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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 二手房賣(mài)主反悔，買(mǎi)受人能否要求差價(jià)賠償？ |
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作者：本站律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/8/20 11:07:00 |
房?jī)r(jià)攀升使得二手房交易中引發(fā)的訴訟呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。昨天，記者從朝陽(yáng)法院獲悉，一些二手房的賣(mài)主看著房?jī)r(jià)大幅上漲而臨時(shí)反悔不肯賣(mài)了，為此，買(mǎi)房人只得起訴到法院。
記者了解到，自從2005年房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始大幅度上升后，“邊賣(mài)邊想漲價(jià)”的心態(tài)在二手房交易市場(chǎng)比較普遍，由此引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。很多房主在簽訂二手房交易合同時(shí)，并沒(méi)有意識(shí)到房?jī)r(jià)會(huì)漲幅如此的巨大。在利益所趨下，賣(mài)房人往往在辦理房屋交割手續(xù)前開(kāi)始反悔，尋找各種借口不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
為達(dá)到毀約的目的，賣(mài)房人使用的手段也是各式各樣的。據(jù)法官介紹，出賣(mài)人往往首先要求買(mǎi)主加價(jià)，加價(jià)不成，則采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的手段。比如，由夫妻一方主張買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有人的同意；有的房主甚至直接把房賣(mài)給了第三人并過(guò)了戶(hù)……
一般情況下，該類(lèi)案件以賣(mài)房人敗訴居多，但由于雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，賣(mài)房人仍然有權(quán)處理房屋，相對(duì)自己再次轉(zhuǎn)賣(mài)所賺取的高額差價(jià)，付出一定的賠償金已是微不足道。
相反，買(mǎi)房人起訴到法院一般都要求繼續(xù)履行合同，只有在房主已將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)這種情景下，買(mǎi)房人才會(huì)要求解除合同�！安贿^(guò)，很多人在要求對(duì)方退還原來(lái)房款的同時(shí)，還提出因房?jī)r(jià)上漲而造成的差價(jià)賠償�！�
法官說(shuō)，買(mǎi)受人能否要求差價(jià)賠償，差價(jià)如何進(jìn)行賠償，這在司法實(shí)踐中還有著不同的爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋升值部分不應(yīng)得到賠償；有的則認(rèn)為房屋升值部分應(yīng)該賠償……
專(zhuān)家觀點(diǎn)
買(mǎi)房人應(yīng)得損害賠償
針對(duì)越來(lái)越多的二手房買(mǎi)賣(mài)官司，昨天，朝陽(yáng)法院召開(kāi)房屋差價(jià)損失賠償相關(guān)法律問(wèn)題研討會(huì)，邀請(qǐng)專(zhuān)家就房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶�、主張賠償應(yīng)該符合何種要件等問(wèn)題各抒己見(jiàn)。
研討會(huì)上，專(zhuān)家們對(duì)于買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)?shù)玫綋p害賠償?shù)挠^點(diǎn)是一致的，但如何賠償以及差價(jià)的確定有著不同的看法。有專(zhuān)家支持房屋差價(jià)(房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值和雙方合同約定價(jià)格的差額)應(yīng)當(dāng)?shù)玫劫r償，而北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康鏵認(rèn)為，房屋差價(jià)不應(yīng)當(dāng)是賠償?shù)奈ㄒ灰罁?jù)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)本身是動(dòng)態(tài)的，還要考慮有價(jià)無(wú)市以及按揭貸款等因素。“在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，很多房屋不具備交易前提條件，比如因產(chǎn)權(quán)證等系列問(wèn)題導(dǎo)致雙方簽訂合同履行付款義務(wù)。買(mǎi)房人要保護(hù)自己的利益，首先在合同上要簽的嚴(yán)謹(jǐn)。另外，盡量少選擇產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確或者存在權(quán)利限制的房屋，發(fā)現(xiàn)情況以后要及時(shí)行使自己的合同權(quán)利保留好相應(yīng)的證據(jù)�！笨电f說(shuō)。
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