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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 二手房買賣資金安全放第一！ |
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作者：本站律師編輯錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2008/8/20 11:03:00 |
最近，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜巨款“人間蒸發(fā)”的消息,讓正在買賣或者打算買賣二手房的購房人或者房主忐忑不安。目前市場各方廣泛關(guān)注的深圳“中天置業(yè)”事件，其根源其實很簡單，就是缺乏對客戶資金的監(jiān)管，經(jīng)紀(jì)公司可以任意挪用客戶資金。如何保障交易資金絕對安全呢?
在二手房交易的過程當(dāng)中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要1至3個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩訖”，無法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時交割。在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，如何保障資金的安全成為避免中天置業(yè)類似事件的關(guān)鍵因素。目前保障資金絕對安全的模式有兩種，即資金監(jiān)管和銀行資金托管。
存量房(二手房)資金監(jiān)管是“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶”(以下簡稱“專用賬戶”)的通俗理解，其是指專門用于劃轉(zhuǎn)存量房交易過程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶。“專用賬戶”與設(shè)立方(即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司，下同)自有的結(jié)算賬戶是分開的不同賬戶�！皩Ｓ觅~戶”內(nèi)的資金獨(dú)立于設(shè)立方的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金。
根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)一般分為四種程序：第一種是房屋未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第二種是房屋未設(shè)定抵押，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第四種是房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟：第一步，交易雙方通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行買賣合同的簽訂。第二步，簽署資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶，銀行會向客戶開具交存憑證。經(jīng)紀(jì)公司核實憑證后，開具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。第三步，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。第四步，銀行資金劃轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門開具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結(jié)。與此同時，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。
業(yè)內(nèi)人士要提醒消費(fèi)者的是：在目前的二手房交易過程中，只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的最佳模式。因為這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進(jìn)行資金的凍結(jié)，在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式，都會讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險。
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