dāng)是賠償?shù)奈ㄒ灰罁?jù),因?yàn)榉績(jī)r(jià)本身是動(dòng)態(tài)的,還要考慮有價(jià)無(wú)市以及按揭貸款等因素。“在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,很多房屋不具備交易前提條件,比如因產(chǎn)權(quán)證等系列問(wèn)題導(dǎo)致雙方簽訂合同履行付款義務(wù)。買(mǎi)房人要保護(hù)自己的利益,首先在合同上要簽的嚴(yán)謹(jǐn)。另外,盡量少選擇產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確或者存在權(quán)利限制的房屋,發(fā)現(xiàn)情況以后要及時(shí)行使自己的合同權(quán)利保留好相應(yīng)的證據(jù)!笨电f說(shuō)。
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