保定的網(wǎng)友咨詢我關(guān)于簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后繳納了定金,開(kāi)發(fā)商卻無(wú)法按照當(dāng)時(shí)宣傳的為5號(hào)樓買主提供車庫(kù),她問(wèn)我該怎么辦.我提供了兩個(gè)解決方案,因?yàn)殡娫捵稍兒芏鄷娴淖C據(jù)看不到,只能是大致從法律角度給予簡(jiǎn)要指導(dǎo).現(xiàn)將該問(wèn)題補(bǔ)充說(shuō)明如下.
一\房屋認(rèn)購(gòu)書不是合同,但是卻并非無(wú)效.它的性質(zhì)其實(shí)是談判的預(yù)約.
因此,包括該網(wǎng)友在內(nèi)的很多人談到的違約,適用<合同法>的違約責(zé)任條款的說(shuō)法我認(rèn)為是不準(zhǔn)確的.即使?fàn)繌?qiáng)的稱作違約,違的這個(gè)"約",似為"預(yù)約"更妥當(dāng).違反該預(yù)約應(yīng)盡的誠(chéng)實(shí)信用原則了應(yīng)該承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任,而不是違約責(zé)任;
二\責(zé)任承擔(dān).
所謂締約過(guò)失責(zé)任,簡(jiǎn)單說(shuō)就是承擔(dān)守"約"方信賴?yán)娑皇瞧诖娴膿p失.信賴?yán)嬉∮谄诖?所謂信賴?yán)?為了讓包括該網(wǎng)友在內(nèi)的非法學(xué)專業(yè)的朋友理解得更清楚,那意思就是賠償實(shí)際損失,不賠未來(lái)可能產(chǎn)生的利益損失.期待利益,顧名思義就是要賠守約方因合同可得到的未來(lái)利益.
三\定金條款.
即使是談判預(yù)約,約定定金條款也并不為法律所禁止.雙方合意可以簽訂定金條款,但是定金不能高于總價(jià)款的百分之二十,超過(guò)部分法院不支持.
作為買主如果信守誠(chéng)實(shí)信用原則,而開(kāi)發(fā)商欺詐有車庫(kù)卻并不兌現(xiàn),只要確有證據(jù)證明,買主可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金且可以要求賠償實(shí)際損失.
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