農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律分析
1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,具有身份屬性,其在一定程度上有福利性質(zhì)。
2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓:從受讓的主體上,可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。
如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權(quán)屬于集體,而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員,対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán),即使用和收益的權(quán)利,其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條,無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。所以,如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之,則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。
而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。
然而,在現(xiàn)實當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有,這一點不存在爭議。
在這種情況下,如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。
如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。據(jù)此,似乎可以認(rèn)定,轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的,其實不然,理由是:根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會公共利益。
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《物權(quán)法》第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則,農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓,必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分,而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中的強制性規(guī)定。因此,該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
3.近幾年,由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價值一路飆升,造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來越多,針對此種情況,北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》 第一項指出,目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況:
從訴訟雙方和案由來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農(nóng)村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看,多發(fā)生在起訴前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務(wù),出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅(qū)動而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。
關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定,紀(jì)要第二項指出,農(nóng)村私有房屋買賣合同
應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
對于此類案件處理原則,紀(jì)要三指出,
(一)要尊重歷史,照顧現(xiàn)實。審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景,要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性,農(nóng)村土地屬于集體所有,目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實;同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性,并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。
(二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo),起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
(三) 要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先,要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次,對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況,應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補償;再次,判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人,為其留出合理的騰退時間,避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。
實務(wù)當(dāng)中,北京市范圍內(nèi)的各級法院對此類案件的判決,主要是依照上述紀(jì)要來做出的,具體做法是:首先,認(rèn)定房屋買賣合同無效。然后,判令出賣人支付給買受人高額補償金。
4.幾點看法:通過以上簡單的分析,可以看出,目前我國法律上對于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確,比較混亂,在司法實踐當(dāng)中,即使是司法機關(guān)也很難理清,在學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國農(nóng)民有房住的最基本保障,應(yīng)當(dāng)通過立法來明規(guī)范農(nóng)民對農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍,消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況,填補法律上的空白點,使制度充分完善起來,以保障農(nóng)民的權(quán)益。
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