法律顧問(wèn)網(wǎng)歡迎您訪問(wèn)!法律顧問(wèn)網(wǎng)力圖打造最專業(yè)的律師在線咨詢網(wǎng)站.涉外法律顧問(wèn)\知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律顧問(wèn)\商務(wù)法律顧問(wèn) 法律顧問(wèn)、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網(wǎng)站客服:點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服   法律文書(shū) | 在線咨詢 | 聯(lián)系我們 | 設(shè)為首頁(yè) | 加入收藏
關(guān)鍵字:

律師咨詢電話13930139603

首 頁(yè) | 法治新聞 | 民法顧問(wèn) | 刑法顧問(wèn) | 普法常識(shí) | 法律援助 | 社團(tuán)顧問(wèn) | 商法顧問(wèn) | 律師動(dòng)態(tài) | 公益訟訴 | 執(zhí)行顧問(wèn) | 經(jīng)典案例 | 法律法規(guī)

國(guó)際貿(mào)易

知識(shí)產(chǎn)權(quán)

稅收籌劃

公司事務(wù)

土地房產(chǎn)

建筑工程

合同糾紛

債權(quán)債務(wù)


勞動(dòng)爭(zhēng)議


醫(yī)療糾紛


交通事故


婚姻家庭
執(zhí)行顧問(wèn) 執(zhí)行文集 | 執(zhí)行法律法規(guī) | 成功秘笈 | 經(jīng)典案例  
執(zhí)行文集  
查封房屋交易須謹(jǐn)慎
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2012/12/17 17:15:54

查封房屋交易須謹(jǐn)慎

                                                                最近接手的幾起糾紛,均是存在瑕疵交易情形;事先得知查封而仍欲買賣者有之,買賣合同簽署后公證事宜瑕疵有之,房產(chǎn)中心出具收件收據(jù)后(產(chǎn)證辦出前)突遭查封有之。結(jié)果顯然而知,受讓人心急如焚,交易成本徒增。

 

    東西真正到手,那才能踏實(shí);俗話說(shuō),一千賒不如八百。房產(chǎn)交易,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為基準(zhǔn),只要產(chǎn)權(quán)沒(méi)過(guò)戶至名下,風(fēng)險(xiǎn)如影隨形,尤其是受讓人購(gòu)買被“查封”房屋的交易。但如若嚴(yán)守“受查封房屋不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”桎梏,眾多債權(quán)債務(wù)必然尸橫遍野,演變?yōu)樨?cái)務(wù)呆壞賬。

 

    鑒于《物權(quán)法》第191條“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。即受讓人以代為清償債務(wù)關(guān)系的形式取得啟封【注意,受讓人并不是直接代為清償債務(wù),也不是以擔(dān)保方名義介入;期間,也征詢法院是否能出具類似變賣等法律效力裁定書(shū)(但通常以流拍三次為前提,故操作難度大),執(zhí)行庭予以拒絕,其明確要求,啟封二種途徑,一執(zhí)行款項(xiàng)進(jìn)法院;二是申請(qǐng)人撤銷查封。其余方法,法院不予嘗試、變通】,簽署以啟封為核心的協(xié)議,方法常見(jiàn)有二:

 

    其一,受讓人將啟封所需款項(xiàng)打至法院執(zhí)行款專戶以取得解封(事前須召集查封申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人于執(zhí)行談判方案,受讓人須明確啟封款項(xiàng)是以購(gòu)房款名義劃至法院);

 

    其二,以資金監(jiān)管方式,取得查封申請(qǐng)人先去解封(申請(qǐng)人須承擔(dān)因第三方查封而其只能變?yōu)檩喓虿榉獾娘L(fēng)險(xiǎn),但也需視申請(qǐng)人當(dāng)時(shí)資金狀況而定,此多為談判策略,約定條款可為:申請(qǐng)查封者同意,在系爭(zhēng)房屋交易完成后(譬如受讓人取得產(chǎn)證,退言,為房產(chǎn)交易收件收據(jù),以受讓人指令為劃款憑證),方可向監(jiān)管方主張債權(quán)金額劃款事宜。若受讓人無(wú)法取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán),則債權(quán)人同意監(jiān)管方將此筆款項(xiàng)退還至受讓人,另行啟動(dòng)查封程序,而不得向受讓人主張權(quán)利。)

 

    鑒于依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋【2004】15號(hào)):

    第17條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)!惫P者建議,在簽署買賣合同(未必是官方文本,只要法律意義上有效即可)前,先行完成交房手續(xù),由受讓人實(shí)際占有房屋,加上已支付全部房款至監(jiān)管方,受讓者面臨再次查封的幾率相對(duì)降低。在正式房地產(chǎn)買賣合同簽署后,最好申請(qǐng)“預(yù)告登記”,以防出售房在取得啟封后將系爭(zhēng)房屋“一物二賣”。

 

    而鑒于第25條“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí),登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記申請(qǐng),尚未核準(zhǔn)登記的,應(yīng)該協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)”。則要求受讓人與出售房及時(shí)完成過(guò)戶手續(xù),如出售人將相關(guān)權(quán)限委托受讓人指定的人員,并辦理公證,從而加快交易進(jìn)度(簽約當(dāng)日完成過(guò)戶,交易中心出具收件收據(jù)),閃電戰(zhàn)不僅規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),某些場(chǎng)合更能降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增加,勢(shì)必會(huì)加重談判的難度,但又不能因噎廢死。管控方法,諸君揣摩,以期維護(hù)當(dāng)事人利益。赫少華 


(聲明:本站所使用圖片及文章如無(wú)注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來(lái),本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對(duì)刊載內(nèi)容有異議,請(qǐng)聯(lián)系本站站長(zhǎng)。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。)
上一篇:電信合同糾紛庭審要領(lǐng)
下一篇:建設(shè)工程合同相關(guān)問(wèn)題
在線咨詢

姓 名 * 電 話
類 別 郵 箱
內(nèi) 容 *

聯(lián)系我們
電話:13930139603 13651281807
QQ號(hào):373036737
郵箱:373036737@qq.com
 
點(diǎn)擊排行      
· 在執(zhí)行過(guò)程中法院能否直接追加被執(zhí)...
· 以物抵債調(diào)解協(xié)議的執(zhí)行
· 股權(quán)保全措施和股權(quán)保全效力
· 中國(guó)司法執(zhí)行難的計(jì)量分析
· 股東出資不實(shí)被追加為執(zhí)行人 ...
· 輪候查封的效力
· 執(zhí)行異議之訴的審理范圍
· 最高額抵押財(cái)產(chǎn)被查封后確定債權(quán)的...
· 債權(quán)人申報(bào)債權(quán)登記表
· 查封房屋交易須謹(jǐn)慎
· 農(nóng)村的房屋如何執(zhí)行?
· 限制出境通知見(jiàn)效追回二十萬(wàn)執(zhí)行款
· [原創(chuàng)]律師咨詢:判決生效后能否...
· 執(zhí)行股權(quán)與公司解散
· 債務(wù)人下落不明債權(quán)人如何維權(quán)
· 債務(wù)人到期債權(quán)執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)
· 移送執(zhí)行的案件范圍
· 股權(quán)執(zhí)行難點(diǎn)
· 淺議執(zhí)行案件中的司法拘留
· 申請(qǐng)執(zhí)行,應(yīng)向人民法院提交哪些文...
· 執(zhí)行股權(quán)是否以無(wú)其他財(cái)產(chǎn)方便執(zhí)行...
· 執(zhí)行根據(jù)的證明文件
律師團(tuán)隊(duì)     更多>>
法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外

法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外
13930139603
趙麗娜律師

趙麗娜律師
13930139603
趙光律師15605513311--法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師

趙光律師15605513311--法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師
法律專家:楊學(xué)臣18686843658

法律專家:楊學(xué)臣18686843658
湖南長(zhǎng)沙單曉嵐律師

湖南長(zhǎng)沙單曉嵐律師
13975888466
醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士

醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士
精英律師團(tuán)隊(duì)






法律網(wǎng)站 政府網(wǎng)站 合作網(wǎng)站 友情鏈接  
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
Copyright 2010-2011 m.jeanmcdaniel.com 版權(quán)所有 法律顧問(wèn)網(wǎng) - 中國(guó)第一法律門戶網(wǎng)站 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載
電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
冀ICP備08100415號(hào)-2
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 法律咨詢
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 網(wǎng)站客服
留言咨詢
聯(lián)系我們
律師熱線:
13930139603
13651281807
律師助理:
13932197810