小區(qū)物業(yè)費公示“貓膩”多

《北京市物業(yè)管理辦法》頒布實施后，北京各小區(qū)物業(yè)公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業(yè)公示的賬單列項與實際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業(yè)行業(yè)經營的潛規(guī)則。

　　看不懂的物業(yè)收支清單

　　業(yè)主每年交的物業(yè)費都用哪兒了？為了解決這一疑問，根據市住建委此前要求，北京市的物業(yè)公司自今年起，開始向業(yè)主公示物業(yè)收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業(yè)費花得不明不白導致業(yè)主與物業(yè)公司扯皮，但在實際執(zhí)行的過程中卻遭遇了物業(yè)公司的種種變相抵制。

　　家住天通苑北二區(qū)的李先生告訴記者，根據其所在小區(qū)物業(yè)公司北京方佳物業(yè)公司（以下簡稱“方佳物業(yè)”）提供給業(yè)主去年物業(yè)收支清單，2010年，方佳物業(yè)共計盈利103萬元，其中物業(yè)服務收入6439萬元，支出6476萬元，共虧損23萬元；物業(yè)經營收入3527萬元，成本支出3387萬元，盈利140萬元。

　　“雖然經營賺了錢，可這錢一來沒有為業(yè)主抵消物業(yè)費，二來更重要的是，哪賺的錢我們并不知道。”李先生告訴記者，雖然“物業(yè)經營收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬元，但其項下的子項目包括物業(yè)共用部分車位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

　　“既然這些子項目收入都為零，那么這3527萬元的收入從哪里來的，為什么不公示呢？”在李先生看來，物業(yè)公示清單就是為了讓業(yè)主明明白白，但是現在依然看不懂，更重要的是，在小區(qū)內部，隨處可見各種經營性質的廣告欄，塔樓部分電梯內，也出現了廣告，共用部分的收費車位也被租用得滿滿當當，這部分收益到哪去了，3527萬元的經營收入又是從哪來的，包括李先生在內的天通苑北二區(qū)的業(yè)主們并不清楚。

　　對此，方佳物業(yè)在天通苑二區(qū)的服務人員則表示車位收益并不應該屬于經營收入。

　　然而記者在西直門附近某小區(qū)物業(yè)公示出的物業(yè)收支清單看到，雖然小區(qū)內只有不到200戶的業(yè)主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業(yè)共用部分也產生了收入，包括車位收入、外墻及電梯廣告收入共計為3.44萬元，根據物業(yè)公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業(yè)主的物業(yè)費中。“天通苑這么大的社區(qū)，公共資源這么多，物業(yè)共用部分收入為‘0’，有點說不過去�！必撠熢撔�區(qū)的物業(yè)人員分析表示。

　　值得一提的是，方佳物業(yè)還同時向業(yè)主公示了今年物業(yè)收支預算，預計今年“物業(yè)服務收支情況”虧損額將達到23萬元；“物業(yè)經營收支情況”盈利155萬元，但其中共用部分的收支預算仍然為“0”。

　　收支賬單公示后，在天通苑社區(qū)網站上引起熱議，網友普遍認為，方佳物業(yè)收支情況公示清單過于簡單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質是讓業(yè)主了解具體情況，而非走過場。業(yè)主監(jiān)督仍無從下手。

　　“甭說停車費和廣告的錢都哪去了，就說我們每年交的物業(yè)費，據說6000多萬，可這錢都花哪去了？”業(yè)主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區(qū)是經濟適用房，物業(yè)費稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業(yè)公司有很多可出租的房源，收入來源較多。

　　公用面積收益不算小區(qū)盈利

　　“基本上沒有多少物業(yè)公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業(yè)公司并不賠錢�！币晃欢嗄陱氖挛飿I(yè)管理工作的業(yè)內人士趙先生告訴記者，如果經營得不錯，管理的小區(qū)面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業(yè)曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。

　　業(yè)主·物業(yè)工作室負責人邵里庭也坦言，在北京經營物業(yè)公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業(yè)就會拍拍屁股走人，給后面的物業(yè)留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區(qū)曾經出現過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑小區(qū)公布的收入來看，也就是物業(yè)服務收入6439萬元，加上物業(yè)經營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應該在2989.8萬元。

　　“物業(yè)經營收入應該指其以公司形式經營的一些項目，在小區(qū)內或不在小區(qū)，這些收入大多數物業(yè)不愿詳細公布，而電梯廣告和車位收入則是物業(yè)總收入的一大部分，這部分在天通苑小區(qū)沒有完全顯示出來，是不正確的�！鄙劾锿フf。

　　“公示費用＞實際支出”已成行規(guī)

　　除了未將公用面積收益算入小區(qū)盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠遠大于實際支出也成為當下物業(yè)行業(yè)的一個行規(guī)。

　　“現在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業(yè)公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務保障，并不需要物業(yè)花錢，但物業(yè)公司卻告訴業(yè)主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，物業(yè)真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開銷，以電梯維護費為例，很多剛剛入駐的小區(qū)由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負責維修和保養(yǎng)，所以根本不存在電梯維護費，即使兩年以后，維護費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業(yè)費中，肯定是不合理的。 此外，如果物業(yè)將小區(qū)治安外包給保安公司，就不需要物業(yè)為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現在被公示的賬單中。

　　上述工作人員告訴記者，物業(yè)公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業(yè)主，這早已是物業(yè)經營的潛規(guī)則。以北京某小區(qū)為例，物業(yè)公布治安維護費用時提出，小區(qū)有29名保安，每人月工資1800元，相當于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區(qū)只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業(yè)公示的數字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區(qū)的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業(yè)主所交的物業(yè)費，肯定與得到的服務不符。而居住在這個小區(qū)的業(yè)主根本不可能每天去數小區(qū)里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業(yè)公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業(yè)的收支情況，也不能真實反映物業(yè)費的真實去向。在電梯維護方面，這位物業(yè)工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區(qū)，公示出的每部電梯每年維護費和電費是6萬元，但這個數字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業(yè)主僅從物業(yè)公司公示的賬面上，根本很難發(fā)覺。

　　人們依然能記得，在“戰(zhàn)火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區(qū)“物業(yè)門”中，兩年前，當業(yè)主將老物業(yè)公司——賽特物業(yè)炒掉后，請來新的賓至物業(yè)時，出現了身穿代表兩家不同物業(yè)公司外套的保潔人員在小區(qū)打掃衛(wèi)生，讓人們不解的是，即使物業(yè)費分文不交給賽特物業(yè)，但這個老物業(yè)還是“賴”在小區(qū)里長達一年多之久�！斑@說明物業(yè)服務是塊大蛋糕，根本就賠不了錢�！壁w先生告訴記者，由于缺乏合理的監(jiān)管和審計，物業(yè)公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業(yè)的實際支出遠比公示出來的支出數字低得多。

　　應為物業(yè)服務內容 卻向業(yè)主二次收費

　　事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業(yè)主也都反映，小區(qū)的物業(yè)雖然公示了支出情況，卻并不公示相關聯可提供的服務都有哪些，從而在服務過程中進行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業(yè)公司幫忙疏通。物業(yè)公司上門查看情況后表示，這個不歸物業(yè)管，如果疏通需要繳費，而收費標準卻遠遠高于外面專業(yè)的疏通公司，但在業(yè)主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應為物業(yè)服務范圍。正是由于這樣的原因，小區(qū)內很多業(yè)主從今年開始拒交物業(yè)費，理由是：物業(yè)費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應該交。

　　新天地小區(qū)是朝陽區(qū)內一個中高檔小區(qū)，業(yè)主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛入住該小區(qū)的時候，物業(yè)公司的每一名員工都把業(yè)主當做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區(qū)門口，主動跟每位進出大門的業(yè)主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業(yè)的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續(xù)了不到一年，隨著業(yè)主的大批入住，物業(yè)工作人員的態(tài)度開始走下坡路。

　　“小區(qū)有3000多戶業(yè)主，每年向物業(yè)公司交納高額的物業(yè)費，可換來的卻是完全沒有服務意識的消極怠工�！奔鞠壬�告訴記者，新天地小區(qū)的治安并不好，發(fā)放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進出，可業(yè)主如果開車進到小區(qū)地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區(qū)數次出現保安毆打業(yè)主的事件，而且物業(yè)從不公示電梯廣告等公共收益。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業(yè)主論壇上得到升級。

專家建議

　　包干制改酬金制 服務量化收費

　　業(yè)主·物業(yè)工作室負責人邵里庭提出三點意見解決小區(qū)物業(yè)費公示方面存在的問題。首先，在現行的物業(yè)服務包干制的基礎上逐步進行改革，改成酬金制，也就是業(yè)主與物業(yè)公司一起先將每個項目進行獨立核算，用物業(yè)支出的費用和成本確定物業(yè)費，按照核算出來的數字向業(yè)主收取物業(yè)費，讓物業(yè)公司成為代管物業(yè)費的一方，并從中賺取酬金�！澳壳�，北京至少有10個小區(qū)在進行酬金制的試點，在這些小區(qū)當中，沒有一個出現物業(yè)公司和業(yè)主對物業(yè)費提出質疑的情況發(fā)生�！鄙劾锿フf。

　　其次，業(yè)主應聘請第三方對物業(yè)的收支情況進行審計，徹底將物業(yè)假賬、模糊賬杜絕掉，讓業(yè)主所交的物業(yè)費有明明白白的去處，真實反映出物業(yè)費的支出情況。

　　最后，也是最關鍵的一點，就是迅速成立業(yè)主委員會，選出業(yè)主的代表，使小區(qū)業(yè)主團結起來，如果希望炒掉不合格的物業(yè)公司，業(yè)主拒交物業(yè)費是最不合理也不合法的方式，業(yè)委會才是惟一可以代表物業(yè)做這項工作的合法組織。商報記者 李子君/文